【正文】 （二）住房按揭貸款操作中的存在的問題及建議1從住房按揭貸款糾紛案的審理情況看，住房按揭貸款的操作中，存在的問題主要有：（1）按揭期限普遍太短。（1）合理確定按揭比例和按揭期限如前所述，過低的按揭比例和期限，超過了一般收入家庭的承受能力，制約了居民對按揭貸 款的需求，即使銀行發(fā)放了按揭貸款，也不能如期收回本息，按揭違約率高，使住房按揭業(yè) 務(wù)的發(fā)展受到影響。而實踐中，住房按揭貸款旦 呈不規(guī)范之勢。(7)貸款行代理繳納契稅、領(lǐng)取契證、辦妥房地產(chǎn)權(quán)證及住房抵押登記手續(xù)，收費嚴(yán)格按各有關(guān)辦理機關(guān)的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不收取任何代理費，借款人必須提供辦理以上手續(xù)所需的一切材料。購房貸款步驟當(dāng)建行審查同意貸款后，將委托按揭事務(wù)中心為您代辦貸款所有手續(xù)，當(dāng)您接到會簽通知后，請您按以下步驟辦理有關(guān)手續(xù)：第一步 借款人（購房人）持有關(guān)資料（身份證原件、半寸方章及建行活期存折）進入簽合同地點——按揭事務(wù)中心。第八步 借款人（購房人）有關(guān)借款簽約手續(xù)已辦妥，按揭事務(wù)中心將盡快為您辦理有關(guān)抵押簽名手續(xù)，并通知銀行為您放款，請您放心回家。若是股份制企業(yè)，還需提供公司章程、董事會同意抵押證明書。⑵貸款行對售房商開發(fā)項目、建筑資質(zhì)、資信等級、負責(zé)人品行、企業(yè)社會商譽、技術(shù)力量、經(jīng)營狀況、財務(wù)情況進行調(diào)查，并與符合條件的售房商簽訂按揭貸款合作協(xié)議。國土局——除了把業(yè)主資料送房地局，還要送交國土局，當(dāng)業(yè)主拿到產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)證）之后半年到一年時間，國土局辦出業(yè)主的國土證。按揭員返還資料。商品房購房合同原件，如遇人民銀行貸款利率調(diào)整，自下年1月1日起，按新的貸款利率和罰息執(zhí)行。第五條 凡申請裝修按揭貸款的借款人必須符合以下條件：（一）有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь幼∩矸葑C件，裝修的房屋是自住房屋；（二）有穩(wěn)定、合法的收入來源，有按期償還貸款本息的能力；（三）具備本行評定或認可的BBB級（含）以上信用等級；（四）能夠提供本行認可的擔(dān)保方式；（五）與裝修企業(yè)簽訂的《家庭裝修工程合同》，或與裝修材料供應(yīng)商簽訂有《購買家庭裝修材料合同》、《購買廚衛(wèi)設(shè)備合同》，有家庭裝修預(yù)算書；（六）在本行開立個人銀行結(jié)算賬戶；（七）本行規(guī)定的其他條件。第十條 本行經(jīng)辦網(wǎng)點收到借款人的借款申請和各項資料后，經(jīng)辦人應(yīng)對借款人和保證人的資信狀況、償還能力以及資料的真實性、合法性進行調(diào)查，調(diào)查限定在10個工作日內(nèi)并給予借款人答復(fù)。第十六條 借款人以保證方式提供擔(dān)保的，保證的形式是連帶責(zé)任保證，保證人必須是具備完全民事行為能力的公民。（一）本行根據(jù)借貸雙方在《借款合同》中約定的還款計劃、還款日期，從借款人結(jié)算賬戶中扣收當(dāng)期應(yīng)償還貸款本息。變更協(xié)議未達成之前，原《借款合同》繼續(xù)有效。第八章 附則第二十九條 本辦法由行股份有限公司負責(zé)解釋和修改。第二十八條 簽訂借款合同時必須在合同上加注：借款人因住房裝修質(zhì)量等與裝修企業(yè)發(fā)生糾紛以及因建材或廚房設(shè)備質(zhì)量等與銷售商發(fā)生糾紛時，雙方應(yīng)自行協(xié)商解決，與貸款行無關(guān)。借款人未按期償還貸款本息時，自約定還款日次日起按中國人民銀行的規(guī)定計收逾期利息；借款人未按期支付貸款利息，本行按人民銀行有關(guān)規(guī)定計收復(fù)利。（一）貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；（二）貸款期限在1年以上的，借款人從貸款支用的次月開始按月等額償還貸款本息。第十四條 采取信用方式發(fā)放的，必須嚴(yán)格審查借款人家庭資產(chǎn)及負債情況，資產(chǎn)負債率須在60%以內(nèi)；審慎測算借款人還款能力，借款人家庭月均凈收入（固定收入減去家庭最低支出）須為月均還款額（本息）的150%以上。已婚的提供結(jié)婚證、共同還款承諾或聲明；未婚的提供民政局出具的未婚證明；離婚的提供離婚證原件、復(fù)印件以及民政局出具的未再婚證明；（三）本地常住戶口或長期居住證明（戶口簿）；（四）借款人貸款償還能力的證明材料。第三條 裝修按揭貸款實行有效擔(dān)保、?？顚Ｓ?、按期償還的原則。借款人婚姻關(guān)系證明：（1）未婚的出具民政部門開具未婚證明（2）離異、喪偶后的出具未再婚證明借款人收入證明（農(nóng)行指定格式文本），近期三個月的工資表，由單位加蓋公章。負責(zé)房交所抵押登記工作的完成處理工作。貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行按季付息，到期結(jié)清本息；貸款期限在1年以上的，按月分期償還貸款本息。二、基本條件借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力；所購住房座落在城鎮(zhèn)（包括市區(qū)、縣城、大集鎮(zhèn)）且原則上為借款人現(xiàn)居住地或工作、經(jīng)商地；已與售房商簽訂了購買住房的合同或協(xié)議，并已支付30%以上的購房款；同意先辦理預(yù)購商品房抵押登記，并承諾在所購買的住房竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，以購買的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續(xù)；售房商同意為借款人提供連帶責(zé)任保證，并承擔(dān)回購義務(wù)；同意在貸款銀行辦理銀行卡（或折），每期貸款本息委托貸款銀行扣收。第六步 借款人（購房人）如認為合同沒有什么問題，請您在所有合同文本上簽名蓋章并填寫簽訂日期。(四)簽訂合同發(fā)放貸款：借款申請人憑銀行貸款承諾書到出售方簽訂正式購房合同、并繳付30%以上的預(yù)付款，然后憑購房合南正本、繳款收據(jù)、承諾書和個人私章到貸款建行簽訂借款合同、抵押合同等，同時繳付有關(guān)費用。⑸經(jīng)調(diào)查、審查、審批同意后簽訂借款合同，貸款行代理辦妥登記、公證手續(xù)后，將款項存入售房商賬戶(保險采取客戶自愿原則)，并通知客戶取合同和到售房商處辦理購房手續(xù)。因此，銀行應(yīng)合理確定按揭貸款期和比例，國家有關(guān)部門對按揭期限、比例的規(guī)定 應(yīng)再適當(dāng)放寬。《擔(dān)保法》規(guī)定保證方式有一般保證和連帶責(zé)任保證，而產(chǎn)生糾 紛的住房按揭貸款合同中均未明確規(guī)定保證的具體方式，而代之以“無條件擔(dān)保責(zé)任”、“不可撤銷擔(dān)保責(zé)任”等字眼，以致訴訟中當(dāng)事人和審判人員對這樣的約定是否屬于明確約定，或?qū)儆谀囊环N保證方式有不同的看法。（2）傳統(tǒng)的按揭一般不以住房儲蓄為前提，按揭權(quán)人銀行提供的是信貸資金貸款（以所購 樓宇等按揭標(biāo)的物），而現(xiàn)開展的住房按揭貸款包括兩種，一種為住房公積金貸款，以購房 者有住房公積金為前提；另一種為信貸資金貸款，又稱自營貸款，是銀行用信貸資金發(fā)放的個人住房貸款。對于保證人 擔(dān)保的范圍，在沒有約定或約定不明確的情況下，保證人對保證人全部債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任； 應(yīng)適用《擔(dān)保法》的，因這類住房按揭貸款均用所購住房抵押，應(yīng)注意根據(jù)該法第二十八條 第一款的規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人只對物的擔(dān)保以外的債務(wù)承擔(dān)保 證責(zé)任。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第61條、《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，而非無效。由于住房按揭貸款合同簽訂的時間、履行的期限不同，處理這類糾紛時 適用的法律有可能不同，進而會影響到糾紛各方的法律責(zé)任的承擔(dān)問題。二、