【正文】 12月竣 工的在 12月底前 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 《 項(xiàng)目竣工成本估算 》 成本部 財(cái)務(wù)部 營(yíng)銷(xiāo)部 工程部 設(shè)計(jì)部 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本回顧 》 各費(fèi)項(xiàng)已發(fā)生支出情況 各費(fèi)項(xiàng)未完全發(fā)生的預(yù)估情況 7 后期運(yùn)營(yíng)階段 （項(xiàng)目結(jié)算） 結(jié)算完成后 30個(gè)工作日內(nèi) 實(shí)際結(jié)算情況 《 項(xiàng)目成本總結(jié)和分析 》 成本部 成本控制過(guò)程中的擾動(dòng)因素 Notes: 動(dòng)態(tài)成本 目標(biāo)成本 結(jié)算成本 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)變化 設(shè)計(jì)變更 與現(xiàn)場(chǎng)簽證 政策變化 投入（材料、設(shè)備、勞動(dòng)力）市場(chǎng)價(jià)格的變化 工程量的變化 6 成本管理流程框架 成本控制工作質(zhì)量要求 ? 1 目標(biāo)成本制訂合理 ? “ 合理 ” 的定義 總額合理 單個(gè)費(fèi)項(xiàng)金額合理 單個(gè)合約預(yù)估金額合理 ? 三重標(biāo)準(zhǔn) 成本配置符合項(xiàng)目定位 與同地區(qū)水平橫向比較 與公司歷史水平縱向比較 ? 2 動(dòng)態(tài)成本回顧及時(shí)、準(zhǔn)確 ? 3 結(jié)算成本可控 6 成本管理流程框架 目前，鵬潤(rùn)受以下條件制約，目標(biāo)成本很難估準(zhǔn)，最終成本很大程度上是市場(chǎng)博弈的結(jié)果，我們只能通過(guò)規(guī)范采購(gòu)過(guò)程，在同檔次供應(yīng)商中獲取最低報(bào)價(jià)。 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（更新版 日期） 目標(biāo)成本 （施工版） 目標(biāo)成本 （更新版 日期） 目標(biāo)成本 （可研版） 5 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架 目錄 總體開(kāi)發(fā)流程與階段性成果 投資分析流程框架 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 營(yíng)銷(xiāo)管理流程框架 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招標(biāo)采購(gòu)流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架 物業(yè)管理流程框架 9 10 11 成本管理的三個(gè)階段 Notes: 6 成本管理流程框架 初級(jí)：被動(dòng)的成本測(cè)算 1 中級(jí)：主動(dòng)的成本控制 2 高級(jí)：成本資源配置優(yōu)化 3 特征 關(guān)鍵詞 ? 預(yù)結(jié)算 ? 定額 ? 目標(biāo)成本控制 ? 全成本責(zé)任制 ? 限額設(shè)計(jì) ? 合約規(guī)劃 ? 工程量清單 ? 成本效率（ costeffectiveness） ? 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) ? 價(jià)值工程 ? 成本基準(zhǔn) C1 目標(biāo)成本模板 C2 合約規(guī)劃模板 C3 標(biāo)準(zhǔn)合同范本體系 成本管理工作框架 Notes: A目標(biāo) B關(guān)鍵流程 C核心工具 D基礎(chǔ)信息庫(kù) 項(xiàng)目乃至公司層面成本資源配置的優(yōu)化 B1 動(dòng)態(tài)成本控制 B2 統(tǒng)一合約安排 D 地區(qū)成本基準(zhǔn)庫(kù) 6 成本管理流程框架 E重大決策機(jī)構(gòu) E 項(xiàng)目管理委員會(huì)（成本決策） 項(xiàng)目發(fā)展總成本與成本控制的對(duì)象 Notes: 除了銷(xiāo)售設(shè)施建造以外的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用等分別由其他相關(guān)部門(mén)（營(yíng)銷(xiāo)、人力資源、行政、財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司）管控，成本部門(mén)負(fù)責(zé)匯總出項(xiàng)目發(fā)展總成本。 – 計(jì)劃模板由相關(guān)職能部門(mén)自行定義。由設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷(xiāo)三方共同填寫(xiě)，項(xiàng)目管理中心確認(rèn)后提交評(píng)審，任何變更都需經(jīng)過(guò)三方商討并經(jīng)項(xiàng)目管理中心提交評(píng)審或?qū)徟唬?2）商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)需另定。 0 總體開(kāi)發(fā)流程與階段性成果 流程體系框架介紹邏輯（先縱后橫） 投資分析 1 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 3 竣工交房 后期運(yùn)營(yíng) 施工與營(yíng)銷(xiāo) 發(fā)展策劃 2 4 6 5 7 投資發(fā)展 項(xiàng)目管理 營(yíng)銷(xiāo)策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 成本控制 招標(biāo)采購(gòu) 工程管理 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 報(bào)批報(bào)建 物業(yè)管理 階段 職能 3 4 5 6 7 8 10 11 1 2 9 目錄 總體開(kāi)發(fā)流程與階段性成果 投資分析流程框架 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 營(yíng)銷(xiāo)管理流程框架 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招標(biāo)采購(gòu)流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架 物業(yè)管理流程框架 9 10 11 投資管理主線流程 投資發(fā)展 項(xiàng)目管理 營(yíng)銷(xiāo)策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 成本控制 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 投資規(guī)劃 可行性研究 土地獲取 項(xiàng)目建議書(shū) 子階段 職能 投資決策委員會(huì) 確定年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃 土地信息搜集 編制項(xiàng)目建議書(shū) 組織踏勘與信息交底 內(nèi)部篩選 通過(guò) 出具法律意見(jiàn) 稅費(fèi)測(cè)算與融資及結(jié)算安排 下達(dá)可研工作計(jì)劃 不通過(guò) 總裁篩選 通過(guò) 不通過(guò) 初步市場(chǎng)定位 規(guī)劃草案 成本測(cè)算 分期開(kāi)發(fā)規(guī)劃進(jìn)度節(jié)點(diǎn) 初步商業(yè)定位 財(cái)務(wù)資金 匯總可研與項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 評(píng)審 組織土地獲取 租金測(cè)算 營(yíng)銷(xiāo)測(cè)算 成本現(xiàn)金流測(cè)算 通過(guò) 不通過(guò) 法律顧問(wèn) 盡職調(diào)查與法 律風(fēng)險(xiǎn)分析 編寫(xiě)合同草案 * 項(xiàng)目建議書(shū)：已進(jìn)入城市，由地區(qū)公司完成，報(bào)總部投資中心提出建議后呈總裁篩選，新城市由集團(tuán)投資部門(mén)完成； 可研：由總部相關(guān)部門(mén)為主完成，地區(qū)公司參與、配合。 責(zé)任＝權(quán)力 傳統(tǒng)原則 新的原則 * 責(zé)任＝控制 + 影響 + 支持 Notes: （ 1） 控制 指?jìng)鹘y(tǒng)的“權(quán)力”，即責(zé)任人直接支配的資源數(shù)量、決策范圍； 影響 指責(zé)任人為了收集數(shù)據(jù)、尋求新信息和影響他人工作而必須建立的人際網(wǎng)絡(luò)的廣度； 支持 指責(zé)任人可從公司其他部門(mén)的人那里得到多大的幫助。 大型單體或綜合體商業(yè) 大型社區(qū)集中商業(yè) 純社區(qū)商業(yè) 不同類(lèi)別商業(yè)的管控模式如下，總體切分原則是持有物業(yè)由商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售物業(yè)由總部營(yíng)銷(xiāo)中心與地區(qū)營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé) 大型單體或綜合體商業(yè) – 定義： 指購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓、酒店式公寓，如重慶國(guó)泰、北京國(guó)美商都 *； – 總體策略： 持有。 扁平化首先體現(xiàn)在，鵬潤(rùn)采取總部 ——地區(qū)公司兩級(jí)架構(gòu)，而不是三級(jí)架構(gòu)。 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位四要素 戰(zhàn)略定位 區(qū)域布局 價(jià)值鏈環(huán)節(jié)選擇 產(chǎn)品或業(yè)態(tài)組合 目標(biāo)客戶群 1 管控模式選擇 鵬潤(rùn)地產(chǎn)戰(zhàn)略定位：區(qū)域性高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)商 戰(zhàn)略定位 聚焦重點(diǎn)一二線核心城市或周邊城市群 （ 1） 開(kāi)發(fā) +持有 （ 2） 精裝 +家電 （3 ） 物業(yè)服務(wù) 多種類(lèi)型高品質(zhì)高性價(jià)比住宅 +持有型商業(yè) 主力客戶為中端— 中高端 1 管控模式選擇 規(guī)模小，組織發(fā)展處于第一階段，總部是運(yùn)營(yíng)控制型總部，比較集權(quán)；地區(qū)公司目前是職能制。 總部與地區(qū)公司垂直匯報(bào)線整合圖 集團(tuán)總裁 F11 F61 F62 F12 F21 F22 F51 F52 F31 F32 F41 F42 F6 F1 F2 F5 F3 F4 F11 F61 F62 F12 F21 F22 F51 F52 F31 F32 F41 F42 DGM1 DGM2 F6 F1 F2 F5 F3 F4 VP1 VP2 GM 高管 管理層 中層 與 基層 總部 地區(qū)公司 Notes: VP指副總裁， DGM指副總經(jīng)理。 – 總體策略： 除主力店以外， （ 1） 直接銷(xiāo)售；或（ 2）先招商養(yǎng)鋪，后帶租約銷(xiāo)售 – 管控方式： ? 項(xiàng)目可研、發(fā)展策劃階段，總部 營(yíng)銷(xiāo)策劃中心 主導(dǎo)、商業(yè)中心、地區(qū)公司參與，完成商業(yè)定位； ? 招商策劃與租金體系、商鋪?zhàn)饧s協(xié)議范本、價(jià)格體系（出售部分）需上報(bào)總部 營(yíng)銷(xiāo)策劃中心 走審批流程，批復(fù)后，地區(qū)公司營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)實(shí)施招商或直接出售；主力店招商由商業(yè)中心執(zhí)行 純社區(qū)商業(yè) – 總體策略： （ 1） 直接銷(xiāo)售；或（ 2）先招商養(yǎng)鋪，后帶租約銷(xiāo)售 – 管控方式： ? 項(xiàng)目可研、發(fā)展策劃階段，總部 營(yíng)銷(xiāo)策劃中心 主導(dǎo)、地區(qū)公司參與，完成社區(qū)商業(yè)定位； ? 招商策劃與租金體系、商鋪?zhàn)饧s協(xié)議范本、價(jià)格體系需上報(bào)總部 營(yíng)銷(xiāo)策劃中心 走審批流程，批復(fù)后，地區(qū)公司營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)實(shí)施招商養(yǎng)鋪或直接出售 Notes: 由于歷史原因，商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心與國(guó)美商都商業(yè)公司關(guān)系：中近期，中心重點(diǎn)管控商業(yè)定位、招商策劃、租金體系、散戶租約協(xié)議范本、主力店選擇與協(xié)議、招商傭金體系，遠(yuǎn)期按第 1種模式，招租完成后，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)并入中心。 績(jī)效激勵(lì)設(shè)計(jì) 按照新原則，地區(qū)公司是“利潤(rùn)中心”，主要通過(guò)“控制”與 “支持”達(dá)成目標(biāo)；總部部門(mén)作為“管控中心”，主要通過(guò)“控制”與“影響” 達(dá)成目標(biāo)。 ?清楚地定義操作流程、子成果標(biāo)準(zhǔn)； ?清楚地定義決策點(diǎn)； ?采取會(huì)議評(píng)審形式互動(dòng)、碰撞，每次會(huì)議都要形成決策，避免議而不決； ?因信息不完備無(wú)法決策的，定好下次會(huì)議時(shí)間，會(huì)后責(zé)任人補(bǔ)充搜集信息。 3 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 A目標(biāo) B關(guān)鍵流程 C核心工具 D基礎(chǔ)信息庫(kù) 提升公司、項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)效率 B1 運(yùn)營(yíng)管理 B2 項(xiàng)目后評(píng)估 D1 標(biāo)準(zhǔn) WBS與工期基準(zhǔn) * D2 運(yùn)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)庫(kù) E重大決策機(jī)構(gòu) E 項(xiàng)目管理委員會(huì) 運(yùn)營(yíng)管理主線流程（分為項(xiàng)目層面、公司層面） 項(xiàng)目總體計(jì)劃（執(zhí)行版） 項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告 項(xiàng)目總體計(jì)劃（可研版） 項(xiàng)目總體計(jì)劃 （策劃版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（策劃版） 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（方案版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 （營(yíng)銷(xiāo)版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 （施工版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) （施工版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) （策劃版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) （方案版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 （后評(píng)估版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（可研版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（更新版 日期） 項(xiàng)目總體計(jì)劃（更新版 日期） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（更新版 日期） 組織階段性成果編制與評(píng)審 收益測(cè)算與定點(diǎn)定時(shí)跟蹤 總體計(jì)劃編制與進(jìn)度跟蹤 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)的制定與變更 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理 運(yùn)營(yíng)信息溝通 公司、項(xiàng)目年度運(yùn)營(yíng)目標(biāo) 目標(biāo)分解到職能、項(xiàng)目 完成情況跟蹤 目標(biāo)變更調(diào)整 項(xiàng) 目 層 面 運(yùn) 營(yíng) 管 理 公司運(yùn)營(yíng)管理 二級(jí)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 投資分析 1 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 3 竣工交房 后期運(yùn)營(yíng) 施工與營(yíng)銷(xiāo) 發(fā)展策劃 2 4 6 5 7 階段 職責(zé) 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)月報(bào)編制 下屬公司運(yùn)營(yíng)月報(bào)編制 Notes: （ 1）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（可研版）由投資管理中心牽頭完成，是項(xiàng)目收益跟蹤的比較基準(zhǔn)；（ 2）階段性成果都由項(xiàng)目管理部門(mén)牽頭組織評(píng)審，但不都由項(xiàng)目管理部門(mén)匯總編制，此處未列出不由項(xiàng)目管理部門(mén)匯總編制的階段性成果。 集團(tuán)管控關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（ 14個(gè)） 獲取國(guó)土使用權(quán)證 交地（完成拆遷，投資部門(mén)向工程部交地） 項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告通過(guò)評(píng)審 方案設(shè)計(jì)獲取政府審查批復(fù) 初步設(shè)計(jì)獲取政府審查批復(fù) 施工圖備案，獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證 獲取開(kāi)工證 開(kāi)工 樣板區(qū)、售樓處開(kāi)放積客 獲取預(yù)售證 開(kāi)盤(pán)（首次開(kāi)盤(pán)、以后每期第一批） 獲取竣工備案證明 交房 累計(jì)交房達(dá)到 95%（本批次） 1 2 3 4 5 7 6 8 9 10 11 12 14 13 Notes: “ 四證”對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目融資有重要意義，因此列為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。 6 成本管理流程框架 缺乏穩(wěn)定的供應(yīng)商與分判體系 – 甲方與供應(yīng)商之間沒(méi)有足夠重復(fù)交易，缺乏深入了解和信任 ? 報(bào)出低價(jià)的供應(yīng)商，“低價(jià)”未必真實(shí)。 營(yíng)銷(xiāo)策劃 推盤(pán)計(jì)劃與價(jià)格策略 銷(xiāo)售準(zhǔn)備 開(kāi)盤(pán)執(zhí)行 編制交房方案 交房組織 業(yè)主開(kāi)放日 交房準(zhǔn)備 戶型研討 現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放積客 銷(xiāo)售周、月報(bào) 階段性營(yíng)銷(xiāo)策略 初步市場(chǎng)調(diào)研 市場(chǎng)調(diào)研 方案評(píng)價(jià) 開(kāi)盤(pán)總結(jié) 日常銷(xiāo)售管理 營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售代理、廣告公司確定 案名 合同（含交房標(biāo)準(zhǔn)）評(píng)審 評(píng)審 CLUB運(yùn)營(yíng) 投訴處理 市場(chǎng)調(diào)研與前期策劃公司確定 階段性推盤(pán)定價(jià) 評(píng)審 LOGO確定 新城市品牌 推廣計(jì)劃 4 營(yíng)銷(xiāo)管理流程框架 目錄 總體開(kāi)發(fā)流程與階段性成果 投資分析流程框架 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 營(yíng)銷(xiāo)管理流程框架 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架 0 1 2 3 4 5