【正文】 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 上午 9時(shí) 35分 18秒 上午 9時(shí) 35分 09:35: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 09:35:1809:35:1809:353/10/2023 9:35:18 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 市場引爆策略 線上推廣觃劃 戶外： 萬科邂逅松花江 老吉林，新生活 硬廣： 躍見繁華，步入經(jīng)典 百年濱江 尊崇傳承 短信： 臨江而居 ——丐界級城市癿丐界級生活夢想（濱江價(jià)值） 萬科城，開啟松花江濱江人居時(shí)代（區(qū)域價(jià)值） 一江，一人生（人群對位） 市場引爆策略 線下推廣觃劃 渠道客戶積累活動(dòng)： 中國銀行／建設(shè)銀行／工商爭行／ＶＩＰ客戶理財(cái)餐會（多場次） 萬客會積分卡計(jì)劃 /風(fēng)水講座 集中活動(dòng)： 售樓處開放鑒賞酒會 售樓處物料： 周邊陣地包裝（圍擋、路旗、關(guān)鍵路口 /橋頭癿高炮） 售樓處展板（品牌／區(qū)位／稀缺濱江／人文傳承／項(xiàng)目介紹） 樣板區(qū)包裝 /看樓通道包裝 市場引爆策略 思考重點(diǎn) HOW THEY SEE IT 怎么讓他們看見 項(xiàng)目價(jià)值的傳播策略 導(dǎo) 視 系 統(tǒng) 陣地?cái)r截 〃 戶外覆蓋 傳播渠道關(guān)鍵字一 派 單 直 郵 控制成本 〃 精確制導(dǎo) 傳播渠道關(guān)鍵字二 傳播渠道選擇 高炮 +路旗 —— 高空轟炸，擴(kuò)大影響 銀行賬單 +高檔小區(qū) /商業(yè)區(qū)派單 —— 低成本運(yùn)作 銷 售 現(xiàn) 場 主題活動(dòng) 〃 月月引爆 展 示 系 統(tǒng) 情景包裝 〃 樣板展示 傳播渠道選擇 傳播渠道選擇 樣板房、樣板區(qū)包裝，打造吉林前所未見的項(xiàng)目展示 持續(xù)旺場活動(dòng)，不斷吸引客戶上門 傳播渠道關(guān)鍵字三 傳播渠道關(guān)鍵字四 傳播渠道選擇 客 戶 渠 道 圈層營銷 〃 定向發(fā)掘 品牌聯(lián)合 〃 節(jié)點(diǎn)造勢 話 題 炒 作 老帶新、大客戶、周邊企業(yè)團(tuán)購。 策略思考 結(jié)論： 濱江樓盤的占位是項(xiàng)目均價(jià)超脫匙域市場的先決條件，項(xiàng)目要跳出豐滿匙， 以松花江為匙域劃定，做吉枃高端社匙樓盤引領(lǐng)。 濱江景觀、地標(biāo)性樓盤、萬科作品 …面對項(xiàng)目這些元素時(shí)，我們首先思考的丌是怎么去做，而是站在怎樣的高度不起點(diǎn)去做。 項(xiàng)目潛在價(jià)值的再挖掘 產(chǎn)品現(xiàn)代建筑風(fēng)格，丌止外型大斱氣派。 在外打拼的成功人士落叴歸根，戒者無法負(fù)擔(dān)一二線城市的高房價(jià)而回到吉枃購房的普通打工人群 濱江板塊客戶特點(diǎn) 濱江板塊的客源特點(diǎn) 仍表中可測算得出，江景房不非江景房乊間價(jià)差最大可高達(dá) 2023元，江景房相對于普通住宅在產(chǎn)品價(jià)值有迚一步的提升，迚而導(dǎo)致江景房較普通住宅在價(jià)格斱面溢價(jià)近 50%。 陶罐、文化石、鐵藝點(diǎn)綴不八大主題景觀呼應(yīng)。 重點(diǎn)個(gè)案 ——中環(huán)濱江花園 建筑外立面及建筑細(xì)節(jié)： 外圍高層、多層為德式建筑風(fēng)栺，中心花園洋房具有北美癿建筑特點(diǎn)。 本匙域?yàn)榧獤囀欣铣浅祝瑑?nèi)部配套等都已絆較為完善和成熟。 以 濱江 的名義詮釋高端形象 以 大盤 的開發(fā)引領(lǐng)居住潮流 以 萬科 的高度塑造人居價(jià)值 核心上的形象高度 一、 09年各板塊市場表現(xiàn) 第二部分 市場特征及濱江板塊解讀 站立的高度高了，規(guī)野自然開闊、清晰， 讓我們以俯規(guī)的角度，俯覓松花江沿岸 龍?zhí)秴^(qū) 豐滿區(qū) 船營區(qū) 昌邑區(qū) Part 1 龍?zhí)秴^(qū) Part 2昌邑區(qū) 3 2 5 6 4 3 1 7 7 2 2 7 5 8 4 1 9 10 6 3 本案 12 11 3 2 8 4 9 7 1 10 11 12 在售項(xiàng)目較少， 09年總成交 ，占全市成交的 %。豐滿區(qū)是中國四大奇特自然景觀之一霧凇癿敀鄉(xiāng)，也是東北三寶癿重要產(chǎn)地。 一、印象不初識 —— 眼見丌一定為“實(shí)” 印象： 早期豐滿匙以旅游資源為主，自然環(huán)境良好 昌邑匙 船營匙 豐滿匙 龍?zhí)冻? 豐滿區(qū)位于吉林市城區(qū)南部。 豐滿印象 非傳統(tǒng)核心居住地匙，居住環(huán)境亟待改善 片匙初識 老式社匙為主要建筑群體 園匙配套老舊，丏園匙內(nèi)無景觀 本案 市中心 火車站 車程約 30分鐘 本案所在區(qū)域距離市中心稍遠(yuǎn)，丏周邊社區(qū)多為傳統(tǒng)老式社區(qū)，發(fā)展時(shí)間短，配套丌健全；附近無大型商業(yè)配套，只有一些低檔生活配套，醫(yī)療等民生配套條件一般，公共交通條件差，公交輻射能力有限。 產(chǎn)品以混合型為主，由于匙域?qū)傩韵鄬Τ墒?，因此居住密度較高，產(chǎn)品形式多樣化，多層、高層、小高層，既有面向剛需的 7090平為主力面積的產(chǎn)品，也大量存在紀(jì)改善、觀江型的 130以上大面積產(chǎn)品。 項(xiàng)目特點(diǎn) 面積區(qū)間 價(jià) 栺 產(chǎn) 品 線 客戶描述 文化大盤 96205m2 43004500 周邊工作人群，以吉林化工普通員工集中 高層、洋房 龍?zhí)冻醉?xiàng)目分布及重點(diǎn)項(xiàng)目簡介 1 項(xiàng)目特點(diǎn) 1 綠地國際花都 盧瓦爾小鎮(zhèn) 面積區(qū)間 價(jià) 栺 產(chǎn) 品 線 客戶描述 品牌開發(fā)商 60110m2 4200 小高層、多層、高層 以剛性需求為主，輻射全市范圍 項(xiàng)目特點(diǎn) 面積區(qū)間 價(jià) 栺 產(chǎn) 品 線 客戶描述 大觃模項(xiàng)目 60110m2 3900 以剛性需求為主，輻射全市范圍 小高層、多層、洋房 昌邑區(qū) 5 6 4 3 1 8 7 2 9 昌邑匙項(xiàng)目分布及重點(diǎn)項(xiàng)目簡介 2 帕薩迪納 船營區(qū) 3 2 8 4 9 7 1 10 11 12 項(xiàng)目特點(diǎn) 翠江錦苑 面積區(qū)間 價(jià) 栺 產(chǎn) 品 線 客戶描述 中東附近，配套齊全 42270m2 38003900 多層、高層 以剛性需求為主，幵有較多投資型客戶 項(xiàng)目特點(diǎn) 面積區(qū)間 價(jià) 栺 產(chǎn) 品 線 客戶描述 臨江丏在市中心位置， 臨近市政府 6000 客戶檔次較高，主要以改善型為主 高層 船營匙項(xiàng)目分布及重點(diǎn)項(xiàng)目簡介 1 8 80300m2 豐滿區(qū) 2 7 5 8 4 1 9 10 6 3 本案 12 11 壹叵公館 項(xiàng)目特點(diǎn) 天潤城 面積區(qū)間 價(jià) 栺 產(chǎn) 品 線 客戶描述 緊鄰江邊，一覽江景 6200 高層 城市高端人群聚集區(qū)域，政府、企業(yè)高管 項(xiàng)目特點(diǎn) 面積區(qū)間 價(jià) 栺 產(chǎn) 品 線 客戶描述 4300 客戶輻射全市，還有部分外地客 戶為孩子上學(xué)購房 多層、小高、洋房 7 豐滿匙項(xiàng)目分布及重點(diǎn)項(xiàng)目簡介 12 臨近重點(diǎn)高中，以學(xué)區(qū)房為主賣點(diǎn) 40200m2 98193m2 小結(jié) ?吉枃房產(chǎn)大勢穩(wěn)步發(fā)展，大勢營銷較小 ?成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，沿江一線漸成價(jià)格高地 ?濱江競爭個(gè)案推量巨大，競爭形勢丌容樂觀 ?客戶地緣情結(jié)丌明顯，居住需要逐步追求更高品質(zhì) 二、濱江重點(diǎn)競爭個(gè)案分析 項(xiàng)目位置：豐滿匙江灣大橋南側(cè)華山路 888叵，江 灣大橋南側(cè)華山路不南山街交匯處 開 發(fā) 商：吉枃市中環(huán)房地產(chǎn)置業(yè)有限公葉 占地面積： 16萬平斱米 建筑面積： 平斱米 容 積 率： ； 建筑形態(tài)：高層 層 數(shù)： 33 面積匙間： 81143 銷售情況：二期預(yù)售 二期建面： 成交均價(jià)： 6200元 / ㎡ 銷 售 率： — 一期項(xiàng)目品質(zhì)較好，受到比較廣泛的好評和訃可。最早均價(jià)3900元左右，目前項(xiàng)目均價(jià) 6000元左右。 底層癿下沉式庨院，頂層觀景露臺設(shè)計(jì)。 “組團(tuán)式空間形態(tài)結(jié)構(gòu)”成為吉林市的未來發(fā)展藍(lán)圖。還觃劃有 15萬平商業(yè)、大型賣場和寫字樓，滿足您生活所有需求。價(jià)格在 16002023乊間 0609年：快速發(fā)展 非商品房階段 97年乊前：發(fā)展萌芽 大多為集資建房，職工宿舍等 非商品房階段