【正文】 略規(guī)劃 (一 )戰(zhàn)略目標(biāo) 1. 房地產(chǎn)經(jīng)營平臺 通過區(qū)域市場的研究、地產(chǎn)項目的評估與選擇、地產(chǎn)公司內(nèi)部管理咨詢等業(yè)務(wù)的拓展與深化，將逐步形成房地產(chǎn)經(jīng)營所必須的全部能力，通過對房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中各項職能的部分或全部承擔(dān)，最終成為房地產(chǎn)的經(jīng)營平臺，部分或全部地接受房地產(chǎn)公司的委托，完成相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)或部分業(yè)務(wù)，而房地產(chǎn)公司將逐步成為房地產(chǎn)投資公司。經(jīng)營平臺是三個平臺建設(shè)的基礎(chǔ)，沒有該平臺作為依托，將難以確立地產(chǎn)咨詢公司在業(yè)內(nèi)的強(qiáng)勢地位，同時它也是流通平臺和人才平臺在初期形成時的推動力量；流通平臺將是一個相對獨(dú)立的平臺，但隨著流通平臺的建成與強(qiáng)化，將對經(jīng)營平臺的強(qiáng)化與穩(wěn)固形成強(qiáng)大的支撐作用；人才平臺是強(qiáng)化經(jīng)營平臺和流通平臺的最人性化的因素，人才交流不僅能促進(jìn)與合作伙伴的共同發(fā)展 ，帶來現(xiàn)實利益，而且將形成良好的感情紐帶，穩(wěn)固雙方的合作關(guān)系。 ? 研究先行、實踐跟進(jìn) 地產(chǎn)咨詢公司將充分發(fā)揮咨詢企業(yè)的學(xué)習(xí)和研究能力，充分了解目前房地產(chǎn)企業(yè)的操作流程與規(guī)范，并結(jié)合公司以往的咨詢工作經(jīng)驗，形成基本合理的完整的房地產(chǎn)行業(yè)的咨詢思路 與方法，在此基礎(chǔ)上與投資方、老客戶合作，使理論與經(jīng)驗相結(jié)合，系統(tǒng)的思路、方法與特殊的行業(yè)技巧相結(jié)合，在將合作方經(jīng)驗理論化的同時，將先行研究的思路方法細(xì)化、可操作化。作為企業(yè)實力的象征，地產(chǎn)咨詢公司的品牌將在本階段突破投資方的影響，突出自身的特點(diǎn)。 3. 地產(chǎn)開發(fā)與中介服務(wù)相結(jié)合的公司 這類企業(yè)以順馳為代表，集地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)為一體，并將連鎖經(jīng)營理念與方法應(yīng)用于地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，在各地開設(shè)連鎖店，以蘇果的方式形成自身的銷售網(wǎng)絡(luò)，并以此網(wǎng)絡(luò)為地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)和地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的渠道支撐。以后新加入的核 心員工同樣有權(quán)以加入時的每股凈資產(chǎn)為價格，在加入兩 年內(nèi)按約定比例出資入股。但是在目前情況下，銷售代理是所有服務(wù)中最容易被替代的一個環(huán)節(jié)，也是競爭最激烈的一個環(huán)節(jié)，事實上目前很多房地產(chǎn)公司自己在完成銷售工作。 穩(wěn)固原有的合作關(guān)系，應(yīng)建立和強(qiáng)化三個紐帶關(guān)系，第一紐帶是由業(yè)務(wù)合作而形成的相互依賴的業(yè)務(wù)紐帶，這根紐帶的強(qiáng)度取決于我公司的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率；第二紐帶是流通平臺建成后帶來的市場紐帶，即房地產(chǎn)公司地產(chǎn)銷售過程中對銷售渠道的以來，這根紐帶的強(qiáng)度取決于流通平臺的品牌影響力，及以此為基礎(chǔ)的人氣與銷量 ；第三紐帶是由人員交流所形成的人員紐帶，這根紐帶的強(qiáng)度既取決于相互間因為了解而產(chǎn)生的信任，也取決于相互間因為合作而產(chǎn)生的感情。我們相信，經(jīng)過輸理分析的、理論化和體系化了經(jīng)驗，將更加合理有效。公司將與房地產(chǎn)開發(fā)公司在高中低各層級上展開人才交流，成為人才能力（包括理論方法與操作能力等）提升的平臺。將客戶價值的實現(xiàn)作為公司的基本業(yè)務(wù)目標(biāo)。這樣的市場形勢將產(chǎn)生以下幾個市場效應(yīng)： 1. 房地產(chǎn)公司感受到的市場壓力將逐步轉(zhuǎn)變成地產(chǎn)咨詢的現(xiàn)實需求 由于市場競爭逐漸加劇、土地投放越來越規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)的成本在增加，房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)利潤將逐漸回歸正常水平，因此房地產(chǎn)公司感受到的壓力將越來越明顯，提升其被忽視的運(yùn)作能力和運(yùn)作效率，將成為獲取較高的開發(fā)利潤的主要手段。 (二 )培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)將包括（但不限于）以下內(nèi)容： 1) 房地產(chǎn)基本業(yè)務(wù)模式培訓(xùn) 2) 房地產(chǎn)項目評估與項目選擇 3) 房地產(chǎn)項目策劃管理 4) 房地產(chǎn)銷售管理 5) 房地產(chǎn)銷售技巧 6) 房地產(chǎn)工程管理 7) 房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)作與財務(wù)管理 8) 房地產(chǎn)公司的人力資源管理 9) 團(tuán)隊建設(shè)等其他培訓(xùn)服務(wù) (三 )成果 提升客戶企業(yè)的人力資源水平，建立穩(wěn)固的合作紐帶。 銷售模式的創(chuàng)新是房地產(chǎn)銷售能力的提升的關(guān)鍵，在這一點(diǎn)上，地產(chǎn)咨詢公司將擁有一般房地產(chǎn)公司難以企及的優(yōu)勢。 《人力資源管理方案》：內(nèi)容包括人力資源管理基本準(zhǔn)則與思路，以及在招聘、培訓(xùn)、績效管理、崗位管理等方面的管理制度、流程、工作方法與要求等基本管理規(guī)范。 2) 業(yè)務(wù)管理咨詢 業(yè)務(wù)管理主要通過房地產(chǎn)開發(fā)流程的管理來控制房地產(chǎn)公司項目的時間、進(jìn)度、成本和客戶關(guān)系管理等內(nèi)容，從而達(dá)到有效地提高企業(yè)的運(yùn)營效率和效益的根本目的。 2. 高效的業(yè)務(wù)運(yùn)作能力 高效的業(yè)務(wù)運(yùn)作能力主要體現(xiàn)在地產(chǎn)項目的選擇、規(guī)劃、建設(shè)與營銷等方面，在這些方面企業(yè)各部門各崗位有明確的職責(zé)、清晰合理的工作流程，可以迅速有效地配置資源，從而可以最大限度地提高工作效率，降低經(jīng)營成本，提高競爭力。 8. 推廣計劃 包括建設(shè)現(xiàn)場和銷售現(xiàn)場包裝、宣 傳資料印刷、媒介投放、公關(guān)活動等，以及對所有這些活動的效果評估與監(jiān)控、修正。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。 ② . 建筑風(fēng)格定位 項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃、建筑單體外立面設(shè)計提示。包括成本模擬表及其說明、銷售均價假設(shè)、銷售收入模擬表、利潤模擬表及說明、敏感性分析（包括可變成本變動時對利潤的影響、銷售價格變動時對利潤的影響）等。 在房地產(chǎn)暴利時代，項目評估和選擇的偏差最多只會增加公司的成本或降低公司的收益，但隨著房地產(chǎn)市場競爭形勢的加劇、行業(yè)規(guī)范性的加強(qiáng)，項目評估和選擇的錯誤或偏差，將導(dǎo)致項目的直接失敗。 4) 近 5年市場走勢分析和未來趨勢分析 主要分析近 5年年土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、竣工和銷售情況以及價格變化情況，同時分析房產(chǎn)擁有量、購買意愿的變化情況，尋求近 5年市場變化規(guī)律，并結(jié)合市場環(huán)境變化等因素分析其內(nèi)在動力，并 據(jù)此預(yù)測未來的變化趨勢。 二、研究內(nèi)容 (一 )區(qū)位特征： 1. 區(qū)域因素 （指以城市為中心所形成的經(jīng)濟(jì)圈或都市圈，包括該中心城市及周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)和農(nóng)村）： 中心城市在區(qū)域中的地位 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 結(jié)構(gòu) ? ? 收入水平及收入結(jié)構(gòu) ?城市功能分工 人口流動情況 ? 總?cè)丝诩叭丝诮Y(jié)構(gòu) ? 家庭結(jié)構(gòu)及宜婚人口 ? 人均居住面積及房產(chǎn)占有結(jié)構(gòu) ? 2. 城市因素 （所研究城市的基本情況，包括經(jīng)濟(jì)、社會、政策法規(guī)、人文、自然環(huán)境、行業(yè)本身狀況等）： 1) 經(jīng)濟(jì)因素：人均可支配收入、 GDP 總量及增長潛力、 2) 社會因素：人口和家庭結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃及城市化進(jìn)程 3) 政策法規(guī)：金融政策（開發(fā)貸款、購房按揭、抵押貸款）、物業(yè)管理政策、二手房屋交易政策（容許交易范圍、稅費(fèi)、程序）、拆遷政策（拆遷范圍、安置政策、拆遷 補(bǔ)償、拆遷程序）、土地政策（拍賣政策、協(xié)議轉(zhuǎn)讓政策；定價政策、用途轉(zhuǎn)換政策、調(diào)控政策）、工程招投標(biāo)政策、期房銷售政策、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策 3. 板塊因素： 1) 現(xiàn)有物業(yè)規(guī)模、檔次 2) 現(xiàn)有居住人口的行業(yè)特征、收入特征、教育程度、家庭結(jié)構(gòu) 3) 現(xiàn)有公共配套設(shè)施，包括交通、學(xué)校、銀行、商業(yè)、醫(yī)院、郵局、娛樂等 4) 土地市值及增值潛力 5) 周邊成熟社區(qū)、籌建或在建物業(yè) (二 )行業(yè)特征 1. 各類在建或在售物業(yè)的價格水平（起售價、均價、最高價） 1) 住宅地產(chǎn)：別墅、多層、高層 2) 商業(yè)地產(chǎn) 3) 政策性房地產(chǎn)，如廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等 2. 房地產(chǎn)供需情況 1) 土地轉(zhuǎn)讓面積 2) 開工面積 3) 竣工面積 4) 銷售面積 5) 當(dāng)年空置率 /空置面積 三、研究步驟與方法 (一 )研究步驟 地產(chǎn)市場的區(qū)域研究將通過日常研究和項目研究相結(jié)合的方法來進(jìn)行。 地產(chǎn)咨詢公司的服務(wù)將降低房地產(chǎn)公司的經(jīng)營成本、提高運(yùn)作效率，同時提高消費(fèi)者的購房滿意度，地產(chǎn)咨詢公司將從房地產(chǎn)公司成本的降低、收益的提高、消費(fèi)者選擇成本的降低和滿意度的提高中獲取應(yīng)得的利益。 5. 房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)： 鑒于房地產(chǎn)企業(yè)對人才的極大需求，房地產(chǎn)的專業(yè)培訓(xùn)有極大的市場，而且這種培訓(xùn)除了經(jīng)濟(jì)利益以外，對建立與合作伙伴的穩(wěn)固關(guān)系具有極 大的作用。 4. 地產(chǎn)銷售與流通： 作為營銷實踐的一個環(huán)節(jié)，在全程或部分參與客戶的市場研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等環(huán)節(jié)以后，我們對項目就會有更深的了解，從事地產(chǎn)銷售也就水到渠成了。 第一章 公司 /項目介紹 第一節(jié) 項目宗旨和發(fā)起方介紹 一、項目宗旨（任務(wù)） 我們組建 ******地產(chǎn)咨詢有限公司的短期目標(biāo)是將公司變成地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)咨詢公司，為房地產(chǎn)公司提供 市場研究、項目評估與策劃、內(nèi)部管理、銷售代理、人員培訓(xùn)等全方位服務(wù)；遠(yuǎn)期目標(biāo)一是將公司培養(yǎng)成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營平臺，這是針對房地產(chǎn)公司或房地產(chǎn)投資公司來說的，即利用更低的價格和更高的工作效率為客戶提供專業(yè)化外包服務(wù)；二是將公司建成房地產(chǎn)流通平臺，在參與房地產(chǎn)經(jīng)營的同時，為其他房地產(chǎn)公司和個人的房產(chǎn)和地產(chǎn)提供展示和銷售服務(wù)，為消費(fèi)者提供更大的選擇余地；三是將公司建成房地產(chǎn)行業(yè)的人才平臺，在為房地產(chǎn)投資公司和房地產(chǎn)消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，努力將員工培養(yǎng)成房地產(chǎn)行業(yè)的精英，并通過與房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)投資企業(yè)的人員 交流強(qiáng)化相互間的合作關(guān)系。 地產(chǎn)咨詢公司作為專業(yè)咨詢公司可以較低的成本為客戶提供專業(yè)的