【正文】 案建設(shè)單位:濰坊興霖置業(yè)有限公司 監(jiān)理單位:煙臺同濟監(jiān)理公司施工單位:濰坊昌大建設(shè)有限公司七分公司編 制 人：張欣文審 核 人：傅廷軍 編 制 時 間：2009年5月26日目錄一、編制依據(jù)二、工程概況三、分戶驗收內(nèi)容四、分戶驗收的要求一、編制依據(jù)《建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB502092002 《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》GB502102001 《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB502422002 《給水排水管道工程施工及驗收規(guī)程》GB5026897 《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB503032002 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》GB5022295 《塑料門窗安裝及驗收規(guī)程》JGJ10396 《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》JGJ1132003 《工程建設(shè)標準強制性條文房屋建筑部分》 《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》 中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法中華人民共和國建筑法主席令第91號 建設(shè)工程質(zhì)量管理條例國務(wù)院279號令 建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定 建筑裝飾裝修管理規(guī)定 環(huán)境監(jiān)測報告制度質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全管理手冊、程序文件作業(yè)指導(dǎo)書二、工程概況(一)建筑概況本工程位于濰坊市濰城區(qū)勝利街南、和平路西，其中地下一層由汽車庫組成，商住公寓裙房(商場）部分地上三層,㎡，18樓由商場（框架結(jié)構(gòu)）及公寓樓（框剪結(jié)構(gòu)）組成。公寓樓為剪力墻結(jié)構(gòu)，裙房為柱、梁、板框架結(jié)構(gòu)，主體混凝土標號分C40；C35；C30。外墻工程：商場外墻采用干掛石材，具體做法由廠家確定。砼、砌體工程、裝飾裝修工程、通風空調(diào)工程分戶檢驗批的主控項目的質(zhì)量經(jīng)檢驗全部合格，一般項目的合格率達到80%及以上，不得有嚴重缺陷的（），判為合格。而分戶驗收是對該批所包含的若干套住宅作為若干個檢驗批分別驗收，主要驗收主控和一般項目中涉及觀感和使用功能以及實測實量項目，其他項目在批驗收時已檢查，在分戶檢驗批驗收時就不再重復(fù)檢查。（1）檢查被查房間墻體軸線位置時，使用激光測距儀和鋼尺等測量工具，對每面墻體進行測量，每面墻1個測量點。（計算基準值）（2）檢查被查房間樓板截面尺寸時，使用鋼尺等測量工具，在樓板1個房角位置和樓板中心位置測量（樓板支模時可在此位置預(yù)先設(shè)置PVC管），測量點2點。（計算基準值）檢查被查房間樓板截面尺寸時，使用鋼尺測量工具，在樓板1個房角位置和樓板中心位置測量（樓板支模時可在此位置預(yù)先設(shè)置PVC管），測量點2點。檢查墻裙上口直線度時，采用拉5m線，不足5m拉通線，使用鋼直尺有關(guān)測量工具，對房間每面墻體墻裙上口處進行測量，測量點1點。檢查裝飾線、分色線直線度時，拉5m線，不足5m拉通線，使用鋼直尺測量工具，對每面墻測量1點。檢查時，宜在分戶驗收抽查點分布圖中規(guī)定的房間，按照實測內(nèi)容，使用相關(guān)工具，參照下列測量位置和數(shù)量，對找平層實測內(nèi)容進行檢查，并全數(shù)檢查。檢查踢腳線上口平直時，采用拉5m線和用鋼尺測量工具，對每面墻踢腳線上口處進行測量，測量1點。檢查接縫高低差時，使用鋼直尺測量工具，測量點設(shè)在房間地面中心區(qū)域，按縱橫兩個方向測量，各測量1點，全數(shù)記錄。檢查門窗框的正、側(cè)面垂直度時，使用1m垂直檢測尺測量工具，在一側(cè)門窗豎框中部的正、側(cè)面，各測量1點。檢查護欄垂直度時，使用1m垂直檢測尺測量工具，在護欄豎向中心位置，測量點1點。10mm。房間層高為室內(nèi)房間凈空尺寸，依據(jù)施工圖紙和抹灰（涂料）地面厚度進行計算，確定房間凈高尺寸作為基準值，使用鋼卷尺或激光測距儀進行測量檢查；測量部位在房間四角進行測量，形成四個測量數(shù)值，然后與基準值對比，得出允許偏差值。（十一）護欄與扶手護欄和扶手安裝工程分戶質(zhì)量驗收實測內(nèi)容分別是：護欄垂直度、欄桿間距、扶手直線度、扶手高度。（計算基準值）檢查門窗槽口高度時，使用鋼尺測量工具，在門窗槽口左右200mm位置，豎向測量各1點。檢查表面平整度時，使用2m靠尺板測量工具，測量點設(shè)在房間地面中心區(qū)域，按縱橫方向測量，測量1點，全數(shù)記錄。檢查時，宜在分戶驗收抽查點分布圖中規(guī)定的房間，按照實測內(nèi)容，使用相關(guān)測量工具，參照下列測量位置和數(shù)量，對水泥混凝土面層實測內(nèi)容進行檢查，并全數(shù)記錄。檢查陰陽角方正時，使用邊長為20厘米的直角檢測尺測量工具，對房間每個陰陽角進行測量，測量點設(shè)在墻角距下端1米處，測量1點。檢查飾面磚接縫直線度時,采取拉5米,不足5米拉通線,用鋼直尺測量工具,按橫豎方向測量,各1點。檢查表面平整度時，使用2m靠尺測量工具，對房間每面墻體進行測量，測量點設(shè)在墻面中心區(qū)域，按橫豎方向測量，且各1點。（計算基準值）檢查被查房間墻體垂直度時，使用2m靠尺測量工具，對每面墻體測量，測量點設(shè)置在距墻角500mm，距地300mm位置且每面墻1點。檢查時，宜在分戶驗收抽查點分布圖中規(guī)定的房間，按照實測內(nèi)容，使用相關(guān)測量工具，參照下列測量位置和數(shù)量進行檢查。四、分戶驗收要求（一）現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)墻體尺寸實測內(nèi)容分別是：墻體軸線位置、垂直度、標高、截面尺寸、表面平整度。分戶驗收要與嚴格按照質(zhì)量、工藝標準施工相結(jié)合 為提高分戶驗收一次合格率，減少返工浪費，施工單位認真向施工操作人員進行技術(shù)交底，使操作人員掌握質(zhì)量標準中主控項目和一般項目、實測項目允許偏差值等具體內(nèi)容，掌握實現(xiàn)這些質(zhì)量標準的施工工藝標準，施工中操作人員要嚴格按質(zhì)量標準和施工工藝標準操作，工人和班組要嚴格按照質(zhì)量標準自行檢查，合格后方可進入下一工序施工。當分戶檢驗批具備驗收條件時，可及時驗收。本工程屋面防水等級為2級，防水層合理使用年限為15年，設(shè)防做法為二道防水?？?jié)B等級S8。分戶驗收資料組卷：首頁為單位工程的住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表，后邊按單元和戶號依次排序，住宅工程質(zhì)量分戶驗收表，各分戶驗收表后為本戶所屬各分戶驗收記錄表（檢驗批）。各檢查項目對超出允許偏差的，在實測值記錄欄畫圈做不合格點標記。②電線、電纜的芯線連接金具（連接管和端子），規(guī)格應(yīng)與芯線的規(guī)格適配，且不得采用開口端子。④可松動的電線與電器連接時，端部絞緊，有不開口的端子或搪錫。?一般項目（全數(shù)檢查）①暗裝插座面板緊貼墻面，四周無縫隙，安裝牢固，表面光滑整潔。?一般項目（抽查2套，觀感質(zhì)量全數(shù)檢查）①引向每個燈具的導(dǎo)線線芯最小截面積應(yīng)符合驗收規(guī)范規(guī)定。③衛(wèi)生器具的接口標高：用水平尺和尺量檢查。⑥高、低水箱角閥、截止閥及水嘴標高：尺量檢查。⑤立管垂直度：吊線和尺量檢查。高層建筑中明設(shè)排水塑料管應(yīng)設(shè)置阻火圈或防火套管。表外殼距墻表面凈距為10~30mm。③伸縮縫的留置應(yīng)符合設(shè)計要求。④橫管道縱、橫方向彎曲：用水平尺、拉線和尺量全數(shù)檢查。②平衡閥、調(diào)節(jié)閥、鎖閉閥、減壓閥，其型號、規(guī)格、公稱壓力及安裝位置應(yīng)符合設(shè)計要求。②散熱器支架、托架安裝位置應(yīng)準確，埋設(shè)牢固。②隔離層與其下一層粘結(jié)牢固，不得有空鼓；防水涂層應(yīng)平整、均勻，無脫皮、起殼、裂縫、鼓泡等缺陷。對已出現(xiàn)的裂縫，應(yīng)由施工單位提出處理方案，經(jīng)監(jiān)理審批認可后進行處理，經(jīng)處理的重新檢查驗收。②有防水要求的樓地面在立管、彎管、地漏處嚴禁滲漏，坡向應(yīng)正確、無積水。③樓梯踏步和臺階板塊的縫隙寬度應(yīng)一致、齒角整齊；防滑條順直。⑥相鄰踏步高度差：各樓梯段檢測，每梯段不少于2點。注：空鼓面積不大于400 cm2,且每自然間（標準間）不多于2處可不計。③墻面突出物周圍的飾面磚應(yīng)整磚套割吻合，邊緣應(yīng)整齊。墻面耐水膩子面層（用于潮濕房間和室外墻面）?主控項目（觀感質(zhì)量全數(shù)檢查）耐水膩子面層應(yīng)堅實、牢固、無粉化、起皺和裂縫。②薄涂料涂飾質(zhì)量：顏色，均勻一致；泛堿、咬色，普通涂飾允許少量輕微，高級涂料不允許；流墜、疙瘩，普通涂飾允許少量輕微，高級涂料不允許；砂眼、刷紋，普通涂飾允許少量輕微，高級涂飾不允許；裝飾線、分色線直順度：實測拉5m線，不足5m拉通線，用直尺量測，對每面墻進行測量，且不少于1點。?一般項目（實測項每戶抽查有代表性3間）①普通抹灰表面應(yīng)光滑、潔凈、接槎平整，分格縫應(yīng)清晰；高級抹灰表面應(yīng)光滑、潔凈、顏色均勻、無抹紋，分格縫和灰線應(yīng)清晰美觀。?一般項目（實測項每戶抽查不少于3間，不足3間的全數(shù)檢查）①護欄和扶手轉(zhuǎn)角弧度應(yīng)符合設(shè)計要求，接縫應(yīng)嚴密，表面應(yīng)光滑。③膩子應(yīng)填抹飽滿、粘結(jié)牢固；膩子邊緣與截口平齊。③密封條與玻璃、玻璃槽口的接觸應(yīng)緊密、平整。②特種門的安裝必須牢固。②塑料門窗扇的密封條不得脫槽。②塑料門窗框、副框和扇的安裝必須牢固。②門窗框與墻體之間縫隙填嵌飽滿。（二）門窗、護欄安裝質(zhì)量鋁合金、涂色鍍鋅鋼板門窗 ?主控項目（觀感質(zhì)量全數(shù)檢查）①金屬門窗的品種、類型、規(guī)格、尺寸、性能、開啟方向、安裝位置、連接方式及鋁合金型材壁厚應(yīng)符合設(shè)計要求。觀察，必要時回彈儀檢查。測量房間凈高尺寸，進而推算樓層標高（計算基準值）。?一般項目(實測項抽查對梁、柱各3件，對墻和板有代表性3間)①外觀質(zhì)量不宜有一般缺陷。按規(guī)定對符合要求的驗收記錄表、分戶驗收表和驗收匯總表簽認。工程正式驗收，工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對分戶驗收結(jié)果進行抽查復(fù)核，其抽查比例一般為住宅總戶數(shù)的5%,且不應(yīng)少于三套。分戶驗收依據(jù)工程質(zhì)量驗收規(guī)范、標準，以及經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件進行，并不得以分戶驗收代替檢驗批驗收。分戶驗收作為一項新的質(zhì)量監(jiān)督管理制度，目前還在探索階段，還需要根據(jù)分戶驗收工作中出現(xiàn)的新情況、新問題，不斷地進行總結(jié)、充實和完善，需要工程各方的支持和配合，共同推進住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作。以前期住戶質(zhì)量反饋的主要問題如裂、滲、漏和門窗質(zhì)量為重點結(jié)合第一、二階段檢查情況，分成若干個驗收小組，檢查范圍為全數(shù)檢查，并及時填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄》，對分戶驗收發(fā)現(xiàn)的不符合規(guī)定要求的檢查點(處)，書面責成施工單位進行整改、返修并對整改情況進行復(fù)查，經(jīng)整改仍不符合規(guī)范或設(shè)計文件要求的，應(yīng)按《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》的有關(guān)規(guī)定進行處理。 竣工前階段的驗收 第一階段()施工單位自檢。二、某住宅工程分戶驗收實施方案： ：某住宅小區(qū)總建筑面積為129830m2，住宅套數(shù)為1190戶，分戶驗收工作從4月15日開始至6月27日結(jié)束，歷時72天。檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。實測值要全數(shù)記錄。、與施工、監(jiān)理單位及有關(guān)人員共同參加分戶驗收，并及時確認、簽字蓋章。、或不合格點率超出20%時，應(yīng)整改合格后重新驗收，并記錄整改項目測量結(jié)果。竣工階段分戶驗收的內(nèi)容，應(yīng)在單位工程竣工驗收前完成，主要包括各套住宅戶內(nèi)和其部位的天棚、墻面、地面等裝修面層、門窗安裝和封閉性能、護欄安裝、廚房、衛(wèi)生間地面防滲漏、室內(nèi)給排水采暖、電氣、節(jié)能等工程的觀感及使用功能方面的質(zhì)量等。必要時確定實測值的基準值，記錄在相應(yīng)項目表格中第一個空格內(nèi)，實測值與基準值相比在允許偏差范圍內(nèi)判為合格。之后召開一戶一驗工作會，總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)，以提出改進意見，完善管理程序。觀感為每戶全數(shù)檢查，實測、實量仍按規(guī)范要求的比例及最低數(shù)量檢查。、驗收合格后，要出具合格證明文件（住宅質(zhì)量分戶驗收記錄），證明工程是合格的，方可進行單位工程竣工驗收。并在施工完畢后，某項檢驗批具備質(zhì)量驗收條件時，就可以組織驗收。、監(jiān)理單位責任：、審批施工單位的分戶驗收方案；、參與確定施工方案中的每戶住宅和公共部位的檢驗批項目、以及檢查內(nèi)容和數(shù)量。檢查方法：觀測，檢查技術(shù)方案。驗收標準：最大偏差不超過20mm；構(gòu)建不得出現(xiàn)明顯的大小頭。 觀感為每戶全數(shù)檢查，實測、實量仍按規(guī)范要求的比例及最低數(shù)量檢查，分戶檢驗批的主控項目的質(zhì)量經(jīng)檢查應(yīng)全部合格，一般項目合格點率應(yīng)達到80％及以上，且不得有嚴重缺陷。第一部分包括分戶土建工程檢查、公共部位檢查和給排水管道專項檢查；第二部分包括塑鋼門窗專項檢查、分戶門單元門和防盜門專項檢查、弱電控制系統(tǒng)專項檢查、煙道專項檢查、欄桿防盜網(wǎng)專項檢查、外墻石材和涂料專項檢查六大專項檢查；第一階段分戶驗收結(jié)束前，由土建單位負責收集檢查記錄表并形成各棟號全套分戶驗收紀錄資料。 我們以某小區(qū)二、三、四期工程驗收客戶投訴率進行分析，不難發(fā)現(xiàn)實施完整分戶驗收，客戶投訴率明顯下降，成效顯著；三、需要我們思考的問題分戶驗收檢查內(nèi)容較細，所需時間較長，需至少約2個月時間，在施工單位提交竣工驗收報告至正式驗收這段時間，是否每個工程均有這個空檔期；物業(yè)公司參加驗收的人員資質(zhì)難以達到要求，交房時由于不具備相關(guān)專業(yè)知識對住戶提出的質(zhì)量問題、非質(zhì)量問題不能正確區(qū)分和合理解釋，對分戶驗收的工作將增加一定的難度。進展程度：作為試點，朝陽區(qū)早在半年前就已實行住宅分戶驗收，目前北京其他城區(qū)新建小區(qū)也開始分戶驗收。住宅工程質(zhì)量分戶驗收程序?根據(jù)房屋具體情況編制分戶驗收方案，確定檢查部位和數(shù)量及方法，并組成分戶驗收小組。協(xié)助建設(shè)單位項目管理人員做好分戶驗收的組織和管理工作。分戶驗收的主控項目、一般項目的觀感和使用功能質(zhì)量各房間全數(shù)檢查并記錄；分戶驗收檢查項目中的實測實量內(nèi)容按規(guī)定所列確定檢查部位和數(shù)量。通過測量房間開間、進深方向凈尺寸來推算軸線位置（計算基準值）。必要時用樓板厚度測試儀檢測。③墻體垂直度：被查房間對每面墻體測量，測量