房地產(chǎn)投資決策及其風(fēng)險管理案例分析(存儲版)
【正文】 了圈錢，上海 A股市場的市盈率高于香港股市。 ? 信托計劃風(fēng)險 ? 中外比較 就集合信托資金產(chǎn)品來說，委托人在購買資金信托產(chǎn)品之后，取得信托受益權(quán)，但喪失了對資金的控制權(quán)，其收益完全有賴于信托公司的投資操作，如不考慮投資者對信托公司的依賴程度，投資者的利益一定程度上將有賴于信托公司的信息披露。這些都限制了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)行債券這一融資渠道。 169。 Shimai Consulting 2023 ? 投資風(fēng)險分析常用方法 ? 敏感性分析 ? 情景分析 ? 內(nèi)部回報率解析 ? 蒙特卡羅模擬示例 ? 政策風(fēng)險（法律法規(guī)）細述 ? 土地 ? 資金 ? 稅費 ? … 169。 Shimai Consulting 2023 ? 財務(wù)風(fēng)險（財務(wù)杠桿，即負債水平）細述 ? 資本成本的加權(quán)平均公式 ? r=(L/V)rD=[1(L/V)]rE L—— 貸款 V—— 價值 rD—— 貸款回報 /利率 rE—— 股本投資的回報 ? 通過杠桿可增加期待總回報？ ? 杠桿會增加回報的風(fēng)險 ? 同一物業(yè)資產(chǎn)可以為偏愛不同（如對風(fēng)險的態(tài)度，或者對收入與增長的態(tài)度等）的投資者提供不同的投資機會 ? 投資者如果希望獲得較為安全的、較高的當(dāng)前收益，就可以選擇房地產(chǎn)債權(quán)投資 ? 投資者如果寄希望于收益的快速增長，并且愿意承擔(dān)較多的風(fēng)險，就可以選擇負債房地產(chǎn)的股權(quán)投資 169。此外，這四類資產(chǎn)的投資表現(xiàn)通常沒有太密切的相關(guān)度，因此能夠提供投資者通過分散投資降低風(fēng)險的機會。 根據(jù) 《 公司法 》 ，發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩上個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及但保等都有嚴格限制，加之我國倆券市場相對規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險均較大。 Shimai Consulting 2023 ? 信托 ? 信托以其極強的適應(yīng)及其中介功能，受到了各方面的重視。 ? 海外上市方面，以香港聯(lián)交所的規(guī)定，三年業(yè)績規(guī)定的扣除非主管業(yè)務(wù)后的凈利潤絕對數(shù)，前兩年累計不少于 3000萬港元，最近一年不少于 2023萬元。 Shimai Consulting 2023 ? 上市集資 ? 有的認為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不適合上市，因為沒有長期穩(wěn)定的收租型物業(yè)，也就沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。銀行信貸仍然是中國現(xiàn)在房產(chǎn)界資金主力。 Shimai Consulting 2023 ? 資金來源 ? 傳統(tǒng)渠道：自有資金，合作，銀行貸款，施工單位墊資，預(yù)售 我國長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道單一，主要依靠銀行貸款融資。 Shimai Consulting 2023 ? 轉(zhuǎn)售價格計算 預(yù)定年的凈運營收 /R ? 這里 R表示物業(yè)的期末資本還原率 ? 記住從期待的轉(zhuǎn)售價格中扣除合理的交易成本 ? 并須考慮到稅收的影響 169。 Shimai Consulting 2023 ? 有關(guān)財務(wù)杠桿和運營的比率（用于風(fēng)險管理） ? 貸款價值比率 ? 債務(wù)覆蓋率（ DCR） ? 盈虧平衡點 ? 費用比 169。 Shimai Consulting 2023 王洪 清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院 房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險管理案例分析 Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1