【正文】 萬 科 公司；羅 蘭 貝 格 分析 核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)的快速增長顯示了萬科在這一領(lǐng)域的競爭實(shí)力 6 4 . 6 % 6 7 . 6 % 6 8 . 0 %3 1 . 7 %3 0 . 7 % 2 9 . 4 %2 . 6 %1 . 7 %3 . 7 %1997 1998 1999資料 來源：萬 科 公司 ， 中 國 統(tǒng)計(jì) 年 鑒 2023，羅 蘭 貝 格 分析 其它 商業(yè)零售 房地產(chǎn) 1,956 2,269 2,912 +22%. +2%. +18%. +25%. ? 主營業(yè)務(wù)收入： 1997~1999 ? [百萬元 ] 年均增長率 萬科已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者之一 4 , 4 7 44 , 3 4 23 , 4 3 93 , 2 9 43 , 1 2 62 , 9 5 81 , 9 9 0964深 深房 萬 科 深 振 業(yè) 深 長城 金 田 房 產(chǎn) 新 黃 浦 中 華 企業(yè) 中 遠(yuǎn) 發(fā)展 1 , 0 1 2719470332 321 320154 144深 深房 萬 科 深 振 業(yè) 深 長城 金 田 房 產(chǎn) 新 黃 浦 中 華 企業(yè) 中 遠(yuǎn) 發(fā)展 資料 來源： 中 國上市公司 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總額 (1999年中期 ) [百萬元 ] 主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營收入 (1999年中期 ) [百萬元 ] 零售業(yè)務(wù)在快速發(fā)展，但盈利能力一般 萬佳百貨主營業(yè)務(wù)收入 (19971999) [百萬元 ] 萬佳百貨營業(yè)毛利 (19971999) [百萬元 ] 萬佳百貨營業(yè)毛利率 (19971999) 8 5 5 . 26 8 9 . 76 1 8 . 21997 1998 1999+% . 1 8 0 . 71 2 8 . 31 2 7 . 81997 1998 1999+% . 2 1 . 1 3 %1 8 . 6 0 %2 0 . 6 6 %1997 1998 19991999年凈利潤為 2,108萬元，凈利潤率為 %，屬行業(yè)中等水平 資料 來源：萬 科 股 份， 羅 蘭 貝 格 分析 1 5 . 0 %3 4 . 0 %2 5 . 5 %3 6 . 3 %4 8 . 4 %2 9 . 3 %3 0 . 0 %2 7 . 3 %2 4 . 1 %3 5 . 5 %2 3 . 5 %3 7 . 5 %1997 1998 1999萬科未來將面臨著改善其主營業(yè)務(wù)盈利能力的重要課題 深深房 萬科 中遠(yuǎn)發(fā)展 深物業(yè) 1) 稅前利潤 資料 來源： 中 國 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 ? 主營業(yè)務(wù)利潤率 1)： 1997~1999 ? [%] ? 與競爭對手相比較，萬科的盈利能力偏低，且呈下滑的趨勢 ? 未來的擴(kuò)張需要考慮盈利水平，通過提高萬科股票的市場吸引力來增強(qiáng)未來的融資能力 在未來的發(fā)展中應(yīng)該處理好盈利和增長兩個發(fā)展目標(biāo)的關(guān)系 ? 盈 利 能力 與 增長： 1997~1999 ? 利潤率 1) ? 銷售額增長率 ? 行業(yè)平均值 ? 行業(yè)平均值 陸家嘴 深物業(yè) 深長城 深深房 中遠(yuǎn) 發(fā)展 浦東 金橋 萬科 新 黃浦 深 寶安 資料 來源： 中 國 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 1)毛利潤 提高盈利水平 維持或加快 增長 在增長的同時提高盈利水平 萬科還需要提高營運(yùn)費(fèi)用的利用效率，從而提高總體的盈利能力 營業(yè)費(fèi)用： 1999 [萬元 ] 銷售額： 1999 [萬元 ] 單位營業(yè)費(fèi)用 產(chǎn)生的銷售額 [元 ] 141 9 , 7 6 2484273萬科 深深房 深物業(yè) 中遠(yuǎn)發(fā)展 291,238 84,916 194,249 53,285 15 175 712 3,806 資料 來源： 中 國上市公司 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 // // ? 營運(yùn)效率比較： 1999 價值鏈的優(yōu)化不僅可以提高萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利能力，而且可以培育未來的競爭優(yōu)勢 目前萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價值鏈定位 評價 資源 設(shè)計(jì) 建筑 營銷 裝潢 物業(yè) 管理 土地儲備 建材生產(chǎn) 概念設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì) 環(huán)境設(shè)計(jì) 原材料采購 項(xiàng)目管理 建筑施工 項(xiàng)目驗(yàn)收 廣告策劃 營銷計(jì)劃 銷售 客戶管理 裝潢設(shè)計(jì) 材料采購 裝潢施工 物業(yè)管理 房屋維修 萬科涉足的領(lǐng)域 資料 來源：萬 科 公司，羅 蘭 貝 格 分析 ? 萬科目前在房地產(chǎn)價值鏈的各個環(huán)節(jié)上均有不同程度的滲透 ? 各個環(huán)節(jié)的盈利能力將最終決定整個房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利水平，因此必須分析每一個環(huán)節(jié)的利潤貢獻(xiàn)，從而確定改善盈利能力的途徑 ? “萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來應(yīng)該在哪些環(huán)節(jié)上具備自己獨(dú)特的競爭優(yōu)勢？”將是未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展必須回答的主要問題之一 ? 價值鏈上的不同程度滲透在很大程度上決定了營業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和對市場環(huán)境的反應(yīng)能力 萬科目前的主要業(yè)務(wù)處于增長率和回報(bào)率均較低的區(qū)域，進(jìn)入新的領(lǐng)域是業(yè)務(wù)組合優(yōu)化的可能途徑 =1000億人民幣 煙草加工 證券公司 醫(yī)藥制造 非金屬礦制品 商業(yè)銀行 房地產(chǎn) 金屬加工 有色金屬加工 環(huán)保 軟件 信息服務(wù) 電子及通信設(shè)備制造 電信 廣告 保險(xiǎn) 硬件 旅游 行業(yè)回報(bào)率 10% 15% 行業(yè)增長率 資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒，中國金融年鑒，中國經(jīng)濟(jì)年鑒，中國行業(yè)報(bào)告，中國上市公司基本分析，中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭 ?貝格公司分析 飯店 商業(yè)零售 萬科目前所處行業(yè) B. 萬科需要制定相關(guān)的策略以適應(yīng)快速增長但競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場 ? 中國房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征和發(fā)展趨勢 住宅市場將仍然作為未來中國房地產(chǎn)市場增長的主要推動力，城市中高檔住宅市場有較大的發(fā)展?jié)摿? 中國房地產(chǎn)市場將保持以接近 8%的速度增長 住宅市場是房地產(chǎn)市場增長的主要來源，城市中高檔住宅有較大的發(fā)展?jié)摿? 住宅的消費(fèi)正從“以集團(tuán)購買為主導(dǎo)”向“以個人購買為主導(dǎo)”轉(zhuǎn)變 房地產(chǎn)業(yè)本身的特征和市場存在的制約因素是市場一體化的主要阻礙因素 隨著更多房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“異地?cái)U(kuò)張”戰(zhàn)略，房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈 在未來 5年中，中國固定資產(chǎn)投資將以年均 8%的速度增長，其中60%以上將投入于建設(shè)工程 固定資產(chǎn)投資的增長： 1995~2023 [10億元 ] 固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu) (1999) [10億元 ] 資料來源 : 中國統(tǒng)計(jì)年鑒，專家訪談，羅蘭貝格分析 2 8 4 0 . 62 9 8 5 . 34 3 8 6 . 02 0 0 1 . 92 4 9 4 . 12 2 9 7 . 41995 1996 1997 1998 1999 2023% % % % 8%. 14%24%62% 設(shè)備采購 建設(shè)工程 及安裝 其它 合計(jì) : 住宅市場是中國房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)，其中城市住宅是房地產(chǎn)市場增長的主要驅(qū)動力 房產(chǎn)供應(yīng)量： 1995~2023 [億平方米 ] –城市住宅是過去房地產(chǎn)市場增長的主要來源，隨著中國的城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市住宅將仍然是增長的主要驅(qū)動力 –農(nóng)村住宅的供應(yīng)量增長主要受農(nóng)民收入的限制而較為緩慢 –非住宅市場增長緩慢，市場基本處于供過于求的局面，新一輪的高增長的到來將仍然需要比較長的時間，中國加入 WTO將加速這一進(jìn)程 房產(chǎn)供應(yīng)量的趨勢 25%26%25%26%25%26%41%44%47%49%51%48%24%25% 28%30%34%26%1995 1996 1997 1998 1998 2023+% . 城市住宅 農(nóng)村住宅 非住宅 ) 資料來源 : 2023年中國統(tǒng)計(jì)年鑒，中國建筑工業(yè)年報(bào) 1999，羅蘭貝格分析 +% 1)專家預(yù)測 +% +% +% 中國的城市化進(jìn)程將帶動住宅市場的持續(xù)增長 ... 3 2 . 8 %3 4 . 0 %3 5 . 2 %3 6 . 4 %3 7 . 6 %3 8 . 8 %4 0 . 0 %4 1 . 2 %4 2 . 4 %4 3 . 6 %4 4 . 8 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023資料 來源：中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所；中國統(tǒng)計(jì)年鑒 ； 羅 蘭 貝 格 分析 中國未來 10年的城市化率的變化 [%] 中國未來 10年的新增住宅建設(shè)面積 [億平方米 ] 3 . 0 33 . 0 83 . 1 43 . 1 93 . 2 53 . 3 03 . 3 63 . 4 13 . 4 73 . 5 33 . 5 92023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023流動人口的 增長 – 流動人口是指在目前中國人口管理體制下長期“人房分離”的人口 – 隨著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，我國的人口流動率將進(jìn)一步上升，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用 – 預(yù)計(jì)到 2023年，我國流動人口將從 8000萬增長到 ，每年需開發(fā)建設(shè) 3000萬平方米以上的相應(yīng)房屋才能滿足需要 消費(fèi)結(jié)構(gòu)的 變化 – 消費(fèi)支出大幅度提高，恩格爾系數(shù)明顯下降，居住占消費(fèi)支出的比例由 %上升到 % – 消費(fèi)重心開始轉(zhuǎn)移，對“住和行”的需求明顯上升，出現(xiàn)大量的二次購房者來改善自身的居住環(huán)境，人均居住面積逐步上升，如果從目前的 標(biāo)： 2023年人均 13平方米，每年需要新建住宅 國家政策的 引導(dǎo) – 住宅產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很強(qiáng)的誘發(fā)作用，可以帶動建材、冶金、紡織、化工、森工、機(jī)械等 50多個行業(yè)的發(fā)展，對我國 GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到 10%，政府對待住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度是積極和樂觀的 – 取消福利分房，實(shí)現(xiàn)貨幣化分房，開放住房二級市場，多下調(diào)存貸利率，以抵押信貸擴(kuò)大長期住房消費(fèi)等政策都有利于住宅產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展 ...同時，流動人口增長，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化和國家政策的引導(dǎo)都將刺激住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 中國政府 “通過全面啟動個人消費(fèi)，將住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) ”的經(jīng)濟(jì)政策將促進(jìn)住宅市場的發(fā)展 ?全面推進(jìn)住宅貨幣化分配，通過住房補(bǔ)貼的發(fā)放，提高個人買房的支付能力，促進(jìn)個人買房 ?針對企業(yè)，實(shí)行企業(yè)住宅分配貨幣化，消除福利化分房現(xiàn)象 ?對現(xiàn)有公房采取加快出售，逐步提租，回收資金的政策，促進(jìn)住房體制的轉(zhuǎn)換 ?開放住宅二級市場，簡化有關(guān)程序促進(jìn)二級市場的發(fā)展，同時規(guī)范中介市場，促進(jìn)存量住房的流通 ?鼓勵社會開展多種住房消費(fèi)服務(wù)，包括價格評估、信息咨詢、買賣中介、租息介紹、置業(yè)擔(dān)保等多項(xiàng)服務(wù) ?完善住宅金融體系建設(shè)，提高公積金個人住房貸款的發(fā)放力度 ?規(guī)范物業(yè)管理，實(shí)行物業(yè)管理的招投標(biāo)制，同時規(guī)范收費(fèi)，提供質(zhì)價相符的服務(wù) ?起草《住宅法》，規(guī)范住宅的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)環(huán)節(jié)，保障購房者的占有權(quán)、處置權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán) ?轉(zhuǎn)換政府角色，把直接管理和干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^經(jīng)濟(jì)手段來間接調(diào)控的市場調(diào)控體系，建立適合我國的住房金融制度和住房財(cái)稅制度 資料 來源：國家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司 高檔住宅市場在過去 5年中顯示出穩(wěn)定增長的勢頭，廣東、北京和上海是主要的市場 別墅，高檔公寓的銷售增長 1) [百萬平方米 ] 高檔住宅市場的組成 (1999) [百萬平方米 ] 1)高檔住宅定義為 1999年的價格高于 4500元 /平方米 57%9%14%20%廣東 其它 上海 北京 1995 1996 1997 1998 1999+15%. 42% 總計(jì) : 越來越多的家庭進(jìn)入高收入階層將帶動中高檔住宅需求的增長 居民家庭月收入結(jié)構(gòu)分類 1) [元 ] 5 . 9 %5 . 6 %1 0 . 5 %2 3 . 1 %5 4 . 9 %30005000 3000 概括 ? 在中國最大的三個城市，超過 130萬個的家庭月收入超過 8000元 50008000 800010000 10000 資料來源：中國商業(yè)報(bào)告庫，羅蘭貝格分析 上海 北京 廣州 總計(jì) 高收入家庭 家庭總戶數(shù) [百萬