文殊院項目態(tài)勢研究報告(存儲版)
【正文】 片區(qū)改造戰(zhàn)略目標(biāo) 手段： 功能臵換和容積率提高 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 問題 ： 土地經(jīng)過拆遷和配套成本大幅度上升 提升土地價值 足夠的利潤空間 建筑低密度 開發(fā)商有信心 滿足城市形象提升和片區(qū)改造戰(zhàn)略目標(biāo) 手段 ： 專業(yè)策劃 提升項目 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 高成本 、 高密度 、 高價格 低素質(zhì) 、 低功能 、 低形象 片區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo) —— 都市歷史文化標(biāo)志性區(qū)域 結(jié)論 ：文殊 院 片 區(qū)必 須 采 取新 的 舊 城經(jīng)營模式 打造精品，提升片區(qū)土地的商業(yè)價值 以低密度低容積率的良好形象打造城市歷史文化名城僅存的保留區(qū) 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 （ 2） 舊城改造功能的臵換 在成都市舊城改造的過程中，原有的片區(qū)的拆遷，原有的城市功能的（居住功能等）必將被其他的區(qū)域所取代。 二、市場需求態(tài)勢分析 人們對佛教文化有以下的需求： ? 信仰 —— 以佛教為人生觀和世界觀的信徒，盲目迷信的大眾； ? 啟示 —— 尋求對現(xiàn)代生活的啟示，如蔡志忠的禪意漫畫和南懷瑾禪學(xué)叢書的流行； ? 品味 —— 真正有品味的人和附庸風(fēng)雅的人都以之自我展示的手段； ? 養(yǎng)生和保健 —— 尋求養(yǎng)生之道的人 ； 二、市場需求態(tài)勢分析 旅游市場的需求 （ 1）從數(shù)量上看成都的游客數(shù)量不斷上升 問題：如何提供更多的旅游產(chǎn)品滿足日益增長的旅游需求？ 19952023接待國內(nèi)旅游收入分地區(qū)情況 地 區(qū) 旅游收入 (人民幣億元 ) 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 四川省 成都市 二、市場需求態(tài)勢分析 （ 2）隨著旅游業(yè)的發(fā)展，旅游者對于旅游產(chǎn)品需求內(nèi)容也會有下面的改變： ? 觀光旅游 增長見識，看風(fēng)光 ? 休閑旅游 享受工作之余的休閑度假生活 ? 體驗旅游 體驗?zāi)撤N角色和旅游地所特有的文化 問題： 成都市的旅游業(yè)如何應(yīng)對旅游需求內(nèi)容的改變？ 二、市場需求態(tài)勢分析 結(jié)論 將項目上升到體驗旅游的高度，在打造傳統(tǒng)文化臸高點的目標(biāo)上，找到體驗都市時尚文化的對接點，使在觀光、休閑階段看過了無數(shù)千篇一律的寺廟的消費者，在文殊院項目上體驗到全新的寺廟旅游的感受，將成為決定本項目成敗與否的關(guān)鍵所在。 成都餐飲界的經(jīng)營文化產(chǎn)品的能力的現(xiàn)實體現(xiàn)。 三、競爭態(tài)勢分析 目前整體的競爭市場的格局 定位趨同 戰(zhàn)略趨同 手段趨同 同質(zhì)化競爭 三、競爭態(tài)勢分析 競爭在各個層面上展開 ? 投資層面： 不同的項目都將展開對于有資金、有實力的投資商的爭奪。 四、項目優(yōu)劣勢評估 四、項目優(yōu)劣勢評估 項目的劣勢 （ 1）區(qū)位劣勢 （ 2）文殊院目前商業(yè)業(yè)態(tài)的問題 （ 3）消費層次內(nèi)向化和老齡化的問題 （ 4）市民對其形象有一定的負(fù)面認(rèn)知、 （ 5）相對于其他寺廟，對于文殊院的宗教 接受程度不高。 ? 成都消費者對于項目片區(qū)歸屬的心理認(rèn)知，以及項目周邊前期形成負(fù)面形象。 四、項目優(yōu)劣勢評估 （ 2）文殊院目前商業(yè)業(yè)態(tài)的問題 ? 面臨業(yè)態(tài)的影響 :文殊院原有的殯葬業(yè)態(tài)對項目旅游形象造成破壞，更使其旅游價值大為受損； ? 原有業(yè)態(tài)的低層次 :就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營業(yè)種單一的原始狀態(tài) ? 消費現(xiàn)狀 :目前文殊院周邊的消費現(xiàn)狀是“信眾燒香 —— 烏煙瘴氣、大眾喝茶 —— 狼籍遍地”的低品味、低價位、低形象、低消費。 四、項目優(yōu)劣勢評估 文殊院的資源： ? 文物資源 — 文殊院擁有全國唯一的 佛教景觀“空林八觀”。 （ 2）在舊城改造過程中需要通過項目的包裝拍賣，回收前 期的土地拆遷費等投入，并且獲得適當(dāng)?shù)耐恋亟?jīng)營收益。 六、態(tài)勢總結(jié) 都市第一禪林 提升 引導(dǎo) 強化 本地消費市場 外來游客市場 戰(zhàn)略目標(biāo) 專家認(rèn)同 輿論認(rèn)同 政府認(rèn)同 經(jīng)營管理資源 專業(yè)設(shè)計資源 商業(yè)資源 傳統(tǒng)文化資源 文殊院、愛道堂的宗教文化影響力 轉(zhuǎn)化 。 ? 將文殊院片區(qū)的資源用足、用好，有效整合、合理配臵，這是將項目成功的關(guān)鍵之一 。 ? 文殊院在市民心目中的地位 目前在成都市民心目中的知名度高 ，片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有大量的習(xí)慣性的消費者。與原有的中央商務(wù)區(qū)形成一個整體
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