【正文】 學(xué)歷較高（ 2635歲，大專以上學(xué)歷 ） ?收入及職位較高的高級(jí)打工一族為主（ 管理人士或?qū)I(yè)人士，家庭月收入在 7000元左右 ） ?外來(lái)人士特征明顯，愛好運(yùn)動(dòng)、前衛(wèi)時(shí)尚、希望遠(yuǎn)離都市的喧囂（有郊區(qū)化傾向） ?買房主要用于自住，目的是尋找一種更舒適的生活環(huán)境 ?更為渴望一種個(gè)性空間、自由愜意、完全放松的一種生活方式 有車一族、上下班時(shí)間相對(duì)穩(wěn)定的白領(lǐng)或 SOHO一族更有可能成為我們首期的目標(biāo)消費(fèi)者。錦繡天河已經(jīng)有較多的賣點(diǎn)，將這些賣點(diǎn)整合起來(lái)，會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)的整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ?對(duì)于躍式或錯(cuò)層的追求并沒(méi)有我們想象中的火熱，調(diào)查中一部分消費(fèi)者認(rèn)為這種結(jié)構(gòu)對(duì)老人和小孩并不是很適合。 ?尤其值得注意的是：錦繡天河有相當(dāng)一部分人士是外來(lái)白領(lǐng)，工作較忙，且錦繡天河距離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，提供現(xiàn)成裝修會(huì)較為理想，即使是本地的高收入人士其實(shí)也面臨同樣的問(wèn)題。 53 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 小區(qū)環(huán)境、交通、價(jià)格、配套設(shè)施和地段這幾個(gè)因素往往是對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者產(chǎn)生綜合影響，而不是單獨(dú)發(fā)揮作用，決策的過(guò)程往往是 ： 版塊 樓盤綜合素質(zhì) 價(jià)格 區(qū)內(nèi)環(huán)境、生活、教育等各種配套、交通情況、物業(yè)管理等 消費(fèi)者一般以日?；顒?dòng)點(diǎn)為中心，在一定半徑內(nèi)的多個(gè)版塊作出可能的選擇，將樓盤的綜合素質(zhì)與價(jià)格進(jìn)行對(duì)比， 選擇他們認(rèn)為性價(jià)比（價(jià)值）較高的樓盤 。 57 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 ? 通過(guò)辛勤的工作獲得財(cái)富才是人生的大快事。 ? 成功的經(jīng)理人員在確定組織和個(gè)人的目標(biāo)時(shí)，一般是現(xiàn)實(shí)主義的。 ? 我們不一定知道正確的道路在哪里，但卻不要在錯(cuò)誤的道路上走得太遠(yuǎn)。 ? 請(qǐng)示問(wèn)題不要帶著問(wèn)題請(qǐng)示，要帶著方案請(qǐng)示。至于女子呢 ?則是努力維護(hù)家庭的秩序，家庭的安適和家庭的可愛。 00::24:00 ? 自覺(jué)心是進(jìn)步之母，自賤心是墮落之源，故自覺(jué)心不可無(wú)，自賤心不可有。 2023年 2月 3日星期五 12時(shí) 24分 0秒 00:2400:24:00 ? 想法 )，而是你是不是愿意為此付出一切代價(jià)，全力以赴地去做它一直證明它是對(duì)的。 。 :24:0000:24:00February 3, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :24:0000:24Feb233Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 2月 3日星期五 12時(shí) 24分 0秒 00:24:003 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 , February 3, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :24:0000:24Feb233Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :24:0000:24:00February 3, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山?！?00:2400:24::24 ? 你不能衡量它，就不能管理它。 ? 一個(gè)人被工作弄得神魂顛倒直至生命的最后一息，這的確是幸運(yùn)。 ? 企業(yè)發(fā)展需要的是機(jī)會(huì)，而機(jī)會(huì)對(duì)于有眼光的領(lǐng)導(dǎo)人來(lái)說(shuō)，一次也就夠了。 ? 我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。 ? 除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠(chéng)之心來(lái)領(lǐng)導(dǎo)員工。 ? 人生沒(méi)有彩排，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場(chǎng)直播。 55 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 ?5000元左右的房?jī)r(jià)， 70150M2面積， ?精致、人性化的裝修 ?全面而適度超前的智能化配套的高質(zhì)素小區(qū)是消費(fèi)者最為青睞的 ?綜合考慮樓盤的性價(jià)比是消費(fèi)者選擇某個(gè)版塊及樓盤的一個(gè)重要因素。 物業(yè)管理和小區(qū)品位檔次因素影響的比例也比總體大。 50 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 （ 4）、消費(fèi)者對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的要求 ?大多數(shù)人認(rèn)為只要發(fā)展商提供的裝修確實(shí)比較精致、豪華，還是樂(lè)于接受現(xiàn)成的裝修，因?yàn)閭€(gè)人在時(shí)間精力、專業(yè)知識(shí)方面都有現(xiàn)實(shí)困難，集體裝修成本也相對(duì)較低。 45 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 南村版塊已開始為廣州居民所接受，但目前對(duì)其認(rèn)識(shí)尚較模糊；結(jié)合消費(fèi)者對(duì)樓盤綜合素質(zhì)的要求，可強(qiáng)化錦繡天河本身的高尚質(zhì)素，淡化其南村版塊印象。 ?價(jià)格偏高，交通不便是排在消費(fèi)者不滿意意見的前兩位 ，尤其是華南碧桂園的交通情況。由于錦繡天河距離市區(qū)的實(shí)際距離較遠(yuǎn)，對(duì)交通問(wèn)題的關(guān)注會(huì)在很大程度上決定著居民對(duì)樓盤的選擇。 三口之家 和 二人世界依然是我們最為主要的兩種家庭結(jié)構(gòu)。因此，在調(diào)查中，我們重點(diǎn)分析了有意向購(gòu)買番禺的消費(fèi)者，及目標(biāo)價(jià)位在 4000元以上的群體，并進(jìn)行了交叉分析，這樣可以剔出掉因?qū)ふ业蛢r(jià)位樓盤而看上郊區(qū)盤的部分，從而找出尋求 真正的居住家園而主動(dòng) 走向郊區(qū)化 的一類 。灑 脫 人生 、 寫 意駿景優(yōu) 質(zhì) ， 源自 不 斷 的成熟去年被評(píng)為 “最受歡迎樓盤”，建有六個(gè)各具特色的主題園林，將西方建筑特色與江南園林景色有機(jī)揉和，區(qū)內(nèi)景觀較好，但密度不低。“自然最舒適”創(chuàng) 21世紀(jì)中國(guó)住宅的最高標(biāo)準(zhǔn)，保利花園在硬件建設(shè)和包裝推廣方面可謂很成功。翠榕苑B4 棟10 月份開始推出， 86 180平方米十余種戶型。　 華南碧桂園 占地超過(guò) 10 00畝，一期 用地440 畝， 建筑面積 23 萬(wàn)平方米。六期（碧海云天） “碧海云天”為３棟 17 層建筑，全部為大戶型， 107 平方米以上，9 月 23 目開始推出，不到一月幾乎全部推完，目前僅余幾套左右，運(yùn)動(dòng)健康 全國(guó)首個(gè) “陽(yáng)光健身工程”，在推出初期，將運(yùn)動(dòng)與地產(chǎn)進(jìn)行復(fù)合，迎合了不少熱愛運(yùn)動(dòng)追求健康的年輕一族的喜好，再加上成功的廣告包裝宣傳，品牌一炮走紅。國(guó)慶期間推出最后 3 棟， 6070M2 的小戶型全部售完，目前還有一些剩余。 ?其他版塊 21 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 小結(jié) ?番禺作為廣州市民的居住地已經(jīng)受到較高程度的認(rèn)同，但是目前主要集中在洛溪地區(qū)。目前，它們的優(yōu)點(diǎn)已被充分挖掘，升值的潛力不會(huì)很大，基本上可以保值。東圃版塊優(yōu)勢(shì) ：有天河公園的綠色優(yōu)勢(shì)，交通方便，有相當(dāng)部分外來(lái)白領(lǐng)進(jìn)駐這一區(qū)域。南村版塊與番禺區(qū)內(nèi)其他版塊的 比較優(yōu)勢(shì) 在于： ? 距離廣州 CBD中心商務(wù)區(qū)（天河區(qū)），僅一橋之隔，為華南快速干線第一盤。吸引廣州消費(fèi)群的地鐵優(yōu)勢(shì)將在若干年后才能體現(xiàn)，且主要是吸引收入不高的工薪階層和與番禺有某種聯(lián)系的人士。 郊區(qū)化的居住趨勢(shì)： 遠(yuǎn)離都市的喧囂是一種正在興起的潮流，郊區(qū)樓盤正面臨著良好的發(fā)展契機(jī)。 ?可利用流淌的、清澈的活水、和無(wú)污染的飲用水等五大水系大做文章，廣州有江的樓盤不少，有人工水的也不少，但沒(méi)有一個(gè)樓盤能將江水和人工水能發(fā)揮到這樣的及至。 9 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 二、錦繡天河 SWOT分析 10 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 ?遠(yuǎn)離都市、又有都市的繁華，與天河一橋之隔，給人天河南延的聯(lián)想 ?位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶 ?臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便、為“華南快速干線第一樓盤”。 現(xiàn)樓發(fā)售在廣州為廣州碧桂園所首創(chuàng)，其在美譽(yù)度和首期銷售上均取得了較大的成功。一些有眼光的開發(fā)商已經(jīng)在此領(lǐng)域進(jìn)行大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，如華南新城、中山雅居樂(lè)、綠島花園別墅、錦繡天河、廣東奧林匹克花園等多個(gè)樓盤占地近 2萬(wàn)畝，可以預(yù)見在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)地區(qū)。 目前，已有不少樓盤打出綠色、環(huán)保、健康等概念，但單一的概念及賣點(diǎn)炒作對(duì)人們已不再有吸引力，部分樓盤已開始進(jìn)行概念整合，以內(nèi)涵更為廣泛、更有想象空間的概念來(lái)代替。 郊區(qū)盤主要為多層 ， 它們?cè)趦r(jià)格上攀揚(yáng)帶動(dòng)整體多層所致 。 近三年的住宅供求量趨勢(shì)圖01002003004005006007001998年 1999年 2023年（預(yù)計(jì)）批準(zhǔn)預(yù)售住宅總面積（萬(wàn)M2） 預(yù)售成交登記總面積（萬(wàn)M2）1998 年 1999 年2023 年（預(yù)計(jì)） 今年上半年 今年 19 月批準(zhǔn)預(yù)售住宅總面積（萬(wàn) M2 ） 475 550 預(yù)售成交登記總面積（萬(wàn)M2） 543 500 ?去年到今年上半年，開發(fā)商顯然是在 蓄勢(shì)待發(fā) ，新開發(fā)面積連續(xù)下降 15%多，但需求量在福利分房透支效應(yīng)和擠壓效應(yīng)的雙重作用下，依然強(qiáng)勁，保持了 8%左右的增長(zhǎng)，勢(shì)頭較好。 ?從供求關(guān)系來(lái)看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進(jìn)一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升 情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢(shì)。 ?高層與多層價(jià)格趨勢(shì)對(duì)比 與去年同期相比 ， 上半年高層價(jià)格下跌幅度大于多層 ， 高層下降 %， 多層下降%；與第一季度相比 ， 第二季度多層住宅的均價(jià)小幅回升 %， 高層住宅均價(jià)下降%；八月與七月相比 ， 高層下跌 %， 多層則上升了 %。 6 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 回歸自然、人與自然的最終融合，是現(xiàn)代居民對(duì)家居生活的真正詮釋。 北部山區(qū)開發(fā)受到限制，南部的洛溪各盤可供開發(fā)的土地已經(jīng)很有限， 樓市向南部進(jìn)一步推進(jìn)已成必然，位于華南快速干線和 105國(guó)道交匯處的南村版塊將會(huì)成為廣州樓市下一個(gè)亮點(diǎn)和熱點(diǎn) 。 現(xiàn)樓發(fā)售再次被仿效。明年才生效的《廣東省房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定》，被提前引進(jìn)市場(chǎng)，反映了營(yíng)銷創(chuàng)新的緊迫性。 12 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 江景 、 獨(dú)特的活水景觀 是消費(fèi)者最為認(rèn)同的賣點(diǎn)，這在廣州所有樓盤中可謂獨(dú)一無(wú)二；容積率低、房屋建在花園中的匠心設(shè)計(jì)也很有吸引力； 酒店式的服務(wù) 不僅僅是停留在一般的口號(hào)上，更體現(xiàn)了人性化的特點(diǎn)，尤其是集中提供鐘點(diǎn)保姆并集中管理的創(chuàng)新，在消費(fèi)者中引起了較大的興趣。 機(jī) 會(huì) 調(diào)查中有超過(guò) 63%的潛在消費(fèi)者認(rèn)為自己還沒(méi)有找到心儀的樓盤，這表明整體綜合素質(zhì)較高的樓盤將面臨著一個(gè)較大的市場(chǎng)需求，這也是我們的市場(chǎng)機(jī)遇。劣勢(shì) ：目前離廣州路程仍較遠(yuǎn)，吸引廣州居民前去購(gòu)買的可能性不大。 這一版塊處在發(fā)展中，有一定的發(fā)展?jié)摿?，在地鐵開通后會(huì)有越來(lái)越多的廣州人士及番禺人士來(lái)此地定居。地鐵二號(hào)線開通后，沿線的一些物業(yè)會(huì)相對(duì)走俏一些。對(duì)于想將辦公與家居合為一體的創(chuàng)業(yè)新貴來(lái)說(shuō)，天河北和珠江新城是非常理想的選擇地方。?南村處于 廣州南部，不僅景觀、空氣較好，交通四通八達(dá) ，可方便地來(lái)往珠江三角洲，旅游資源 豐富； ?番禺作為廣州未來(lái)的 居住中心 ，其整體的生活及市政配套還可得到政府的資助，且其 價(jià)格 方面也比市區(qū)內(nèi)不少優(yōu)質(zhì)盤有吸引力。 23 錦繡天