【正文】 住宅，多層是泰州目前市場(chǎng)上最受歡迎的品種，最易接近消費(fèi)者，價(jià)格策略上，又?jǐn)M訂 “均價(jià) 1868 元 /平方米”，可以讓消費(fèi)者接受，形成熱銷(xiāo)。 本項(xiàng)目位于江洲南路隸屬新區(qū)西面，周邊有在建或待建大型住宅項(xiàng)目 ,開(kāi)發(fā)與開(kāi)盤(pán)時(shí)間接近本項(xiàng)目，下為重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案解析： 盛世華庭 項(xiàng) 目 基 本 情 況 名稱(chēng) 盛世華庭 區(qū)位圖 項(xiàng)目地點(diǎn) 鳳凰東路 99 號(hào) 發(fā)展商 江蘇盛和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 建筑設(shè)計(jì)公司 上海同設(shè)建筑設(shè)計(jì)院 建筑施工單位 南通二建、 南通四建 廣告策劃 /代理公司 上海同濟(jì)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 規(guī)劃用地面積 450 畝 總建筑面積 萬(wàn)㎡ 建筑風(fēng)格 歐陸風(fēng)格 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁(yè) 共 52 頁(yè) 容積率 物業(yè)管理公司 南京金陵飯店物業(yè)公司擔(dān)任物業(yè)顧問(wèn) 香江物業(yè)管理公司管理 綠化率 % 規(guī)模（幢） 由 114 棟綜合型建筑組成 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 項(xiàng)目規(guī)劃為中高檔復(fù)合型住宅，在其產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)方面，具有一定的優(yōu)勢(shì)，園區(qū)東南向?yàn)榕盼輩^(qū) ,中間是別墅區(qū) ,四周一多層圍合 ,符合常規(guī)的高檔物業(yè)的設(shè)置 ,布局上錯(cuò)落有致 ,每一棟樓都有各自的景觀 . 住宅樓情況 整個(gè)小區(qū) 共有住宅樓 114 棟 ,一期 22 棟多層（共 510 套單位） ,12 棟獨(dú)立別墅 ,3 棟聯(lián)排 (22 套 ),二期 12 棟多層 ,1棟小高層 ,三期未定 . 商鋪情況 南面 ,西面 ,北面為沿街商鋪 (價(jià)格 3500~5500,均價(jià) 4500) 寫(xiě)字樓情況 無(wú) 銷(xiāo) 售 指 標(biāo) 一期情況 推出時(shí)間 交付時(shí)間 推出體量 近 10 萬(wàn)㎡，多層 22 棟 (510 套 ) ,12 棟獨(dú)立別墅 ,3 棟聯(lián)排 (22 套 ) 物業(yè)類(lèi)型 多層 ,排屋 ,別墅 工程狀況 多層交付 ,別墅立面裝修 主要戶型 二房一廳一衛(wèi) 三房一廳一衛(wèi) 三房?jī)蓮d二衛(wèi) 戶型面積 80~300 ㎡ 價(jià)格 多層均價(jià) :1868 元 /㎡ ( 面積 90~130) 排屋價(jià)格 :3080~3680 元 /㎡ (面積 180~210) 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁(yè) 共 52 頁(yè) 別墅價(jià)格 :6000~10000 元 /㎡ (面積 280~300) 銷(xiāo)售情況 一期銷(xiāo)售率為 100%（ 20xx 年 9 月止） ,部分獨(dú)立別墅買(mǎi)現(xiàn)房 二期已經(jīng)開(kāi)盤(pán)。 商業(yè) 以本案北面鳳凰 21 沿街商鋪為該區(qū)塊提供商業(yè)服務(wù)，主要營(yíng)業(yè)汽車(chē)摩托車(chē)裝潢、小型超市、便利店、藥店、麻將桌店、小吃店、美容店、浴室等。東南有一定的水域河流，為區(qū)塊提供了絕好的水資源，南面有開(kāi)發(fā)區(qū)會(huì)所，以及高爾夫球練習(xí)場(chǎng)，環(huán)境相 當(dāng)幽雅，景觀較佳，為小區(qū)提供景觀。據(jù)泰州新世紀(jì)房產(chǎn)中介公司介紹，該公司幾家連鎖店合計(jì)基本每月能過(guò)戶 20 套左右商品房，其中城南地區(qū)二手房最為活躍，主要原因?yàn)椋? 首先，這個(gè)板塊大多是近幾年修的住宅小 區(qū)，整體比較新，小區(qū)規(guī)模較大，內(nèi)部環(huán)境以及配套設(shè)施齊全，整個(gè)住宅區(qū)逐步趨向成熟；其次，小區(qū)周邊生活配套設(shè)施逐漸完善，大型超市、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施完善；再次，該區(qū)域處于南面新區(qū)房源充足，而離市中心只隔兩座橋，相應(yīng)市中心可供應(yīng)的新房子少；最后，泰州城市整體向南擴(kuò)發(fā)展，購(gòu)房者對(duì)南區(qū)的房產(chǎn)前景十分看好。 附： 20xx 年 1 月 12 日開(kāi)始泰州市土地供應(yīng)（包括近期招標(biāo)的） 地塊位置 地塊面積（畝） 總建筑面積（ M2） 住宅面積（ M2） 起始價(jià) （萬(wàn)元） 成交 價(jià) （萬(wàn)元） 20xx301 東進(jìn)路西片地塊，鼓樓路西，東進(jìn)路北 53349 17746 8750 20xx302 東進(jìn)路東片地塊，鼓樓路東，南通路西，東進(jìn)路北 101527 44295 18100 20xx2 號(hào)海陵區(qū) 80 地塊 1640 20xx4 好地塊，汽車(chē)城東，海陵路西，永興路南，永定路北 243320 165200 11410 20xx5 號(hào)地塊，江洲南路，本項(xiàng)目 66588 66588 6000 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁(yè) 共 52 頁(yè) 20xx8 號(hào)地塊，南官河?xùn)|，鳳凰路南，泰高路西，變電所北 82 81600 73200 2742 20xx10 號(hào)地塊，南通路西，東進(jìn)路北 171022 82127 28288 20xx12 號(hào)地塊，江洲南路東，迎春西路南，南官河西，景莊河北側(cè) 38610 32510 3800 20xx14 號(hào)地塊，中國(guó)聯(lián)通有限公司泰州分公司西側(cè)，建工大廈東側(cè)，鳳凰東路北側(cè) 766 20xx15 號(hào)地塊，鼓樓南路東，預(yù)備役二團(tuán)南 ，鳳凰河西，永興路北 7080 20xx161 號(hào)地塊職中路東，一職中南，稻河路西，揚(yáng)州路北 112274 79115 975 20xx162 號(hào)地塊南關(guān)河?xùn)|，東進(jìn)路西南，城河北 17000 9000 120 20xx19 號(hào)地塊，即電視塔街區(qū)工程改造地塊 122650 78240 20xx0 三、 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)分析 市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況 20xx 年，泰州市區(qū)房地產(chǎn) 投資總額為 億元，占全市的 %。 掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。現(xiàn)在由于其交通設(shè)施 ,生活配套設(shè)施等比較完善，在其競(jìng)爭(zhēng)上還是有一定優(yōu)勢(shì)，價(jià)格水平也相對(duì)新區(qū)要高點(diǎn)。無(wú)論從前期廣告宣傳還是設(shè)計(jì)商及物業(yè)管理公司等的資源整合，再加上市政府對(duì)面核心地段 ,人民公園 ,人民廣場(chǎng)和周邊便利的交通環(huán)境的硬件設(shè)施。 ，一路上揚(yáng) 雖然價(jià)格上漲之勢(shì)很猛， 20xx年市區(qū)均價(jià)就已超過(guò)每平方米 2100元大關(guān)， 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 52 頁(yè) 其他地區(qū)均價(jià) 1550 元。舊城區(qū)啟動(dòng)坡子街商貿(mào)區(qū)的建設(shè)，加快完成拆遷及相關(guān)配套，將坡子街商貿(mào)區(qū)與五一路、府前街商貿(mào)區(qū)以及東進(jìn)西路商貿(mào)區(qū)連成一片，屆時(shí)將成為老城區(qū)繁華的商業(yè)街區(qū)。寺巷和野徐、泰東和蘇陳組團(tuán)形成，成為市區(qū)間的重要節(jié)點(diǎn)。 城市中期規(guī)劃 20xx20xx 年，人口 55 萬(wàn)，用地 60 平方公里。 附泰州市 20xx 年來(lái)人均可支配收入情況 : 市區(qū)人均可支配收入 全市農(nóng)民人均純收入 金額 (元 ) 8517 4079 增長(zhǎng)率 (%) 恩格爾系數(shù) (%) 20xx 年泰州市城鎮(zhèn)居民平均每人生活費(fèi)支出及構(gòu)成情況 : 項(xiàng)目 金額 (元 ) 占總支出比例 食品 衣著 家庭設(shè)備品 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁(yè) 共 52 頁(yè) 醫(yī)療保健 交通通訊 教育文化娛樂(lè)服務(wù) 居住 雜項(xiàng)商品和服務(wù) 總支出 100 全市生產(chǎn)資料市場(chǎng) 32 個(gè)，年成交額 億 元。全市財(cái)政收入 662563 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)良好。興化是鄭板橋先生的故鄉(xiāng)。她是 39?，F(xiàn)存古遺址、古建筑、古石刻數(shù)百處，其中列為省市級(jí)文物保護(hù)單位的有 134 處。江陰長(zhǎng)江大橋及其南北接線高速公路，開(kāi)辟了泰州與上海、蘇南的快速通道。自 20xx 年末，泰州市行政區(qū)劃設(shè) 海陵、高港 2 個(gè)區(qū)，興化、靖江、泰興、姜堰 4 個(gè)縣級(jí)市，共有 91 個(gè)鎮(zhèn)、 8 個(gè)鄉(xiāng)、 6 個(gè)街道辦事處、338 個(gè)居民委員會(huì)、 1578 個(gè)村民委員會(huì)，其中海陵區(qū)、高港區(qū)下轄 9 個(gè)鎮(zhèn)、 2 個(gè)鄉(xiāng)、 6 個(gè)街道辦事處、 87 個(gè)居民委員會(huì)、 127 個(gè)村民委員會(huì)。蘇中入江達(dá)海的 5 條重要航道在此交匯。戰(zhàn)國(guó)時(shí)期稱(chēng)海陽(yáng)，漢初稱(chēng)海陵，南唐至明清稱(chēng)泰州，取“國(guó)泰民安”之意。 人文習(xí)慣 溱潼會(huì)船節(jié) 溱湖地區(qū)歷史文化悠久，民間傳說(shuō)豐富多彩。 中國(guó)泰興銀杏節(jié) 中國(guó)泰興銀杏節(jié)由“銀杏藝術(shù)節(jié)”、“銀杏科技節(jié)”演化而來(lái)。東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟(jì)圈，南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟(jì)板塊，是長(zhǎng)江三角洲工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮的中心城市之一，已逐步形成了一個(gè)以工業(yè)為主商貿(mào)并存發(fā)展的新興商貿(mào)城市。城鎮(zhèn)居民年人均可支配增長(zhǎng) %。居住支出僅次于食品支出，達(dá)到 元，說(shuō)明人們對(duì)改善居住條件，提高生活質(zhì)量的要求更為強(qiáng)烈。新區(qū)完成府南街區(qū)的綜合開(kāi) 發(fā)，基本完成 328 國(guó)道以南地區(qū)東風(fēng)路至泰高路之間的商住開(kāi)發(fā)。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年一季度全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工房屋面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；海陵區(qū)銷(xiāo)售房屋面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷(xiāo)售額 億元，同比增長(zhǎng) %。在市場(chǎng)上不僅僅存在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)和老城區(qū)也形成競(jìng)爭(zhēng)，老城區(qū)在生活配套以及商業(yè)配套上存在一定的優(yōu)勢(shì)，目前整體價(jià)格要比新區(qū)高。另外如黃金家園小高層，香江花園等品質(zhì)較好的樓盤(pán)最高價(jià)已突破每平方米3000 元以上。同時(shí)象西湖翠院、泰墅園、恒景國(guó)際花園、四季林語(yǔ)、鵬欣麗都等樓盤(pán)的品質(zhì)在泰州處于領(lǐng)先地位。 二、 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)分析 土地出讓方式描述 申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)的方式主要有兩種：一是劃撥，二是出讓。 近期 [20xx]19 號(hào)地塊，即電視塔街區(qū)工程改造地塊正在公開(kāi)掛牌。今年市政府推出幾幅地，面積也都具一定規(guī)模，大都被外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿到，房地 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁(yè) 共 52 頁(yè) 產(chǎn)市場(chǎng)趨變?yōu)楸就僚c外來(lái)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。 最新交付幾個(gè)樓盤(pán)二手房情況： 樓盤(pán)名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)價(jià)（元 /㎡） 二手市場(chǎng)價(jià) 該區(qū)域租賃價(jià)格 100 方為準(zhǔn) 中裝家電齊 毛胚 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁(yè) 共 52 頁(yè) 鵬欣麗園 2200 元 /㎡ 2600 元 /㎡ 1600 元 /月 600 元 /月 鑫龍花園 1900 元 /㎡ 2300 元 /㎡ 1200 元 /月 500 元 /月 時(shí)代花園 1820 元 /㎡ 2600 元 /㎡ 1200 元 /月 500 元 /月 天陽(yáng)花園 2100 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 1600 元 /月 600 元 /月 錦繡華庭 2350 元 /㎡ 2600 元 /㎡ 1200 元 /月 500 元 /月 怡景花園 2250 元 /㎡ 2600 元 /㎡ 1200 元 /月 500 元 /月 明珠小區(qū) 1400 元 /月 20xx 元 /月 1000 元 /月 400 元 /月 最新二手房市場(chǎng)報(bào)價(jià)： 地點(diǎn) 戶型 樓層 面積 車(chē)庫(kù) 裝修 房齡 報(bào)價(jià) 鳳凰 21 聯(lián)體別墅 3 層 168 21 毛坯 02 48 蓮花六區(qū)