【正文】 業(yè)務(wù) 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析：現(xiàn)有業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和項目房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 建筑業(yè)務(wù) 裝修裝飾業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)運行項目“槐房項目 ” “七里莊項目 ”“武裝部項目 ”“草橋項目 ”“岳陽項目 ”項目概況項目運行存在的問題運行主體 龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司 前兩個是 建筑“草橋 ”是六分公司 裝飾公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)因素 “ 七里莊小區(qū)建設(shè) ” 項目，其中 5樓已經(jīng)竣工，完成產(chǎn)值2600萬元；正在施工 6號樓，總產(chǎn)值 2900萬，完成產(chǎn)值 1800萬； 參與管理人數(shù) 35人。通過在豐臺房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的發(fā)展，隨著豐臺整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，鞏固在豐臺的地位，繼而向周邊地區(qū)擴展。在市場經(jīng)濟基礎(chǔ)上發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，由于各地區(qū)市場發(fā)展成熟度的不同，最終產(chǎn)品 ——“ 房屋 ”體現(xiàn)出地區(qū)性的差異。而區(qū)域價值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產(chǎn)業(yè)各個價值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現(xiàn)的特性來分析的，依據(jù)對產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價值鏈的分析，從而為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。 豐臺有大量的危舊房改造項目： 豐臺區(qū)有大量的危舊房改造項目，（對于具體的數(shù)據(jù)，有待于各區(qū)的危改規(guī)劃，沒有能夠查資料得到，建議龍騰通過區(qū)里房管局等單位對豐臺未來危改規(guī)劃得到詳細了解），這對龍騰的發(fā)展是良好的機會。旅游 ： 旅游已被列入豐臺區(qū) “ 四大功能 ” 之一，在全區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占有重要地位。城市建設(shè) :豐臺區(qū)的城市建設(shè)起步晚，發(fā)展快。已有 55種產(chǎn)品獲國優(yōu)、部優(yōu)、市優(yōu)產(chǎn)品稱號。 我國建筑裝飾行業(yè)發(fā)展的軌跡來看 ，旅游業(yè)的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)興起并形成的直接報動力；家庭裝飾的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)壯大并可持續(xù)發(fā)展的源泉。從建設(shè)部獲悉，到2023年，我國建筑業(yè)總產(chǎn)值將達到２６７００億 元，年均增長７．５％；建筑業(yè)增加值達到８５００億元，年均增長率７．１％， 占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例達到６．７％。工程質(zhì)量明顯提高，全市工程優(yōu)良品率達 %，比上年提高 。 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析危舊房改造房市場分析二、危舊房改造市場現(xiàn)狀 “ 三區(qū)五片 ” 試點取得良好效果： “ 三區(qū)五片 ” 是 “ 以房改帶危改 ” 形式的試點工程，它們在實踐中取得了很好的效果，開發(fā)資金大體平衡，施工工期短，居民大多都回遷入住，具體操作方式都是下一步危舊房改造值得效仿的工程。 “以房改帶危改 ”產(chǎn)生的歷史背景 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析 一、危舊房改造市場背景介紹 北京市危舊房改造的形式：（ 1） 危舊房改造房市場分析所以說，經(jīng)濟適用房建設(shè)的整體發(fā)展前景是良好的。別墅市場區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的 60％以上，而東部和東南部的別墅市場開始升溫，也占到 25％以上，南部和西南部占有率不到10%。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析別墅市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng)寫字樓銷售有價無市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū)發(fā)展前景一、市場供應(yīng)量繼續(xù)加大，對大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入二、市場需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素以 IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟極大刺激對寫字樓市場的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、保險和金融機構(gòu)是市場需求的主力軍而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、朝陽、海淀四區(qū)，豐臺區(qū)大型店鋪近乎沒有。房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價值體現(xiàn)是各個價值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果 。那么龍騰開發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是是 “以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù) ”。的替代沖擊，而經(jīng)濟適用房也可能受到 “危改房 ”的替代對物業(yè)管理質(zhì)量需求增強，要求 “物有所值 ”對不同設(shè)計戶型需求呈多樣化特點對住房的消費需求大于投資需求 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費意識的不同，對企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品會產(chǎn)生替代效應(yīng)，　三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品住宅質(zhì)量全方位的提高 1．住宅品種進一步向多樣化發(fā)展　（ 1）住宅檔次多樣化。大企業(yè)將從資金、土地儲備、市場營銷等各個環(huán)節(jié)主導(dǎo)市場。.消費概念在發(fā)生變化： 住房投資作為一種新的投資手段越來越受到人們的重視，在住宅銷售中，相當(dāng)比重是銷售給這類人群的。房地產(chǎn)銷售價格繼續(xù)上揚 ： 上半年全國商品房平均售價為 2284元，比去年同期增長 ％。在新開盤項目中開發(fā)規(guī)模在 10萬平方米以下的仍占多數(shù)，為 ％。企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場一大特點。： 據(jù)北京市統(tǒng)計局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２４８．９億元，同比增長５３．１％，達到１９９６年以來最高水平，比全社會投資增速高１９．８個百分點。?國家政策客觀上要為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障 ： 《建設(shè)事業(yè) “ 十五 ” 計劃綱要》提出未來 5年我國住宅的發(fā)展目標是，城鎮(zhèn)新建住宅 27億平方米；農(nóng)村新建 30億平方米。二是我國城鎮(zhèn)化進程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。各種跡象表明，中國經(jīng)濟已進入一個新的發(fā)展周期，中國正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱。報告 首先 對 企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境（豐臺區(qū)）三個角度進行比較詳細的分析，繼而簡要提出了 企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產(chǎn)業(yè)機會有那些。 第三 部分是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機會和自身實力兩個角度通盤考慮和分析，我們提出了 企業(yè)未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設(shè)計提供基礎(chǔ)。二是房地產(chǎn)市場由過去的供方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。裝修裝飾質(zhì)量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要尺度之一。概述 其中關(guān)系 發(fā)展的因素中國的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、經(jīng)濟體制改革對 這樣的民營企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間， “ 國退民進 ”是大趨勢；在中國即將加入 WTO和北京申奧成功之際，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)， 在此時選擇進入房地產(chǎn)是前景的，但是要求 必須緊緊把握形勢，抓住發(fā)展機遇，提升企業(yè)核心競爭力，以迎接新時代的挑戰(zhàn)；建筑行業(yè)雖然整體利潤偏低，但建筑業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。因為房地產(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點，從各個角度做出比較詳 投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地位 ： 北京市房地產(chǎn)市場投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟適用房、危改房、高低檔寫字樓、商業(yè)用房、 CBD等。大企業(yè)將進一步主導(dǎo)房地產(chǎn)市場，比如：：華遠集團現(xiàn)在正在全面熱銷 4個項目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽光華苑， 2023年銷售額達 20億元，在北京市場占有率達到 5％。新開盤項目大于或等于 100萬平方米的項目個數(shù)占 ％，也超過全部在售項目同等規(guī)模的比重。 三、政策及其它政府加大對住房體制改革的力度，各類政策不斷出臺 ： 北京市新近出臺房地產(chǎn)方面的政策很多，從經(jīng)濟適用房到危舊房改造，從土地一級市場到二級市場，繼續(xù)推進房改是政策出臺的大方向。北京申奧成功和中國進入WTO，將進一步擴大北京對海外的吸引力，全方位擴大海外對北京房地產(chǎn)的需求。 北京市房地產(chǎn)將進入全面競爭的發(fā)展階段。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。 2．住宅主體設(shè)計向人性化、細化發(fā)展。的影響因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進入壁壘現(xiàn)有企業(yè)的阻礙影響因素 威脅龍騰進入 的因素分析 其它潛在進入者對龍騰的威脅龍騰應(yīng)對策略的初步思路規(guī)模經(jīng)濟產(chǎn)品歧異資本需求銷售渠道政府政策與規(guī)模無關(guān)的成本劣勢進入扼制價格經(jīng)驗與規(guī)模龍騰開發(fā)能力不足龍騰沒有品牌龍騰資金實力弱沒有營銷經(jīng)驗和渠道門檻提高，硬性條件人才、經(jīng)驗、意識、管理水平等處于劣勢品牌、設(shè)計、質(zhì)量優(yōu)勢大規(guī)模開發(fā)能力強有關(guān)系和營銷經(jīng)驗或渠道有滿足條件的實力后盾有人才，管理到位等有強大的融資能力小規(guī)?；蜻x擇合作方式擴大規(guī)模低利潤，求精品多方融資價值分散經(jīng)紀營銷自建渠道利用區(qū)政府支持避開不利政策加強自身建設(shè)龍騰控制成本的能力對銷售價格的制定主要是大企業(yè)的優(yōu)勢加強對成本的控制做好價值分析避開直接競爭房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商分析 房產(chǎn)抵押貸款債券融資 其它自己銷售（可以委托策劃）經(jīng)紀銷售（公開報價、獨家代理或獨家銷售權(quán)、多重開價、凈開價）自設(shè)物業(yè)管理公司外包（議標、公開招標）公開招標邀請招標議標建筑和裝飾可以考慮招投標能力差自己沒有土地儲備市場運作土地是趨勢自我供應(yīng)能力差利用豐臺區(qū)政府支持選擇危改項目，避免征用土地通過其它關(guān)系資源自有資金不足機構(gòu)融資能力差債券、股票融資行不通整體融資能力較差土地價值居高不下地產(chǎn)商利潤較高供方價值占有力最強設(shè)計招標自選中介沒有自己的規(guī)劃占有影響較小選擇其它物業(yè)公司自設(shè)物業(yè)公司保證持續(xù)現(xiàn)金流依據(jù)項目性質(zhì)規(guī)劃謀計的認識把握未來產(chǎn)品設(shè)計沖擊。龍騰如果選擇 “危改項目 ”， “房改帶危改 ”的政策會使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)眾多 ：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強，比如建筑業(yè)，因此，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中有多個創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈對房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價值的認識形成龍騰對價值追求的認識注重開發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造對 “槐房項目 ”運作的思考 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析細分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場細分，依為龍騰戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場劃分為：危改市場、經(jīng)濟適用房市場、寫字樓市場、別墅市場、對北京市相關(guān)細分市場狀況作出分析。需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶?？梢灶A(yù)見，經(jīng)濟適用房將成為未來住宅市場發(fā)展的重要組成部分之一，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商重點關(guān)注的細分市場之一。其中，個人購房中，從職業(yè)上劃分，主要有公務(wù)員、教師、國企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶購房。通過對北京市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)和購房支付能力分析，近幾年內(nèi)約 77％的居民家庭以及新參加工作的職工和市政重點工程拆遷戶，可支付房價在每平方米 3000—4500 元，戶均面積在 60—120 平方米。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī)劃限制相對較嚴，危改工作難度加大。其中，豐臺區(qū)待改造的危舊房很多。數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計年鑒》 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市建筑業(yè)現(xiàn)狀 2023年北京市建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全市建筑企業(yè)施工科技含量提高，技術(shù)裝備率和動力裝備率分別達到 8233元 /人和 6千瓦 /人，比 1995年增長 %和 %。城市公共設(shè)施建設(shè)、舊城改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)、城鄉(xiāng)居民住宅建設(shè)，以及城鎮(zhèn) 人口集中對商業(yè)、旅游、文化娛樂等相關(guān)配套設(shè)施的需求，對建筑業(yè)的發(fā)展十分 有利。國家旅游局決定 2023年將進一步積極培育、發(fā)展這一新的經(jīng)濟增長點。經(jīng)濟 ： 豐臺區(qū)為北京市西南的經(jīng)濟貿(mào)易中心，經(jīng)濟發(fā)展迅猛。南四環(huán)的開通和五環(huán)路的規(guī)劃改善了一些項目的交通。環(huán)境 ： 1984年以來，豐臺區(qū)改建了長辛店、南苑公園，新建了豐臺花園、玩芳亭公園、槐樹釣魚公園和占地 1200畝的鷹山森林公園、占地 2023畝的花鄉(xiāng)森林公園。豐臺區(qū)域環(huán)境概述北京市區(qū)總體規(guī)劃分析北京市 “ 十五 ” 時期城市化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃為 的發(fā)展提供了政策性支持空間： 依據(jù)《北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》北京提出要 “ 實施城市化戰(zhàn)略，加快郊區(qū)城市化進程，提高市區(qū)現(xiàn)代化水平 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。?建設(shè)方式 ：在綠化隔離帶建設(shè)中引進市場機制和企業(yè)行為是一種有益嘗試，它不僅能加快城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)代化步伐，改變 “臟亂差 ”的村鎮(zhèn)面貌，改善投資和村民生產(chǎn)生活環(huán)境，而且能保證綠化建設(shè)的質(zhì)量，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的雙豐收。這決定了房地產(chǎn)業(yè)的整個價值活動的地域特性。這是由房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定的 —— 即政府政策影響力大、資金投入巨大、投資回收周期長、市場風(fēng)險大等。住宅類項目：豐臺區(qū)地產(chǎn)開發(fā)（比如 “槐房項目 ”前期倒手） “豐臺 ”和 “南苑 ”兩大邊緣集團項目旅居服務(wù)、房屋銀行等新的中介服務(wù)