深圳房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析與營銷匯報稿(存儲版)
【正文】 力戶型 面積區(qū)間（單位：平米） 套數(shù) 推售時間深業(yè)新岸線（剩余單位）三房 12 140 47 ——四房 14 16 171 154五房 19 208 98熙龍灣 7＃ 三房 12 129 58 6月 14日四房 14 16 17 19 200 200五房 228 30復(fù)式 25 274 46金泓凱旋城 10＃ 三房兩廳 10 12 13 14 175 163 6月 7日四房兩廳 14 14 185 77泰華陽光海 1 1 2 23＃三房 10 12 140 72 6月 5日復(fù)式 16 170 24Page 22 5. 但對二季度片區(qū)各盤的銷售情況看，大戶型銷售比例較低熙龍灣二季度銷售戶型占比2房及以下4%3房81%4房15%金泓凱旋城二季度銷售戶型占比2房及以下1%3房94%4房5%富通城二季度銷售戶型占比2房及以下58%3房31%4房10%5房及以上1%泰華陽光海二季度銷售戶型占比2房及以下 , 29%3房63%4房 , 1%5房及以上 ,7%海語西灣二季度銷售戶型占比2房及以下51%3房45%4房3%5房及以上1%目前階段逆勢入場的大部分客戶是有剛性購房需求的客戶，一般為婚房、或有小孩后升級住房，這部分客戶大多需求集中在兩房、三房，而真正的實力客戶很少此時入市，造成前階段各樓盤大面積戶型的銷售比例下降，結(jié)合未來大戶型供應(yīng)的同質(zhì)化局面，市場競爭將更加嚴(yán)峻。這表明部分發(fā)展商已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈吃緊，開始棄卒保帥的自保策略。s bank of China DTZ Residential Trillion RMB2023 2023 2023 2023 2023 20232023 2023新增人民幣貸款2023E(0102/2023)Page 7 5. 但宏觀調(diào)控目的并非打壓房地產(chǎn)業(yè)，而是力求促進其穩(wěn)定健康發(fā)展 ? 政策調(diào)控目的 Source: DTZ Residential 宏觀調(diào)控政策目的銀行開發(fā)商購房者提高進入市場資金壁壘規(guī)范市場運作行為提高現(xiàn)金流質(zhì)量實現(xiàn)行業(yè)內(nèi)優(yōu)勝劣汰提高投機行為成本抑制大量投機需求穩(wěn)定的地產(chǎn)市場健康的信貸市場土地控制信貸規(guī)模降低不良貸款風(fēng)險Page 8 6. 調(diào)控后經(jīng)濟及政策環(huán)境向好，房地產(chǎn)業(yè)將步入平穩(wěn)發(fā)展期 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)比例 vs. 房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速Source: National Bureau of Statistics of China DTZ Residential 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E2023 2023E房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例 %2023E房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速 %15%16%17%18%19%20%21%22%15%17%19%21%23%25%27%29%31%33%35%平穩(wěn)快速發(fā)展調(diào)控期迅速擴張期Page 9深圳房地產(chǎn)住宅市場分析Page 10Source: DTZ Residential 1. 延續(xù) 07年的量減走勢， 08年前 5個月成交量仍在低位徘徊 ? 2月份到達地量后， 3～ 5月份成交量呈增量態(tài)勢，但伴隨的是價格放量下跌Jan06 Jan07 Apr07 Oct07Jul06Apr06 Oct06 Jul07 Jan080100200300400500600700800900 ( 000′. ) 2023 ( Million .) 2023 ( Million .)月均成交 m2月均成交 m2月均成交 m20105/2023 ( Million .)Page 11 2. 進入 08年以來，價格呈現(xiàn)破位跳水跌勢 ?08年以來價格迅速下跌，每月創(chuàng)出新低， 5月份成交價格 11142元 /平米，為 07年以來的最低點Source: DTZ Residential Average Price 5,0007,0009,00011,00013,00015,00017,00019,00021,000 RMB/. Jan06 Jan07 Apr07 Oct07Jul06Apr06 Oct06 Jul07 Jan08+31%May08Page 12 3. 保障性住房開始分化深圳住宅市場 %%% % % % 商品住房（含限價房）公共租賃房經(jīng)濟適用房建筑面積 套數(shù)萬 m2 萬套2023年計劃建設(shè)各類住房 其中商品住房（含限價房） 保障性住房公共租賃房 190 經(jīng)濟適用房 《 深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2023～ 2023） 》 2023 商品住房供應(yīng)面積（萬平方米） 保障性住房供應(yīng)面積（萬平方米） 20232023 每年商品住房供應(yīng)（萬平方米） 1000每年保障性住房供應(yīng)（萬平方米） 200Page 13 4. 量價齊跌導(dǎo)致深圳房貸壞帳開始出現(xiàn)，銀行從嚴(yán)監(jiān)管勢在必行 n自 07年下半年以來，深圳房價已經(jīng)下跌超過 30%，這意味著很多購房者的三成首付已化為烏有，如果房價繼續(xù)下跌，購房者賣掉房子可能都不足以抵償銀行貸款，房子將淪為地地道道的負資產(chǎn)。n5月份深圳部分銀行悄然放松二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)，立刻被媒體曝光， 6月 15日深圳銀監(jiān)局表態(tài)：即時布置了對各家商業(yè)銀行的自查和檢查，下周將會進行通報。短期看，價格仍有下跌空間，而銷量則暫時難以回復(fù)到過往的高峰水平，對此我們應(yīng)該有足夠的心理準(zhǔn)備以應(yīng)付日益惡化的市場局面；n但從長期來看，作為國民經(jīng)濟支柱行業(yè)的房地產(chǎn)并不具備崩盤的現(xiàn)實基礎(chǔ)，而深圳作為特殊經(jīng)濟模式和行政管理模式下的特區(qū)，由于土地稀缺、人才密集等因素，市場的發(fā)展還有著有力的支撐，隨著深圳城市規(guī)劃的完善、經(jīng)濟的發(fā)展、外來人口的持續(xù)增長、與香港的合作繼續(xù)加深、購房者信心的逐漸恢復(fù)，未來深圳樓市必逐步進入穩(wěn)定發(fā)展的軌道。n寶安這些私營企業(yè)，企業(yè)抗風(fēng)險能力較差，但機制非常靈活，在銷售放緩回款不暢導(dǎo)致資金運作受阻的情況下，極有可能采取價格策略來調(diào)動銷售，因此預(yù)計如果08年下半年深圳樓市仍無較大改觀的情況下，他們極有可能在西岸挑起價格戰(zhàn)。Page 28項
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