中原_寧波開(kāi)元_九某地產(chǎn)畔開(kāi)盤(pán)價(jià)格建議及銷售執(zhí)行策略_57ppt(存儲(chǔ)版)
【正文】 控制，通過(guò)低單價(jià)吸引客戶下單。 整體市場(chǎng)持續(xù)反彈走高，但后期走向尚不明朗 ? 整體大環(huán)境依舊疲軟，盡管目前市場(chǎng)成交表現(xiàn)良好，但后期尚缺乏有力支撐點(diǎn)，走勢(shì)仍不明朗，如果工程進(jìn)度和客戶蓄水情況允許，建議本案能在近期入市。 2 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議： 1 7 . 62 8 . 20 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 03 5 . 04 0 . 04 5 . 007. 107. 207. 307. 407. 507. 607. 707. 807. 907. 1007. 1107. 1208. 108. 208. 308. 408. 508. 608. 708. 808. 908. 1008. 1108. 1209. 109. 209. 3供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 成交面積( 萬(wàn)㎡)旺季 相對(duì)旺季 07年 12月始市場(chǎng)明顯走淡 下半年銷售繼續(xù)下挫，無(wú)“金九銀十“市場(chǎng)進(jìn)入低潮 ? 從近兩年的市場(chǎng)月度走勢(shì)看， 上半年 47月市場(chǎng)狀況較好，而傳統(tǒng)的“金九銀十”優(yōu)勢(shì)不明顯。如果工程進(jìn)度或客戶蓄水跟不上，建議在 9月份入市。主要產(chǎn)品為獨(dú)棟，有少量的聯(lián)排，遠(yuǎn)期有一定的疊拼別墅。 推盤(pán)情況： 各面積段產(chǎn)品去化情況 0 2 4 6 8 10 12 14 16聯(lián)排2 9 0 3 0 0 平米獨(dú)棟3 6 1 /3 9 9 平米獨(dú)棟4 4 3 /4 6 8 平米二排獨(dú)棟5 4 0 平米一排獨(dú)棟6 3 1 平米0 9 .1 月 0 9 .2 月 0 9 .3 月 0 9 .4 月 存量套數(shù) 比華利二期 (未來(lái)項(xiàng)目） 二期約 40余套，預(yù)計(jì)定位為 500平米以上的頂級(jí)獨(dú)棟別墅，總價(jià)均在千萬(wàn)以上。 英倫水岸三面環(huán)水，自成三島，是一個(gè)獨(dú)立式包合式格局的純別墅小區(qū)。 價(jià)格體系化。 客戶登記情況分析 800m178。 蓄水情況小結(jié) ?目前蓄水量仍然不能完全滿足開(kāi)盤(pán)銷售要求。②把當(dāng)天通知好的客戶進(jìn)行意向分類，分為“肯定會(huì)來(lái)”、“可能會(huì)來(lái)”、“肯定不來(lái)”三類，對(duì)于“可能會(huì)來(lái)”的客戶要進(jìn)一步確認(rèn)，一直追蹤到能給出肯定說(shuō)法。 ?時(shí)間節(jié)點(diǎn) ：樣板區(qū)開(kāi)放，邀請(qǐng)客戶來(lái)參觀，并做意向排摸。預(yù)銷控的工作用于指導(dǎo)置業(yè)顧問(wèn)對(duì)客戶進(jìn)行分流引導(dǎo)，另外在臨近開(kāi)盤(pán)前三天可以開(kāi)始安排內(nèi)部客戶的換號(hào)工作。 ?突發(fā)情況： 若出現(xiàn)某一客戶突然改變了預(yù)選的意向，選走了后面客戶的意向房源，置業(yè)顧問(wèn)要盡快幫助后面的這組客戶重新選定房源（一般該房源為客戶預(yù)選時(shí)的備選房源），不要讓客戶再流連于已被買走的房源中。 。 :43:0819:43:08March 15, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :43:0819:43Mar2315Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 15日星期三 7時(shí) 43分 8秒 19:43:0815 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 , March 15, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :43:0819:43Mar2315Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :43:0819:43:08March 15, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 ?置業(yè)顧問(wèn)： 置業(yè)顧問(wèn)全程陪同客戶購(gòu)房，購(gòu)房過(guò)程中不要再給客戶猶豫的時(shí)間。 ?置業(yè)顧問(wèn)： 盡量邀請(qǐng)客戶到接待處，通知客戶推盤(pán)區(qū)域，對(duì)于所選房源不在推盤(pán)區(qū)域的客戶進(jìn)行引導(dǎo)，進(jìn)一步明確客戶的首選房源。③所有對(duì)關(guān)系客戶的內(nèi)部操作都不在事前透露給關(guān)系客戶和置業(yè)顧問(wèn)，包括號(hào)碼的調(diào)整，以避免不必要的麻煩。 ?置業(yè)顧問(wèn)： 提前三天與所有登記過(guò)的客戶聯(lián)系，告知客戶于近幾天要收誠(chéng)意金，且付誠(chéng)意金的先后決定著開(kāi)盤(pán)當(dāng)天購(gòu)房的先后，讓客戶安排一下這幾天的行程，若當(dāng)天本人不能到場(chǎng)的，要做好委托準(zhǔn)備，表示等具體時(shí)間確定好了會(huì)再打電話通知。 客戶登記情況分析 湖景別墅,49, 63%山景別墅,6, 8%坡地別墅,23, 29%客戶登記情況分析 目前客戶主要的意向在于景觀資源較好的湖景別墅和坡地別墅 這是客戶在對(duì)項(xiàng)目未全面了解和對(duì)價(jià)格細(xì)分不解的前提下，做出的著眼于眼球而作出的需求意向。 客戶登記情況分析 寧波,158, 75%省內(nèi)(市外), 46,21%長(zhǎng)三角(省外 ),9, 4%其它地區(qū), 1,0%市四區(qū),134,84%余姚,1, 1%寧海,1, 1%鎮(zhèn)海,5, 3%北侖,4, 3%慈溪,5, 3%象山,7, 4%奉化,1, 1%總體區(qū)域分布 江東,59, 44%江北,20, 15%海曙,22, 16%鄞州,33, 25%寧波市意向客戶區(qū)域分布 市四區(qū)意向客戶區(qū)域分布 通過(guò)分析： 意向客戶的挖掘仍是要立足寧波、以市六區(qū)為核心兼顧發(fā)展慈溪。 ? 可推套數(shù)： 7套 ? 價(jià)值： 臨湖的別墅，處于項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值體系 ? 的頂端 依山別墅： ? 特點(diǎn)： 南向湖面無(wú)建筑遮擋，平均標(biāo)高在 40 ? 米以上 ? 可推套數(shù)： 12套 ? 價(jià)值： 景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯 花園別墅： ? 特點(diǎn)： 地勢(shì)相對(duì)較平，不直接臨湖，同時(shí)標(biāo)高 ? 在 20— 40米之間 ? 可推套數(shù)： 31套 ? 價(jià)值： 以周邊景觀資源和建筑戶型設(shè)計(jì)作為價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn) 臨湖 別墅 臨水花園別墅 坡地花園別墅 普通花園別墅 依山別墅 產(chǎn)品類型劃分 有山有水 有高有低 注重產(chǎn)品組合。英倫水岸 位置： 地處東錢(qián)湖旅游度假區(qū)新城中部，北面為鄞縣大道，其余三面被雙橋江所環(huán)繞，南面是城市綠化帶及規(guī)劃道路； 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積 91514平方米，其中地上面積59500平方米。 ?第一批推出房源產(chǎn)品組合多樣，套數(shù)相當(dāng)，包括了臨湖大獨(dú)棟、經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排等 8種套型。 個(gè)案推案及銷售情況 卡納湖谷 個(gè)案推案及銷售情況 月度銷售情況 推盤(pán)時(shí)間 推出量 總價(jià)（萬(wàn)元） 銷售情況 一期第一批 20238 ， 106套 500800 目前去化 93套 一期第二批 20234 ， 60套 500900 目前去化 9套 卡納湖谷 ?卡納湖谷 08年 1月波特曼售樓處正式啟用，開(kāi)始客戶蓄水； ?8月 2日左右卡納湖谷樣板區(qū)開(kāi)放，紅酒主題會(huì)所也將同期開(kāi)放，同時(shí)售樓處進(jìn)駐案場(chǎng)； ?由于成交持續(xù)疲軟， 2月份推出部分特價(jià)房源，適逢整體市場(chǎng)走強(qiáng)，成交快速， 4月加推二批，由于產(chǎn)品位置更優(yōu)，均價(jià)上浮明顯，去化尚可。 從近 2年市場(chǎng)走勢(shì)看， 57月市場(chǎng)相對(duì)較好，“金九銀十”優(yōu)勢(shì)偏弱。 別墅市場(chǎng)近期表現(xiàn)良好，但后續(xù)走向也不明朗 ? 別墅市場(chǎng)目前銷售形勢(shì)良好，但市場(chǎng)存量依舊巨大，雖然下半年新增推量會(huì)相對(duì)減少，但由于客群支付能力受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，故后期走勢(shì)亦不明確。 ? 受國(guó)家救市政策和壓抑需求爆發(fā)的雙重影響， 09年初開(kāi)始寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)上攻，部分
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