中國購物中心招商及調整策略(存儲版)
【正文】 非主力零售店的提成或租金收入。 商業(yè)布局：適宜商場較高樓層或者動線較差區(qū)域。 商業(yè)開發(fā)的危機感 ——來自于對市場命脈的把握 v 案 例 購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)布局原則參考 小型 商戶 次主力店 主力店 租 金 承 受 能 力 高 特點： 商戶盈利能力強，租金承受能力高，對樓層的選擇 要求較高。 一個好的商業(yè)項目能夠實現(xiàn)人流在項目內(nèi)的均衡分布，如何通過業(yè)態(tài)之間的巧妙布局，通過目的性 強的業(yè)態(tài)組合規(guī)避商業(yè)死角，也是業(yè)態(tài)布局中應重點考量的問題。 ?企業(yè)與企業(yè)領袖價值 /水游城與上下游關系企業(yè)及企 業(yè)領袖聚集到一起，價值共識。 [案例 1]盤錦 商業(yè)定位之五：主題屬性 [案例 1]盤錦 有效的消費市場細分亦是商業(yè)項目差異競爭的根源所在。 商業(yè)定位之二：區(qū)位屬性 案 例 目標市場定位是商業(yè)地產(chǎn)的 “ 主核 ” ，它包括目標區(qū)域定位和目標客群定位。 最大貢獻是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素 。 城市中心區(qū)域 社區(qū)中心 /臨近市區(qū) 城市中心 /副中心 /交通樞紐 第四代商業(yè) 以 “ 體驗經(jīng)濟 ” 為基礎 ， 以生活方式消費 、 娛樂加休閑為主旨 城市生活休閑中心 隨著新世紀的到來 ， 超市迅速在中國成為新的時髦 ， 這和后期所謂的mall實際上是一致的 ， 國內(nèi)汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū) mall 我們國家最早的商業(yè)模式 ， 供銷社的選址往往都是城市中最好的位臵 如北京王府井的百貨大樓 ， 這一代發(fā)展了很長時間 ， 它是在供銷社的基礎上擴大的 ，在經(jīng)營模式上也發(fā)生了很大的變化 著眼于滿足大眾日益增加的 精神和文化 需求 ，國內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多 ，惠商項目率先將城市休閑生活帶到常州 購物中心 城市核心 商業(yè)定位之一：發(fā)展屬性 商業(yè)定位之一：發(fā)展屬性 ? 零售業(yè)市場高度集中化、規(guī)模化 ? 傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展 ? 大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加 ? 跨國企業(yè)的拓展迅速 超大 超全 超值 第四 層次 第三 層次 第二 層次 第一 層次 “決定商業(yè)地產(chǎn)定位，第一是地段 …… 但商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是地段的問題，而是商業(yè)能不能在這個地段生存的問題。通 常一個商業(yè)項目的輻射范圍往往會受到其所在 區(qū)位的輻射力、商業(yè)項目自身主題的 輻射強度、商業(yè)項目的競爭態(tài)勢 來決定。 基本型需求 滿足自我生存所必需的消費，食 品消費占據(jù)生活消費的主體。 在城市現(xiàn)代化進行中，無論中外，城市 魅力都是一個城市最大的價值所在，代 表著城市的形象，是城市的名片。 強化商場不可取代的體驗功能，避免網(wǎng)上購物的價格競爭 。 ?文化價值 /中國商業(yè)地產(chǎn)首次注入城市人文理念，以 都市文化劇場和五大自然藝術元素為靈魂的城市精神地 標呈現(xiàn)。 商業(yè)業(yè)態(tài)屬性 案 例 專屬性業(yè)態(tài) n 高端奢侈品牌，同一個城市的品牌布點不具有連鎖性， 一般對地段物業(yè)的要求較為苛刻，例如 LV,Gucci等。 特點： 具有一定品牌號召力、租金承受能力適中、主 要依靠業(yè)態(tài)的有機組合，帶動消費人流。大峽谷 Floor Function Group 樓層功能分布 B3 B2 B1 2 1 3 4 5 5A 停車場 Car Park 生活配套 Facilily 心靈碰撞 Dating 溫馨共享 Family Sharing 時尚前線 Fashion Trend 活力匯 Energy Walk 時尚生活 社交生活 家庭生活 潮流界 Vogue Zone Function Group 1 ： Fashion Life 功能組團一：時尚生活 五彩斑斕的時尚 仿佛在陽光照耀下變幻著不同色彩的大峽谷巖石 活力四射的時尚 仿佛奔騰不息的峽谷溪流，勇往直前 無疆無界的時尚 只要一顆永葆年輕和追逐潮流的心 …… B3 B2 B1 2 1 3 4 5 5A 潮流界 vogue zone 時尚前線 Fashion Trend 活力匯 Energy Walk 1/F 時尚前線 Fashion Trend 主題 前沿時尚 功能 打造快速時尚品牌聚集區(qū)，在不提升消費檔次的前提下，提升整個南城商業(yè)的時尚感和活力。 ? “ 以點代面，特色經(jīng)營 ” 是商業(yè)經(jīng)營特點 ? 發(fā)展商與商戶才能一同成長。異業(yè)互補就是消費者需求的互相補充 第一基本原則：要維護 業(yè)態(tài)經(jīng)營比例 ，不同業(yè)態(tài)比例構成不同 第二基本原則：要維護 主題形象 和統(tǒng)一 品牌形象。 商業(yè)業(yè)態(tài)： 電影院、 KTV、超市、健身、電玩等。 通過對項目所在區(qū)位條件、目標市場定位的初 步研判，甄別項目潛在的商家組合，并進行相 關市場測試。每個業(yè) 態(tài)、品牌對于樓層的選擇、自身的承租能力存在較大差異，在商業(yè)業(yè)態(tài)布局中也應綜合考慮以上因 素。 ?連鎖價值 /鵬欣集團 “ 十年百城 ” 戰(zhàn)略賦予水游城不 可估量的品牌前景。 城市綜合體式城市的魅力標志。 ? 亮點獨特之處提升項目核心競爭力 主要是通過購物中心品牌塑造過程與租戶組合所提供的獨特體驗與服務，可以把定位思路反 映在運營等各個方面，以實現(xiàn)項目的定位與目標消費群體需求相吻合，形成競爭力。 目標客群定位，通過輻射區(qū)域內(nèi)細分消費客群，例如 人群類型結構、消費類型、年 齡、收入水平 等。 城市層面 ：宏觀層面，項目所在的城市現(xiàn)狀、經(jīng)濟水平、人口結構、 消費水平等因素，決定商業(yè)地產(chǎn)是否 “ 進入 ” 的城市戰(zhàn)略。 商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風險 商業(yè)地產(chǎn)的復雜性也帶來社會利益和財
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