6試論對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之處理(存儲版)
【正文】 違背“一戶一宅“制而發(fā)生沖突。因此在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，宅基地使用權(quán)應(yīng)視為一并轉(zhuǎn)移。因此筆者認為城鎮(zhèn)居民在此種情形下應(yīng)該享有對農(nóng)村住宅的所有權(quán)，而且其基于所有權(quán)可以繼續(xù)對宅基地進行占有，但此處對宅基地的占有絕不等同于宅基地使用權(quán)。占有的構(gòu)成有三個要件：一是占有須以物為客體；二是占有必須對物形成事實上的管理和控制；三是占有具有某種可為他人識別的外觀。一旦房屋全部損毀滅失，不僅意味著房屋所有權(quán)因損毀這一自然原因而消失，同樣，因為沒有房屋占據(jù)在土地之上，對宅基地也在事實上喪失了管理和控制，即對宅基地的占有發(fā)生了消滅。因此該種占有是原始取得的占有，而這種原始取得的占有將是脆弱地依附于房屋的保有而存在著的。占有是指人對物有事實上的管領(lǐng)力。所以這里城鎮(zhèn)居民作為房屋所有權(quán)受讓人指的主要是除買受行為之外的分家、繼承等基于身份關(guān)系而取得房屋所有權(quán)的情形。該情況下，若“地隨房走”，則意味著受讓者成了“一戶多宅”。在上述三種情形中，除未申請宅基地造房這種情形之外，其余兩種情形下若使得房屋所有權(quán)人擁有宅基地使用權(quán)則似乎有違“一戶一宅”制和宅基地使用權(quán)只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的原則。從目前農(nóng)村實踐來看，集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)卻是屢見不鮮，且存在已久，若直接禁止，則不利于農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定。 宅基地使用權(quán)作為土地使用權(quán)形式的一種，但確有其不同于其他土地使用權(quán)的法律特征： （一）宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，且實行“一戶一宅”的制度 雖則法律并未明確規(guī)定宅基地使用權(quán)是否可以向城鎮(zhèn)居民出售，但是我國相關(guān)的政策規(guī)定是明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，即作為城鎮(zhèn)居民是無法取得宅基地使用權(quán)的，因此為了保護集體財產(chǎn)不流失，宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員。為正確地處理這些糾紛，本文著重將要探討的是與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)的一些法律問題。 （二）
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