某國際公寓營銷執(zhí)行報告分析(存儲版)
【正文】 —2 0 0 6 .0 49983936680998357892685968329 8552 8298 827787390 . 02 . 04 . 06 . 08 . 01 0 . 01 2 . 00506 0507 0508 0509 0510 0511 0512 0601 0602 0603 0604萬平方米020234000600080001000012023供應 成交 成交均價價格定位 本案靜態(tài)均價 9500元 /m2（毛坯） 預留部分價值空間 發(fā)展商品牌 贈送裝修 高品質服務 綜合營銷 手法 本案最終靜態(tài)均價 10500元 / m2 （裝修） 市場正面影響 世博前沿核心地段 板塊市場供應有限 城市綜合體的一體化優(yōu)勢 市場負面影響 “國六條”對購房心理影響 板塊間未來競爭激烈 板塊二手交易有價無量 尚東國際區(qū)域標桿地位 預期利潤實現(xiàn) 銷售因素影響 參考尚東國際預計價格 ,本案理論市場價格： 11000 X / 100 = 9475 元 /m2（毛坯） 結合市場影響因素及項目個性化因素 : 戶型 面積 總價 測算家庭 年收入 首付 貸款額 月付 （ 20年） 潛在客戶類型 二房二廳 98M2 萬 12萬 31萬 4938 都市新銳 /中產(chǎn)小康 /宜居養(yǎng)老 /移居群體 三房二廳 128M2 萬 16萬 40萬 94． 4萬 6485 中產(chǎn)小康 /移居改善 / 本案購買主力客戶可支撐年收入在 1216萬元，首付 3140萬 測算依據(jù)： 根據(jù)國家銀行信貸政策規(guī)定： 月還貸額度應不超過家庭月收入的 50% 計算購房客戶的家庭年收入： 二房二廳客戶家庭年收入： 4938*2*12=118512元 三房二廳客戶家庭年收入： 6485*2*12=155640元 客戶分析 年收入 1216萬潛在客戶模型 都市新銳 移居群體 三口之家 動遷置業(yè) 已婚丁克 單身白領 客戶定位 新上海人 新婚夫妻 （ 4060歲） （ 2535歲） 居住在區(qū)域內的中老年家庭 工作、生活在區(qū)域內的年輕一族，多為首次置業(yè) 客戶結構 客戶屬性 工作在中心城區(qū)的新上海人 / 居住在黃浦、盧灣的市政動遷居民 區(qū)域改善型 三口之家 兩老空巢 （ 2850歲） 目標客戶群 產(chǎn)品特性篩選 （地段 /規(guī)劃 /精裝修 /品牌 /品質 /服務/配套） 營銷策略定位 ２ 企劃策略 銷售策略 客戶特征 推廣策略 塑造項目品牌，拔高產(chǎn)品調性 突顯產(chǎn)品特色，制造廣泛效應 價格貼近對手，推案時間錯位 通過體驗營銷，探求價格上行 重點找出靶心，再截分眾客戶 根據(jù)銷售階段，配合推廣力度 企劃策略 —產(chǎn)品核心 項目核心訴求 規(guī)劃 配套 產(chǎn)品 世博會前沿 中環(huán)商業(yè)網(wǎng) 綜合一體化社區(qū) 物業(yè) 服務 城市化生活引擎 恒大商業(yè)廣場 全裝修品質生活 酒店式高質服務 管家式服務模式 客戶滿意提升年 量化式恒大生活 項目定位： 世博前沿，一體化管家型生活中心 企劃策略 —客戶特征 客戶表情描繪 都市新銳型 居住改善型 新上海人 個性品位的追隨者 生活質量的挑剔者 居住環(huán)境的需求者 咖啡＼音樂＼時尚 書籍＼工藝＼文化 生意＼家庭＼品質 客戶定位： 個性鮮明，中產(chǎn)階級的代表人群 企劃策略 —案名 爵仕悅 Lord stering character ? 爵士是一種身份的標志，也是一種高尚的生活方式； ? 時尚、品位、個性與文化的代表，是爵士們追求的理想； ? 爵仕悅，讓這群人愉悅的享受屬于他們的生活。 第二階段銷售期 : 時間： —— 推案對象： 3號樓（二房） 72套 5號樓（二房 /三房） 44套 6號樓（三房） 36套 合計： 152套 銷售目標：確保完成 80%銷售率，目標 95%銷售率 推案動機：位置相對較好，視首推房源市場接受度適時調整推案方式； 5號樓市場接受度高，穿插推出增加推量，乘勢快速提高銷 售率，加快開發(fā)商資金回籠速度，同時完成價格上漲的過渡。 告示牌 接待中心室外。 室內吊旗 接待中心 接待中心室內。 路邊指示牌 云臺路 樓體巨幅 云臺路沿線。 樓體看板、精神堡壘、 LOGO字體、商業(yè)噴繪效果 恒大生活館 恒大生活館室內。 進入樣板通道同樣需要給客戶留下美好印象，避免雜亂的視線損害客戶的好感。 投放時期 ~ 其中恒大生活館主要用途用于對恒大品牌的塑造，故不包含在恒大廣場的營銷費用中。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個機會。任何事情想到就去做 !立即行動 ! ? 如果通用公司不能在某一個領域坐到第一或者第
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