【正文】 的目標群體高學歷傾向更為明顯，大專以上學歷者占了%的比例。 從南村最易通達的廣州市區(qū)為天河，而天河是外來人士的聚居地，可以初步斷定錦繡天河的外來人士的比例有可能高于這一比例。 37 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 錦繡天河的目標消費群人文特征小結 ?主要群體相對年輕且學歷較高（ 2635歲，大專以上學歷 ） ?收入及職位較高的高級打工一族為主（ 管理人士或專業(yè)人士，家庭月收入在 7000元左右 ） ?外來人士特征明顯，愛好運動、前衛(wèi)時尚、希望遠離都市的喧囂（有郊區(qū)化傾向） ?買房主要用于自住，目的是尋找一種更舒適的生活環(huán)境 ?更為渴望一種個性空間、自由愜意、完全放松的一種生活方式 有車一族、上下班時間相對穩(wěn)定的白領或 SOHO一族更有可能成為我們首期的目標消費者。錦繡天河已經有較多的賣點，將這些賣點整合起來，會產生較強的整體競爭優(yōu)勢。 ?對于躍式或錯層的追求并沒有我們想象中的火熱，調查中一部分消費者認為這種結構對老人和小孩并不是很適合。 ?尤其值得注意的是：錦繡天河有相當一部分人士是外來白領，工作較忙，且錦繡天河距離市區(qū)距離較遠，提供現(xiàn)成裝修會較為理想，即使是本地的高收入人士其實也面臨同樣的問題。 53 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 小區(qū)環(huán)境、交通、價格、配套設施和地段這幾個因素往往是對目標消費者產生綜合影響，而不是單獨發(fā)揮作用，決策的過程往往是 ： 版塊 樓盤綜合素質 價格 區(qū)內環(huán)境、生活、教育等各種配套、交通情況、物業(yè)管理等 消費者一般以日?；顒狱c為中心，在一定半徑內的多個版塊作出可能的選擇，將樓盤的綜合素質與價格進行對比， 選擇他們認為性價比（價值）較高的樓盤 。 57 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 1月 上午 10時 55分 :55January 26, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 1月 26日星期四 上午 10時 55分 45秒 10:55: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 10:55:4510:55:4510:55Thursday, January 26, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 10時 55分 45秒 上午 10時 55分 10:55: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 10:55:4510:55:4510:551/26/2023 10:55:45 AM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 10:55:4510:55:4510:55Thursday, January 26, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 26日星期四 上午 10時 55分 45秒 10:55: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 55 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 ?5000元左右的房價， 70150M2面積， ?精致、人性化的裝修 ?全面而適度超前的智能化配套的高質素小區(qū)是消費者最為青睞的 ?綜合考慮樓盤的性價比是消費者選擇某個版塊及樓盤的一個重要因素。 物業(yè)管理和小區(qū)品位檔次因素影響的比例也比總體大。 50 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 4）、消費者對交樓標準的要求 ?大多數(shù)人認為只要發(fā)展商提供的裝修確實比較精致、豪華，還是樂于接受現(xiàn)成的裝修，因為個人在時間精力、專業(yè)知識方面都有現(xiàn)實困難，集體裝修成本也相對較低。 45 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 南村版塊已開始為廣州居民所接受，但目前對其認識尚較模糊；結合消費者對樓盤綜合素質的要求，可強化錦繡天河本身的高尚質素，淡化其南村版塊印象。 ?價格偏高，交通不便是排在消費者不滿意意見的前兩位 ，尤其是華南碧桂園的交通情況。由于錦繡天河距離市區(qū)的實際距離較遠，對交通問題的關注會在很大程度上決定著居民對樓盤的選擇。 三口之家 和 二人世界依然是我們最為主要的兩種家庭結構。因此，在調查中，我們重點分析了有意向購買番禺的消費者，及目標價位在 4000元以上的群體，并進行了交叉分析，這樣可以剔出掉因尋找低價位樓盤而看上郊區(qū)盤的部分，從而找出尋求 真正的居住家園而主動 走向郊區(qū)化 的一類 。灑 脫 人生 、 寫 意駿景優(yōu) 質 ， 源自 不 斷 的成熟去年被評為 “最受歡迎樓盤”，建有六個各具特色的主題園林，將西方建筑特色與江南園林景色有機揉和，區(qū)內景觀較好，但密度不低。“自然最舒適”創(chuàng) 21世紀中國住宅的最高標準，保利花園在硬件建設和包裝推廣方面可謂很成功。翠榕苑B4 棟10 月份開始推出， 86 180平方米十余種戶型?！? 華南碧桂園 占地超過 10 00畝，一期 用地440 畝， 建筑面積 23 萬平方米。六期（碧海云天） “碧海云天”為３棟 17 層建筑，全部為大戶型， 107 平方米以上，9 月 23 目開始推出，不到一月幾乎全部推完，目前僅余幾套左右，運動健康 全國首個 “陽光健身工程”，在推出初期，將運動與地產進行復合，迎合了不少熱愛運動追求健康的年輕一族的喜好，再加上成功的廣告包裝宣傳，品牌一炮走紅。國慶期間推出最后 3 棟， 6070M2 的小戶型全部售完，目前還有一些剩余。 ?其他版塊 21 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 小結 ?番禺作為廣州市民的居住地已經受到較高程度的認同，但是目前主要集中在洛溪地區(qū)。目前，它們的優(yōu)點已被充分挖掘，升值的潛力不會很大，基本上可以保值。東圃版塊優(yōu)勢 ：有天河公園的綠色優(yōu)勢，交通方便，有相當部分外來白領進駐這一區(qū)域。南村版塊與番禺區(qū)內其他版塊的 比較優(yōu)勢 在于： ? 距離廣州 CBD中心商務區(qū)（天河區(qū)），僅一橋之隔，為華南快速干線第一盤。吸引廣州消費群的地鐵優(yōu)勢將在若干年后才能體現(xiàn)，且主要是吸引收入不高的工薪階層和與番禺有某種聯(lián)系的人士。 郊區(qū)化的居住趨勢： 遠離都市的喧囂是一種正在興起的潮流，郊區(qū)樓盤正面臨著良好的發(fā)展契機。 ?可利用流淌的、清澈的活水、和無污染的飲用水等五大水系大做文章，廣州有江的樓盤不少，有人工水的也不少，但沒有一個樓盤能將江水和人工水能發(fā)揮到這樣的及至。 9 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 二、錦繡天河 SWOT分析 10 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 ?遠離都市、又有都市的繁華，與天河一橋之隔，給人天河南延的聯(lián)想 ?位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶 ?臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便、為“華南快速干線第一樓盤”。 現(xiàn)樓發(fā)售在廣州為廣州碧桂園所首創(chuàng)，其在美譽度和首期銷售上均取得了較大的成功。一些有眼光的開發(fā)商已經在此領域進行大規(guī)模的圈地運動，如華南新城、中山雅居樂、綠島花園別墅、錦繡天河、廣東奧林匹克花園等多個樓盤占地近 2萬畝，可以預見在近幾年之內，這一區(qū)域將成為廣州樓市競爭的焦點地區(qū)。 目前，已有不少樓盤打出綠色、環(huán)保、健康等概念，但單一的概念及賣點炒作對人們已不再有吸引力，部分樓盤已開始進行概念整合，以內涵更為廣泛、更有想象空間的概念來代替。 郊區(qū)盤主要為多層 ， 它們在價格上攀揚帶動整體多層所致 。 近三年的住宅供求量趨勢圖01002003004005006007001998年 1999年 2023年（預計）批準預售住宅總面積（萬M2） 預售成交登記總面積（萬M2）1998 年 1999 年2023 年（預計） 今年上半年 今年 19 月批準預售住宅總面積（萬 M2 ） 475 550 預售成交登記總面積（萬M2） 543 500 ?去年到今年上半年，開發(fā)商顯然是在 蓄勢待發(fā) ，新開發(fā)面積連續(xù)下降 15%多，但需求量在福利分房透支效應和擠壓效應的雙重作用下，依然強勁，保持了 8%左右的增長，勢頭較好。 ?從供求關系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升 情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢。 ?高層與多層價格趨勢對比 與去年同期相比 ， 上半年高層價格下跌幅度大于多層 ， 高層下降 %， 多層下降%；與第一季度相比 ， 第二季度多層住宅的均價小幅回升 %， 高層住宅均價下降%；八月與七月相比 ， 高層下跌 %， 多層則上升了 %。 6 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 回歸自然、人與自然的最終融合，是現(xiàn)代居民對家居生活的真正詮釋。 北部山區(qū)開發(fā)受到限制，南部的洛溪各盤可供開發(fā)的土地已經很有限， 樓市向南部進一步推進已成必然，位于華南快速干線和 105國道交匯處的南村版塊將會成為廣州樓市下一個亮點和熱點 。 現(xiàn)樓發(fā)售再次被仿效。明年才生效的《廣東省房屋交易價格計算暫行規(guī)定》，被提前引進市場，反映了營銷創(chuàng)新的緊迫性。 12 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 江景 、 獨特的活水景觀 是消費者最為認同的賣點，這在廣州所有樓盤中可謂獨一無二；容積率低、房屋建在花園中的匠心設計也很有吸引力； 酒店式的服務 不僅僅是停留在一般的口號上，更體現(xiàn)了人性化的特點，尤其是集中提供鐘點保姆并集中管理的創(chuàng)新，在消費者中引起了較大的興趣。 機 會 調查中有超過 63%的潛在消費者認為自己還沒有找到心儀的樓盤，這表明整體綜合素質較高的樓盤將面臨著一個較大的市場需求，這也是我們的市場機遇。劣勢 ：目前離廣州路程仍較遠，吸引