【正文】 以不同題材建立起的專題雕塑 雕塑家建立自己的雕塑公園 臨時性的流動雕塑院落 瑞峰置業(yè) 夢想標(biāo)簽 4：威尼斯親水園林體驗 148 瑞峰置業(yè) 149 孩子是世界的天使，在水廣場上游樂的孩子讓我們回到了那無憂無慮的童年。 瑞峰置業(yè) 夢想標(biāo)簽 2：樣板房 項目一期產(chǎn)品為花庭美墅，建議設(shè)計幾種不同風(fēng)格樣板房展示，同時選兩間樣板房，從中惠會中招摹兩名會員進(jìn)行試住，讓客戶更真實(shí)地親身體驗社區(qū)未來生活。 這里沒有出現(xiàn)一處常規(guī)的條幅、展板、吊旗、等常見的銷售道具，力求用純 粹的精神滿足打動客戶，而結(jié)果是更好的銷售效果 139 瑞峰置業(yè) 140 生活體驗館 =香樟生態(tài)驛站 園林景觀房： 園林景窗外的優(yōu)美園林景色， 在不同時間欣賞，有不同美態(tài)。 127 ?增設(shè)負(fù)離子發(fā)生器； ?盡量使用太陽能等清潔能源； ?屋面外保溫結(jié)構(gòu)，降低屋面熱輻射； ?雙層玻璃，隔音墻、通風(fēng)隔音窗設(shè)計； ?酸、堿性離子直飲水系統(tǒng)保健殺菌； 瑞峰置業(yè) 城市造夢營銷價值提升體系構(gòu)建產(chǎn)品價值提升 產(chǎn)品價值策略 2：聯(lián)合權(quán)威機(jī)構(gòu)獲取獎項 128 邀請權(quán)威評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行建筑、園林等設(shè)計評估，獲取公園生活景觀設(shè)計大獎； 呼應(yīng)政府對南城區(qū)的 “ 生長于自然的高尚生態(tài)型居住區(qū) ” 定位，贏得政府為項目頒發(fā)的 “ 樟木頭生態(tài)公園生活典范社區(qū) ” 榮譽(yù) ； 參與全國的樓盤評比，獲得最佳園林、建筑、社區(qū)等榮譽(yù)； 參與東莞市各大媒體舉辦樓盤評比，收獲最佳園林、建筑、社區(qū)等榮譽(yù)； 瑞峰置業(yè) 產(chǎn)品策略：現(xiàn)樓銷售 項目一期花庭美墅產(chǎn)品以現(xiàn)樓方式發(fā) 售，至少是準(zhǔn)現(xiàn)樓的模式銷售。 讓置業(yè)夢想屬于整個城市，它將帶來整個城市的追隨。 113 瑞峰置業(yè) 營銷戰(zhàn)略思想 114 項目營銷面臨關(guān)鍵問題： 企業(yè)品牌問題 如何充分利用中惠集團(tuán)品牌？如何區(qū)隔樟木頭及周邊鎮(zhèn)區(qū)其他品牌地產(chǎn)，例如富盈、萬科？如何鞏固中惠地產(chǎn)作為樟木頭第一品牌開發(fā)地位？ 項目產(chǎn)品問題 如何弱化石馬河污染對項目銷售影響？如何解決項目周邊配套不足？ 如何將項目產(chǎn)品花庭美墅、會所及園林等結(jié)合，營造項目獨(dú)特優(yōu)勢？ 項目品牌問題 如何打造項目品牌專屬性，區(qū)隔香樟綠洲？如何讓項目拋離區(qū)域其它競爭項 目同質(zhì)化競爭？ 瑞峰置業(yè) 營銷戰(zhàn)略思想 115 系統(tǒng)化營銷戰(zhàn)略 由于本項目地段、配套及周邊環(huán)境弱于鎮(zhèn)中心其它品牌項目，項目要想在激烈的市場競爭中突圍，需要構(gòu)建新的價值體系，并用一種獨(dú)特的生活方式和人生價值觀提升項目優(yōu)勢，用系統(tǒng)營銷的手法占領(lǐng)市場。 洋房 小戶型洋房 瑞峰置業(yè) 109 客戶分析 深圳 客戶類型 跨市置業(yè)可能性判研 置業(yè)類型 自住客戶 由于深圳和東莞房價的差異，部分深圳人選擇置業(yè)東莞。 瑞峰置業(yè) 公園生活：求形 項目內(nèi)部公園： 泳池、人工湖、河岸休閑帶的配置使項目具備了公園生活的基本條件； 打造高爾夫推桿練習(xí)場，形成標(biāo)志性硬件設(shè)施，提升項目檔次和價值，豐富公園生活內(nèi)容。包括傳染病流行在內(nèi)的城市問題凸現(xiàn)使得滿足市民對新鮮空氣、陽光以及公共活動空間的要求成為地方政府的當(dāng)務(wù)之急。 瑞峰置業(yè) 93 生活 樟木頭的改變正如不可逆轉(zhuǎn)的歷史洪流，發(fā)達(dá)國家經(jīng)歷過的城市變革，樟木頭正在經(jīng)歷。從鎮(zhèn)中心始，灰黃色的潮水開始漫延。 在地段價值差，配套非常缺乏的情況下，南奧如何形成自身的核心價值，甚至保證了它在華南版塊競爭最為激烈 2023年開盤，也能夠取得極為出色的銷售成績？ 瑞峰置業(yè) 南奧價值整合策略： 南奧核心價值在于“運(yùn)動的生活方式”和“配套先行”。 瑞峰置業(yè) ? 價值提升戰(zhàn)略二：價值強(qiáng)勢點(diǎn)放大 ? 自然資源利用的最大化 ? 通過贊助河道治理，為本項目業(yè)主獲取免費(fèi)享用體育公園和觀音山森林公園的終生門票，將外部配套變成項目的內(nèi)部配套！ ? 將本項目內(nèi)部園林與觀音山做為統(tǒng)一景點(diǎn)，旅行社帶客游玩樟木頭時，可同時參觀本項目，提升本項目的自然生態(tài)屬性。 ? 瑞峰思考： ? 樟木頭 ? 一座假日服務(wù)經(jīng)濟(jì)騰飛的生態(tài)小城 瑞峰置業(yè) 項目驅(qū)動力判研： 在樟木頭經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型高速發(fā)展的今天，樟木頭需要的絕不僅僅是一個空洞的特色商業(yè)或一個無味的游樂場； 為了更好的迎接未來的發(fā)展，樟木頭需要的是一張城市的名片，一張能夠代表這個美麗的、具有濃厚假日生態(tài)健康休閑經(jīng)濟(jì)文化氣息的、正準(zhǔn)備振翅高飛的現(xiàn)代城市的名片！ 瑞峰置業(yè) 瑞峰思考： 對于中惠集團(tuán)而言，本項目的外接驅(qū)動力應(yīng)承載著構(gòu)建和諧社會的一種社會責(zé)任感，并藉此體現(xiàn)中惠企業(yè)積極配合樟木頭政府對樟木頭經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化傳承的和諧共建起到推動作用。奧格威，奧美總裁 消費(fèi)者如何衡量項目價值？ 瑞峰置業(yè) 項目價值點(diǎn)對比判研 瑞峰認(rèn)為： 消費(fèi)者對房地產(chǎn)（特別是住宅）的價值判斷主要來源于以下因素： 物質(zhì)層面 區(qū)域價值、資源、外部配套、交通、產(chǎn)品適用度 精神層面 企業(yè)品牌、項目形象、生活方式、居住文化、檔次感 瑞峰置業(yè) 市場比較下的項目價值點(diǎn)分析 項目 區(qū)域價值 自然資源 配套 交通 產(chǎn)品適用度 雅翠花園 中 高 中 高 中 星耀國際 中 低 高 高 低 香樟綠洲 高 中 高 高 高 山水華府 高 中 高 高 高 御景花園 高 中 高 高 高 碧河花園 中 中 高 中 中 本項目 低 高 低 低 高 物質(zhì)層面價值點(diǎn) 瑞峰置業(yè) 項目 居住文化 發(fā)展商品牌 檔次感 雅翠花園 中 中 中高 星耀國際 低 中 低 香樟綠洲 中 高 高 山水華府 中 高 高 御景花園 中 高 高 碧河花園 低 中 中 本項目 待定 高 高 精神層面價值點(diǎn) 市場比較下的項目價值點(diǎn)分析 瑞峰置業(yè) 市場比較下的項目價值點(diǎn)分析 項目強(qiáng)勢價值點(diǎn)：自然資源，勝過多數(shù)競爭對手 本項目缺失價值點(diǎn)：區(qū)域價值，配套，交通，輸于多數(shù)競爭對手 項目可變價值點(diǎn)：居住文化 市場比較下的本項目主要價值差異點(diǎn)： 瑞峰置業(yè) 市場比較下的項目價值點(diǎn)分析 價值缺失點(diǎn) ?區(qū)域價值 ?配套 ?交通 高價值點(diǎn) ?自然資源 ?產(chǎn)品適用度 ?品牌 ?檔次感 可變價值點(diǎn) ?居住文化 本項目價值形態(tài) 就項目目前綜合價值而言，必須進(jìn)行提升，以超越競爭對手！ ? 項目高價值點(diǎn)： 自然資源，勝過多數(shù)競爭對手 ? 本項目缺失價值點(diǎn)： 區(qū)域價值，配套，交通，輸于多數(shù)競爭對手 ? 項目可變價值點(diǎn)： 居住文化 本項目主要價值差異： 瑞峰置業(yè) 第二部分 項目定位 三、項目價值提升戰(zhàn)略 瑞峰置業(yè) 價值提升戰(zhàn)略： 人有我有，人無我優(yōu)！ ? 價值提升戰(zhàn)略一：價值缺失點(diǎn)彌補(bǔ) ? 提升區(qū)域形象和價值，改變?nèi)藗儗ζ瑓^(qū)的不利看法 ? 價值提升戰(zhàn)略二：價值強(qiáng)勢點(diǎn)放大 ? 自然資源利用的最大化 ? 價值提升戰(zhàn)略三：價值空白點(diǎn)搶占 ? 率先在市場上形成生活方式的呼召 瑞峰置業(yè) ? 價值提升戰(zhàn)略一：價值缺失點(diǎn)彌補(bǔ) ? 提升區(qū)域形象和價值，改變?nèi)藗儗ζ瑓^(qū)的不利看法 ——來自美林湖畔的啟示 瑞峰置業(yè) 美林湖畔案例分析 ? 美林湖畔花園位于廣州東圃，同樣 遠(yuǎn)離市中心區(qū)域，以楊桃公園作為其景觀依托，定位為高端產(chǎn)品社區(qū)； ? 該項目由于區(qū)域價值的缺失無法滿足高端客戶對區(qū)域價值的要求， 2023年非常切合實(shí)際地以中端檔次的姿態(tài)入市，取得優(yōu)異的銷售業(yè)績。關(guān)注升值潛力及工作、生活便利度。 瑞峰置業(yè) Ⅱ. 樟木頭市場概況 /市場分析：樟木頭置業(yè)客戶來源 43 項目 買家分布 中惠香樟綠洲 以深圳客戶為主體，約占整個項目 70%的比例，香港、本地人、工廠企業(yè)主為輔。 Ⅱ. 樟木頭市場概況 /項目掃描【碧河花園】 瑞峰置業(yè) Ⅱ. 樟木頭市場概況 /市場分析：土地交易情況 38 近年樟木頭新增土地供應(yīng)不多，經(jīng)歷 06年大批土地供應(yīng)，總面積達(dá) 34萬㎡后， 07年土地供應(yīng)大幅度回落，主要以小地塊供應(yīng)為主。 功能定位：前后均有園景，商住、度假一體。 Ⅱ. 樟木頭市場概況 /項目掃描【香樟綠洲】 主力戶型： 第一組團(tuán)：一、二房 40— 80㎡； 第二組團(tuán)： 3F花庭美墅 160— 228㎡、 6F花庭美墅 108— 135㎡ 第三組團(tuán)：公寓 51— 90㎡，組合式鄰湖美宅三房、四房 156㎡； 瑞峰置業(yè) 項目地址：東莞樟木頭鎮(zhèn)東城大道與柏峰路交匯處 發(fā)展商：東莞富盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 : 138412平方米 總建筑面積： 206700平方米 物業(yè)類型： 獨(dú)棟別墅 洋房 主力戶型：洋房二房，三房 交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 形象定位：私家社區(qū)水岸公園，西班牙皇室風(fēng)格，佛羅里達(dá)州陽光水景，處處一景。 影響 出于對健康和生命安全的考慮香港人開始大批撤離內(nèi)地； 非典型期間的隔離政策也迫使很多香港人因為工作和家人的原因回到香港。 瑞峰置業(yè) 四至 項目西面 廣深鐵路、樟木頭大道 寶山自然森林保護(hù)區(qū) 760畝開放式體育公園 石馬河 優(yōu)勢： 周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，項目昭示性好； 自然景觀資源豐富； 體育公園帶來升值前景。 整體區(qū)域價值暫時不高。 企業(yè)使命：我們將“構(gòu)筑和諧空間”作為集團(tuán)的使命，建立在客戶、員工、股 東與社會之間和諧發(fā)展的關(guān)系。 瑞峰置業(yè) 瑞峰思考點(diǎn)一： 隨著市場中活躍的香港客、深圳客回撤，再強(qiáng)拉港深客戶是否可行？樟木頭市場上究竟誰才是下階段的市場主流？而誰又才是本項目的核心客戶群？ ——尋找目標(biāo)客戶群 瑞峰置業(yè) 瑞峰思考點(diǎn)二： 找到項目目標(biāo)客戶群后，本項目是否已經(jīng)足夠可以吸引他們選擇我們？項目前期的預(yù)設(shè)項目定位是否足夠準(zhǔn)確？ ——尋找項目核心靈魂 瑞峰置業(yè) 瑞峰思考點(diǎn)三： 我們?nèi)绾巫钣行⒈卷椖康穆曇舨皇д?、最直接地傳達(dá)到客戶耳中？傳統(tǒng)的，或花哨的營銷手法在現(xiàn)嚴(yán)峻的市場環(huán)境中是否還能起作用？ ——尋找市場突圍奇謀 瑞峰置業(yè) 從項目的原點(diǎn)出發(fā) 瑞峰置業(yè) 第一部分 項目分析 一、項目內(nèi)部條件分析 Ⅰ. 地塊指標(biāo) Ⅱ. 產(chǎn)品 Ⅲ. 內(nèi)部配套 Ⅳ. 開發(fā)商品牌 瑞峰置業(yè) 一、項目內(nèi)部條件分析 地塊指標(biāo) 項目 數(shù)值 總占地面積 124141㎡ 計容積率總建面 ㎡ 容積率 建筑高度 小于 70米 總建筑密度 小于 35% 綠地率 大于 35% 地塊評價： 本項目社區(qū)規(guī)模較大，地塊規(guī)整，容積率較低，具備較高的居住舒適性。瑞峰置業(yè) 中惠 如何更大化的發(fā)揮本項目產(chǎn)品力、品牌力，在保證利潤最大化的前提下，可以最好規(guī)避市場風(fēng)險并突圍，則是專業(yè)代理公司所必須提前想到并做到的。 瑞峰置業(yè) 開發(fā)商品牌 公司發(fā)展遠(yuǎn)景：中惠將“最有價值的中國房地產(chǎn)企業(yè)”作為愿景，努力追求市場價值的最大化。南面是樟洋工業(yè)區(qū)，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 劣勢： 工業(yè)區(qū)環(huán)境臟、亂、差，影響居??； 周邊市政、生活配套不足、檔次低，便利性不足； 石馬河污染嚴(yán)重，影響居住舒適度。 瑞峰置業(yè) 問題： 在內(nèi)外條件存在如此大的反差的情況下，項目應(yīng)該如何定位？ 瑞峰置業(yè) 第二部分 項目定位分析 一、市場分析 Ⅰ. 樟木頭市場發(fā)展歷史 Ⅱ. 樟木頭市場現(xiàn)狀 二、項目競爭力分析 Ⅰ. 片區(qū)項目掃描 Ⅱ. 重點(diǎn)項目分析 Ⅲ. 項目價值點(diǎn)對比判研 三、價值提升策略 四、項目定位 Ⅰ. 屬性定位 Ⅱ. 形象定位 Ⅲ. 客戶群定位 瑞峰置業(yè) 第二部分 項目定位 一、市場分析 Ⅰ. 樟木頭市場發(fā)展歷史 Ⅱ. 樟木頭市場概況 瑞峰置業(yè) Ⅰ. 樟木頭市場發(fā)展歷史 改革開放 金融風(fēng)暴 風(fēng)波 地產(chǎn)新政 兩地經(jīng)濟(jì)來往加強(qiáng) 港人內(nèi)地置業(yè) 兩地 消費(fèi) 水平 差異 收入下滑，內(nèi)地尋求發(fā)展 自住度假 需求 大批港人內(nèi)地置業(yè)， 樓價飛升 瘋狂開發(fā) 爛尾嚴(yán)重 部分港人轉(zhuǎn)往深圳市 場，深圳樓價飛升 深圳市人來周邊鎮(zhèn)區(qū)置業(yè) 樓價過高