【正文】 房 洋房均價 4700 麓山潤城 小高 均價 3300 共和世家 小高層 精裝小戶型均價 5500, 大戶型 4800 謀房博客 高層 精裝房 45000，毛坯40004100 宜居萊茵城 高層 均價 37003800 西山匯景 別墅洋房高層 高層 均價 46805300 洋房均價 6200 金麓國際 高層 均價 4500 未來城 小高層，高層 均價 4400 公園里 高層 折后均價 4000 麓南含浦板塊 星語林 而望城含浦等地區(qū)樓盤都紛紛迎接先導(dǎo)區(qū)落地。 隨著先導(dǎo)區(qū)區(qū)劃調(diào)整正式起步、金洲大道全線通車、楓林西路拓寬至 66 米等利好的逐一實現(xiàn)，城際交通加速了同城效應(yīng)，拉近了項目與市區(qū)的心理距離，區(qū)域價值也得到了充分的認(rèn)可 。對 別墅 項目的開發(fā)定位及營銷推廣提出了更高的要求。 （ 8） 、 長沙 別墅 市場聯(lián)排 別墅 供應(yīng)量充足，雙拼、疊加戶型較少，合適價位的獨棟 別墅 供應(yīng)量有限 聯(lián)排 別墅 以其適中的房型面積與銷售價格，能滿足 長沙 目前主力 別墅 消費群的需求，價格又在承受力范圍之內(nèi)，因此成為自住者實現(xiàn) 別墅夢的選擇，市場表現(xiàn)活躍，眾多開商選擇了聯(lián)排 別墅 的開發(fā)；而雙 拼 別墅 在舒適性與經(jīng)濟性之間取得了良好的折中效果，也得到了市場的認(rèn)可，而疊加戶型由于市場接受度有限，市場開發(fā)量不大；獨棟 別墅 在擁有高度舒適性的同時，具有較高的銷售價格，市場需求量有限，因而，長沙 獨棟 別墅 產(chǎn)品供應(yīng)量相對較少，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計得出，目前 長沙 獨棟 別墅 推出量近 500 套（含中低高端）。 別墅市場 小結(jié) 長沙 別墅 四面開花未形成重點區(qū)域，加之城市規(guī)模不大，五大板塊別墅 項目車程距離都大致在 30分鐘以內(nèi)，不能形成很好的區(qū)隔，因此，對項目的基礎(chǔ)判斷及區(qū)域判斷尤為重要，未來的競爭將是激烈的板塊與板塊再后是項目與項目的競爭。首先地段在決定價格因素和產(chǎn)品檔次中起著相當(dāng)重要的作用，相同的地段，不同的建筑密度 和容積率之間的價格和檔次又不盡相同。而結(jié)合市場情況來看，疊加 別墅 供應(yīng)相當(dāng)有限，目前僅湘江 1號、麓山戀迪亞溪谷等項目推出了一定的體量。 山湖城整個項目規(guī)劃及建筑最大程度的依合項目地塊的地勢地貌，項目景觀隨地勢高低起伏而變化，層次豐富；項目內(nèi)曲線型道路規(guī)劃使客戶處于一種 一步一景 的美妙狀態(tài)。 水晶酈城 項目概況 開發(fā)商 長沙湘潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置 花明北路 占地面積 160 畝 建筑面積 30 萬㎡ 容積率 綠化率 42% 產(chǎn)品類型 小高層住宅 總戶數(shù) 一期 334 戶，二期 900 價格 2700 元 /㎡ 建筑風(fēng)格 德式簡約風(fēng)格 物業(yè)管理 綠城物業(yè) 物業(yè)管理費 項目配套 豪華會所、架空層、風(fēng)情商業(yè)街 周邊配套 天元大酒店、江天大酒店、民潤多超市、寧鄉(xiāng)縣幼兒園、玉潭中學(xué)、縣一中、縣人民醫(yī)院、中國建設(shè)銀行、縣行政中心 小區(qū)配套 長沙凌立地產(chǎn)顧問有限公司 35 寧鄉(xiāng)金洲項目市場可行性研究分析報告 整個小區(qū)建筑風(fēng)格為的德式風(fēng)格的簡約設(shè)計，外立面典雅大氣，已成為寧鄉(xiāng)最美的一道風(fēng)景線。 2 期更是推出 24 種創(chuàng)新戶型，面積從 95 ㎡— 160 ㎡不等，可 充分滿足不同客戶的需求。 成熟社區(qū)的澳洲風(fēng)情園林、寫意的國際人文居住理念， 450 米的生態(tài)疊水景觀帶、 270 米的綠 蔭長廊等一系列完美的景致為業(yè)主提供了得天獨厚的居住環(huán)境，開創(chuàng)了全新的居住生活時代。 2020 四期 捕捉市場流行趨勢，首創(chuàng)寧鄉(xiāng)小戶型產(chǎn)品，繼續(xù)引領(lǐng)市場 為了滿足更多消費者對玉龍國際花園高品質(zhì)生活的渴望，項目推出了 4期國際公寓產(chǎn)品，首創(chuàng)寧鄉(xiāng)高檔小戶型公寓。秉承精致、節(jié)能、環(huán)保、安全、經(jīng) 濟的理念，將節(jié)能環(huán)保材料、安全防范系統(tǒng)運用于建筑設(shè)計中，免除 后 顧之憂。這里將成為寧鄉(xiāng)和未來長沙大西城的高尚人居首選福祉。 近 1000m2 南北雙會所， 3000m2 風(fēng)情商業(yè)街，寬大天幕游泳池，國際雙語幼兒園，香港一站式管家服務(wù)，一座城市的名流在此休養(yǎng)生息。 建成后的中部華天城將成為長株潭城市群的后花園，成為世界級的溫泉圣地和國際旅游度假會議中心。 。依托灰湯的有利地形，中部華天城將建立超大型主題游樂場所，引進國際最先進的游樂設(shè)施、集合最前沿的娛樂元素，以 “ 歡樂、時尚、青春、動感、神秘、夢幻 ” 等多種元素為主題，集參與性、觀賞性、娛樂性、趣味性于一體。 1301000 平米接地私家花園， 米闊氣挑高客廳，多個超大仰天露臺，獨立私家車庫等細(xì)節(jié)的設(shè)計，更 是源于人本開發(fā)理念的探索。近年寧鄉(xiāng)受到城區(qū)規(guī)模不斷擴大的影響，區(qū)域中心地帶明顯往北轉(zhuǎn)移；新城區(qū)集行政、教育、經(jīng)濟等眾多城市稀缺資源：寧鄉(xiāng)縣政府、寧鄉(xiāng)一中、縣人民醫(yī)院等重大城建項目和基礎(chǔ)設(shè)施幾乎都集中在縣城新區(qū)。 中源凝香華都 項目概況 開發(fā)商 湖南中源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 209600 ㎡ 建筑面積 470000 m2 容積率 產(chǎn)品類型 小高層、高層住宅 總戶數(shù) 3000 均價 2700 建筑風(fēng)格 新古典主義 物業(yè)管理 北京高力物業(yè) 物業(yè)管理費 項目配套 會所、幼兒園、商業(yè) 周邊配套 公園：玉潭公園 ； 學(xué)校：寧鄉(xiāng)一中、縣金海實驗小學(xué) ； 幼兒園：縣幼兒園 ； 醫(yī)院 :縣人民醫(yī)院 ； 商場 :民潤多超市 ； 銀行 :農(nóng)村信用社 園林設(shè)計 以產(chǎn)品就是生命力為開發(fā)理念，打造一個純正意義上的英倫風(fēng)格居住院落： 90000m2 皇家園林， 2600m2 中央湖景， 4500m2 自然水系， 3200m2 中央景觀大道，獨具韻律的自然坡地，高品質(zhì)的建筑材料，全面樹立寧鄉(xiāng)人居標(biāo)桿。 2020 三期 在稀缺的湖景資源中，締造湖景珍藏大戶，演繹寧鄉(xiāng)最高品質(zhì)產(chǎn)品 三期是依托新城區(qū)稀缺的水景資源打造的珍藏版豪宅， 2020 平米的中心湖泊、 2020 平米的中央廣場、老年人活動中心、兒童游樂場、寧鄉(xiāng)第一個社區(qū)兒童泳池，完美演繹了寧鄉(xiāng)最高檔樓盤的住宅臻品。 玉龍國際花園 項目概況 開發(fā)商 長沙龍騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 320 畝 建筑面積 萬 ㎡ 容積率 產(chǎn)品類型 小高層、高層住宅 總戶數(shù) 2600 均價 2400 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約 物業(yè)管理 長沙玉龍物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費 元 /m2/月 項目配套 幼兒園、學(xué)校、游泳池、健身中心、休閑 中心 、 通程國際大酒店 周邊配套 縣一中、縣人民 法 院、 縣稅務(wù)局 、縣行政中心 2020 一期 率先啟動小高層豪宅，開創(chuàng)寧鄉(xiāng)全新居住生活時代 玉龍國際花園作為寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)龍頭項目，于 2020 年在寧鄉(xiāng)率先啟動了 33 萬平米的電梯小高層豪宅，開創(chuàng)新區(qū)開發(fā)的先河。可以說，水晶酈城正努力創(chuàng)造一個健康、自然、和諧的理想家園。 在碧桂園 嚴(yán)格遵照原生態(tài)進行小區(qū) 景觀規(guī)劃。以聯(lián)排 ?別墅 為主，疊加 別墅 供應(yīng)相當(dāng)有限，獨棟四面開花 。由此可知，受國家政策影響， 長沙 別墅 市場 “ 亞 別墅 ” 項目眾多，而這 些 別墅 項目亦多為早年拿地、近年來才開發(fā)。 （ 1 ） 長沙 大部分 別墅 項目銷售進度緩慢，個別項目銷售迅速 從 長沙 整體 別墅 市場來看，由于 別墅 項目自身的特點，其消化速度較慢，銷售周期較長，但也有個別項目以其獨特優(yōu)越的條件，贏得市場的普遍認(rèn)可，銷售速度相對較快。如：綠城青竹園項目，自 2020 年即已開始進行市場宣傳推廣，銷售進展 速度慢， 而至今 還未銷售完畢 。將對市場消化量形成較大的考驗。 長沙房地產(chǎn)發(fā)展前景很看好，特別是 “兩型社會 ”和城市一體化進程的加速推進，為市場預(yù)留了大量想象空間。大河西作為未來城市之宜居新區(qū)、生態(tài)新區(qū)、文化名區(qū)、活力新區(qū)的板塊功能定位將得以全面提升。 長沙凌立地產(chǎn)顧問有限公司 25 寧鄉(xiāng)金洲項目市場可行性研究分析報告 大河西先導(dǎo)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來展望 所屬區(qū)域 樓盤名稱 物業(yè)類型 價格 望城 金星北板塊 南山 “ 一帶 ” 為沿金洲大道、 319 國道的產(chǎn)業(yè)拓展軸，以點軸發(fā)展的模式，由東自西分別串聯(lián)傳 統(tǒng)服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、高新區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)、創(chuàng)新綠谷區(qū)、先進制造業(yè)發(fā)展區(qū)。 凌立 觀點： 房地產(chǎn)項目資本金比例 自 1996 年以來的首次調(diào)低，顯示了政府部門對房地產(chǎn)業(yè)的扶持決心。 長沙凌立地產(chǎn)顧問有限公司 21 寧鄉(xiāng)金洲項目市場可行性研究分析報告 凌立 觀點： 四季度基準(zhǔn)地價調(diào)整的雖然沒有公布，但從本次透露的信息來看，有 所上漲是必然的，上漲的幅度還有待確定。今年要逐宗研究，逐類處理。由于目前買賣雙方主要爭論的焦點在燃?xì)忾_通費上（大約 2400 元），對房屋單價整體的影響并不是很大，有利于開發(fā)商在房價中靜悄悄的進行轉(zhuǎn)嫁。 “ 出臺《規(guī)則》，最主要的目的是規(guī)范合同價外的收費行為。 4 月 20 日，大河西先導(dǎo)區(qū)管委會發(fā)出通知，對行政區(qū)域內(nèi) 2020 年 12 月底以前批 準(zhǔn)的土地進行清理，確屬于閑置土地的，要依法進行處置。省建設(shè)廳提供的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前我省人均住房建筑面積 10 平方米以下的城市低保家庭有 萬戶 ，若加上低收入住房困難家庭，這一數(shù)據(jù)將達(dá)到 28 萬戶，受益人群反問大大擴大。 多渠道籌集廉租住房保障資金 去年是我省廉租住房保障取得顯著突破的一年。同時，原來的《湖南省城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》（以下簡稱“原《辦法》”）正式廢止。多層產(chǎn)品的物業(yè)管理費在 元 / m2/月， 高層的物業(yè)管理費在 元 / m2左右 。 目前 寧鄉(xiāng) 房地產(chǎn)市場在建項目 17 個，續(xù)建項目 19 個，待建項目16 個。全縣社會消費品零售總額 躍居全省縣域第 2。 投資規(guī)模 的逐年擴大，加快了寧鄉(xiāng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展。工業(yè)增加值占GDP 的比重由上年的 %上升到 %，工業(yè)對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率由上年的%上升到 %。 是全國聞名的 “ 魚米之鄉(xiāng) ” 、 “ 生豬之鄉(xiāng) ” 、 “ 茶葉之鄉(xiāng) ” ，先后被列為全國優(yōu)質(zhì)米、瘦肉型豬、水產(chǎn)品生產(chǎn)基地，生豬和糧食產(chǎn)量分列全國第五位和第九位?；覝珳厝侨珖蟾邷販厝唬粐衣糜尉执_定為 21世紀(jì)精品旅游項目；溈山是 21 世紀(jì)長沙重點開發(fā)的三大名山之一，山中有享譽日本和東南亞的密印禪寺，與杭州靈隱寺齊名，內(nèi)有四壁鑲嵌 12218 塊貼金佛像的萬佛殿，堪稱世所罕見；黃材水庫為全國三大土壩水利工程之一。 寧鄉(xiāng)金洲 新 區(qū)項目 可行性研究分析報告 長沙凌立地產(chǎn)顧問有限公司 2020 年 10 月 12 日 長沙凌立地產(chǎn)顧問有限公司 2 寧鄉(xiāng)金洲項目市場可行性研究分析報告 報告 綱要 一、寧鄉(xiāng)縣宏觀經(jīng)濟調(diào)研及大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃研究 二、寧鄉(xiāng)縣文化旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研及發(fā)展趨勢分析 三、區(qū)域經(jīng)濟及發(fā)展規(guī)劃調(diào)研 四、項目地塊調(diào)研 五、項目地塊價值點深度挖掘 六、發(fā)展模式建議 七、項目發(fā)展定位及發(fā)展研究 八、整體客戶群體分析 九 、項目投資價值評估 十 、項目土地投資運營及開發(fā)盈利平衡點分析 十一 、項目土地投資 及開發(fā) 風(fēng) 險分析 十 二 、可研結(jié)論與建議 十三、相關(guān)規(guī)劃附件 長沙凌立地產(chǎn)顧問有限公司 3 寧鄉(xiāng)金洲項目市場可行性研究分析報告 一、寧鄉(xiāng)縣宏觀調(diào)研及大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃研究 長沙凌立地產(chǎn)顧問有限公司 4 寧鄉(xiāng)金洲項目市場可行性研究分析報告 、寧鄉(xiāng)概況分析 、地理條件 寧鄉(xiāng)地處湘東偏北的洞庭湖南緣地區(qū) ， 東鄰?fù)?，南接湘潭、湘鄉(xiāng)，西與漣源、安化交界，北與益陽、桃江毗連。 、旅游條件 劉少奇故居是國家首批 “4 A” 景區(qū)、湖南四大黃金旅游線路之一；寧鄉(xiāng)山青水秀，名勝眾多。 ． 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 農(nóng)業(yè)： 寧鄉(xiāng)是湖南第一農(nóng)業(yè)大縣 。 在全縣生產(chǎn)總值中，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 07 年的 ∶ ∶ 調(diào)整為08 年的 ∶ ∶ ，第二產(chǎn)業(yè)比重提高了 3 個百分點。其中，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。全縣社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。 4 9 . 9 76 8 . 1 67 9