4農(nóng)村集體非農(nóng)用地流轉(zhuǎn)受困現(xiàn)行法律(存儲(chǔ)版)
【正文】 給單位或個(gè)人使用。而如果是變成國(guó)有土地，就是一般工業(yè)用地辦出讓手續(xù)，其費(fèi)用起碼也要萬(wàn)元。企業(yè)改制后的土地使用者已不是本集體組織，他們要么向農(nóng)村集體組織交納土地租金，但法律不答應(yīng)；要么通過(guò)國(guó)有出讓獲得土地使用，但成本太高。但是，這對(duì)投資者也不利，因?yàn)樗馁Y產(chǎn)長(zhǎng)期處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，無(wú)法建立長(zhǎng)期預(yù)期。 。如果沒(méi)有機(jī)制來(lái)保障土地非農(nóng)化后農(nóng)民對(duì)土地級(jí)差收益的分享，其后患無(wú)窮。我們的法律已經(jīng)嚴(yán)重滯后于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的土地利用現(xiàn)狀，甚至違反了制定法律條款的初衷。按照現(xiàn)行政策規(guī)定，這兩種性質(zhì)的土地在參與工業(yè)化時(shí)，土地的價(jià)格差別太大?！锻恋毓芾矸ā返跅l規(guī)定，國(guó)有土地，農(nóng)民集體土地可以 給單位和個(gè)人使用。目前在廣東，從省到地市到縣市級(jí)法院，都這樣處理。其判決結(jié)果就唯有：將土地使用權(quán)還給集體，土地租金返還交租者。其二，由集體組織向企業(yè)或個(gè)人提供廠房等，但集體組織所出租的物業(yè)沒(méi)有辦理非農(nóng)的專用手續(xù)的，法院的判決對(duì)農(nóng)民也不利。為防止出現(xiàn)企業(yè)不交或者拖欠租金，一種辦法是，在將土地租給企業(yè)之前，先向它收取若干年 第 6 頁(yè) 共 11 頁(yè) 的土地租金，有的村甚至將年的租金都給收取了。流 轉(zhuǎn)土地一般是由村或管理區(qū)經(jīng)濟(jì)組織提出用地申請(qǐng)，辦理拆建手續(xù)，由承租方出資組織施工建設(shè)，土地使用權(quán)證有的辦到出租方名下，有的辦到申辦企業(yè)的名下。 《中華人民共和國(guó)土地管理法》第條規(guī)定： “ 任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公共事業(yè)建設(shè)批準(zhǔn)使用農(nóng)（更多精彩文章來(lái)自 “ 秘書不求人 ” ）民集體所有的土地的除外。對(duì)于已經(jīng)具有集體所有權(quán)的農(nóng)民來(lái)說(shuō)，肯定不為所取。政府考慮到用提高現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)霓k法，也不能解決農(nóng)民的基本生活和就業(yè)問(wèn)題。按照土 地法，除了留出部分農(nóng)民自用的土地從事非農(nóng)經(jīng)營(yíng)以外，當(dāng)農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地時(shí)，都得實(shí)行國(guó)家征地制度，即將原來(lái)的土地集體所有變?yōu)閲?guó)有，農(nóng)民在得到跟現(xiàn)行土地農(nóng)作有關(guān)的補(bǔ)償后，就喪失了土地的所有權(quán)。近幾年，政府更是控制農(nóng)民在本鄉(xiāng)本土推行工業(yè)化，實(shí)行工業(yè)區(qū)的集中，使農(nóng)民分享工業(yè)化的好處越來(lái)越難。 第 1 頁(yè) 共 11 頁(yè) 農(nóng)村集體非農(nóng)用地流轉(zhuǎn)受困現(xiàn)行法律 南海市獨(dú)特的以土地為中心的農(nóng)村股份合作制的推行，讓農(nóng)民從中受益，也使集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力憑借土地級(jí)差收益的上升得以壯大。一方面，國(guó)家只要搞非農(nóng)建設(shè)，就向農(nóng)民征地，而對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償極其有限。 ” 此一矛盾，源于現(xiàn)行國(guó)家征地制度與農(nóng)民對(duì)土地權(quán)利觀念的沖突。因此，要將這六個(gè)村的所剩土地全部征完，征地的難度很大。其理由有三：其一，通過(guò)合法的土地農(nóng)轉(zhuǎn)非方式獲得非農(nóng)建設(shè)用地，不僅交易 第 4 頁(yè) 共 11 頁(yè) 成本高，而且風(fēng)險(xiǎn)也 極高。因此，集體只得變通方式來(lái)經(jīng)營(yíng)土地，即：他們將土地出租給企業(yè)或者
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