【正文】 域輻射能力，能夠輻射市域西部城鎮(zhèn)及加強(qiáng)與成都方向的聯(lián)系；但跨山發(fā)展，交通投入較大，生態(tài)環(huán)境比較脆弱，在缺乏水源供應(yīng)的同時(shí)城市排水問(wèn)題較大。 為更好地維護(hù)和發(fā)展重慶特有的 “多中心組團(tuán)式 ”布局結(jié)構(gòu)，《重慶市城市總體規(guī)劃(2020—2020)》提出了 “一城五片、多中心組團(tuán)式 ”空間結(jié)構(gòu)。到 2020年，力爭(zhēng)達(dá)到人均 8000美元以上，重慶即邁入小康社會(huì)。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較小、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。 : 資金來(lái)源：企業(yè)自籌資金 1580萬(wàn)元，占總投資的 31%；申請(qǐng)銀行貸款 3500萬(wàn)元，占總投資的 69%，銀行貸款償還資金來(lái)源全部為當(dāng)?shù)刎?cái)政資金。積極參與西部八鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)；引導(dǎo)、實(shí)施農(nóng)民集中居住區(qū)的建設(shè)，促進(jìn)土地資源開(kāi)發(fā)利用，功能完善；促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化；積極開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游業(yè)產(chǎn)品；完成區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他任務(wù)。因此本項(xiàng)目具有較好的社會(huì)效益。 2020 年前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 11865元；人均消費(fèi)性支出為 8346元 ，增速回落 4個(gè)百分點(diǎn)。 2020版城市總體規(guī)劃在 98版的基礎(chǔ)上進(jìn)行了四個(gè)方向的擴(kuò)展， 跨過(guò)內(nèi)環(huán)線向北拓展?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為390平方公里。 磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展現(xiàn)狀 近年來(lái)，沙坪壩區(qū)按照打造優(yōu)秀旅游目的地的思路，著力景區(qū)開(kāi)發(fā) 建設(shè)，使全區(qū)旅游得到了快速發(fā)展， 2020 接待游客量近 925 萬(wàn)人次，已成為全市名副其實(shí)的旅游大區(qū)。同時(shí)古鎮(zhèn)外部，商鋪均沿干道分布，長(zhǎng)度接近 1公里，商業(yè)形態(tài)比較單一，主要以特色餐飲為主，缺乏必要的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)支撐，但是除了少數(shù)幾家中高檔次門(mén)店之外，其余絕大部分檔次依然較低，這就大大縮小了游客消費(fèi)選擇的范圍，造成大量中高層以上水平消費(fèi)人群的流失， 而這一層次的消費(fèi)才是拉動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)力之一。如何提高拆遷效率，盡量減少政府拆遷的財(cái)力改造投入，是本項(xiàng)目積極研究探討、并很好實(shí)施完成的根本目標(biāo)。由于該地塊的特殊位臵，一方面緊鄰 212國(guó)道，一方面處于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街對(duì)面，不僅有損于沙坪壩區(qū)甚至重慶市的城市形象，而且很大程度上破壞了磁器口古鎮(zhèn)的千年歷史文化形象。 ，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象 “文化 ”是沙區(qū)旅游發(fā)展的王牌，而 “千年古鎮(zhèn)磁器口 ”更是王牌中的王牌。 項(xiàng)目前景分析 項(xiàng)目周邊的磁 器口古鎮(zhèn)和歌樂(lè)山烈士陵園在重慶市乃至全國(guó)的旅游景點(diǎn)中具有較明顯的影響力，而且近年來(lái)游客數(shù)量逐步上升。因此本項(xiàng)目的商業(yè)若是自主經(jīng)營(yíng)，則人氣旺盛，生意興隆；若對(duì)外發(fā)售，與其他一般商業(yè)比起來(lái)，發(fā)售更為容易。 場(chǎng)地建設(shè)條件 沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山，幅員面積 。C 極端最低氣溫 176。 （ 2）合理性：根據(jù)地塊的特點(diǎn)和項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)要求，合理布局空間，最大限度滿足目標(biāo)要求。在盡量減少土方量的前提下，充分運(yùn)用已有地貌設(shè)計(jì)建筑形式與布局?jǐn)[放。 住宅建筑為一棟，為軸對(duì)稱單元建筑結(jié)構(gòu)，單棟住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積為 857平方米，東西長(zhǎng) 37米，南北向 32米，均為 30層高層建筑，各棟由兩排相對(duì)獨(dú)立住戶連接單元并排組成，均采取 2梯 8戶，為了減少公共交通面積，建筑以電梯為中心布臵住戶，電梯旁邊設(shè)臵緊急逃生樓梯。 本工程擬采用挖孔灌注樁，實(shí)際基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)報(bào)告確定。 建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí) 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限： 50年 地震基本烈度及抗震設(shè)防烈度，設(shè)計(jì)地震分組： 人防設(shè)計(jì)及等級(jí)： 無(wú) 基本風(fēng)壓： （ 1）車(chē)庫(kù) : （ 2）商場(chǎng) : （ 3）臥室、客廳等 （ 4）廚房、衛(wèi)生間 （ 5）樓梯 :住宅 消防疏散樓梯 （ 6）挑出陽(yáng)臺(tái) （ 7）屋面 : 一般上人屋面 種植屋面 按實(shí)際情況考慮 （ 8）消防車(chē)道 （ 9）設(shè)備 房 .電梯機(jī)房 25 6度，一組 （ 10）其它均應(yīng)按國(guó)家相應(yīng)規(guī)范規(guī)程執(zhí)行 住宅 30 層，均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；臨街商業(yè)只有 12 層，全部采取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)形式。 22 圖 61 項(xiàng)目平面布局 住宅建筑均為 30 層高層建筑，戶型以中小型為主，每單元 8 戶，大部分戶型南北通透，按景觀資源揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮位臵優(yōu)勢(shì)，最大程度地利用景觀資源。 （ 1）協(xié)調(diào)性原則：建筑風(fēng)貌不得破壞古鎮(zhèn)整體形象，要符合古 21 鎮(zhèn)文化特征，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn)古鎮(zhèn)文化特色。 施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時(shí)注意與場(chǎng)地周邊地銜接，充分利用場(chǎng)地內(nèi)的空間，減少對(duì)周邊人們生活及商業(yè)活動(dòng)的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物。 該場(chǎng)地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內(nèi)的川東南弧形構(gòu)造帶的華瑩山帶狀褶皺束與宣漢—重慶平行褶皺束的交接地區(qū)，出露地層主 18 要以侏羅系中、上統(tǒng)沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質(zhì)泥巖。 場(chǎng)地描述：本項(xiàng)目地塊位于歷史文化旅游區(qū) ——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū) ——歌樂(lè)山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨 212國(guó)道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。正 街內(nèi)部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低；磁童路兩側(cè)街鋪沿線排布大約 700米，均為23層建筑，商業(yè)面積有一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。 12 3 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 鑒于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，具有拆遷安臵的特殊社會(huì)屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司的角度出發(fā)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)定位為以下方面： （ 1）通過(guò)危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象； （ 2）通過(guò)拆遷、還建安臵拆遷住戶，大幅度改善其居住生活條件； （ 3）順應(yīng)磁器口旅游景區(qū)的提檔升級(jí)，協(xié)調(diào)磁器口古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌打造； （ 4）充分利用有限的土地資源，將土地價(jià)值最大化利用； 項(xiàng)目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區(qū)，通過(guò)綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項(xiàng)目自身獨(dú)有特點(diǎn)，尋找項(xiàng)目業(yè)態(tài)。同時(shí)當(dāng)?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強(qiáng)烈，迫切希望改善生活居 11 住條件。 ”根據(jù) 2020年 5月 1日施行的《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)暫行辦法》規(guī)定，磁器口古鎮(zhèn)將擴(kuò)展至東臨嘉陵江、南接沙坪壩區(qū)中心城區(qū)、西界童家橋、北臨石井坡的區(qū)域。另外， 2020 年重慶將會(huì)啟動(dòng)危舊住房改造第二個(gè)五年計(jì)劃，根據(jù)重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，從 2020年到 2020年，改造的面積起碼達(dá)到過(guò)去 5年的總和，拆遷改造力度進(jìn)一步擴(kuò)大，住房改造的升級(jí)，至少讓 10 萬(wàn)戶市民受益。此外，沙區(qū)將紅巖聯(lián)線延長(zhǎng)至磁器口古鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)了歌樂(lè)山烈士陵園與磁器口古鎮(zhèn)紅色旅游的資源整合， ?紅 ?與 ?綠 ?的有機(jī)結(jié)合，互為補(bǔ)充，交叉吸 8 引游客，今后吸引游客數(shù)量定將大大超過(guò)當(dāng)前水平。 跨過(guò)內(nèi)環(huán)線，發(fā)展中梁山、銅鑼山之間 的南部地區(qū)?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為293平方公里，西部新城也由此而生。因此基于重慶歷年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的基礎(chǔ)積累，可以樂(lè)觀預(yù)計(jì)在 2020之后一段時(shí)期，重慶乃