【正文】 對已簽訂土地出讓合同的土地，未按期開發(fā)建設的，從確認閑置之日起，第一年按地價款 10%依法征收土地閑置費；自土地出讓合同生效之日起滿 2年未開發(fā)利用的，依法收回土地使用權 。 ?境內公司 、 企業(yè)或自然人以其在境外合法設立或控制的公司名義并購與其有關聯(lián)關系的境內公司 ， 所設立的外商投資企業(yè)不享受外商投資企業(yè)待遇 ， 但該境外公司認購境內公司增資 ， 或者該境外公司向并購后所設企業(yè)增資 ， 增資額占所設企業(yè)注冊資本比例達到 25%以上的除外 。 同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出 。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準 。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按土地使用權支付金額及開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除。 房產(chǎn)稅特殊規(guī)定 ?凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、 中央空調 、 電氣及智能化樓宇設備 等，計征房產(chǎn)稅 深地稅發(fā) 【 2023】 611國稅發(fā)〔 2023〕 173號轉發(fā)關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關問題的通知 ?具備房屋功能的 地下建筑征收房產(chǎn)稅 深地稅發(fā)【 2023】 94財稅〔 2023〕181號關于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 ?納稅 單位 新建或購置的新建房屋 (不包括違章建造的房屋 )，自建成或購置之月起免納房產(chǎn)稅三年 深府〔 1987〕 164號 深圳經(jīng)濟特區(qū)房產(chǎn)稅實施辦法 ,深地稅發(fā) 【 2023】 459深圳市地方稅務局關于新建房屋房產(chǎn)稅征收有關問題的通知 對新建的定義為 “ 在 一級市場 （如房地產(chǎn)開發(fā)商）購買的新建房屋 ” 。 免稅重組 (非股權支付額 20%)：資產(chǎn)轉讓所得免稅，以帳面價入帳，被合并企業(yè)虧損可在合并企業(yè)彌補。補價 25%，免稅置換，換入資產(chǎn)以換出資產(chǎn)帳面價入帳。 –土地出讓金可不可以扣減 ？ 納稅人轉讓從政府 （ 國土部門 ） 取得的土地繳納的契稅 、 土地出讓金 、 統(tǒng)征規(guī)費 ， 勞動力安置費 、 拆遷費 ） ，在征收營業(yè)稅時不得扣除 。 ? 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅 。通過媒體廣泛收集有關房地產(chǎn)信息，及時掌握樓盤銷售信息，建立樓盤跟蹤管理檔案，并與企業(yè)的納稅情況進行比較分析，以便發(fā)現(xiàn)問題，及時督促企業(yè)依法納稅。 根據(jù)《經(jīng)濟特區(qū)企業(yè)所得稅計稅標準暫行規(guī)定》及《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，對于房地產(chǎn)項目公司，由于在基建及前期工程未有經(jīng)營收入，不得在稅前列支交際應酬費。稽查人員依法作出了追繳該公司營業(yè)稅及其附加 510萬元、個人所得稅 280萬元、印花稅 11萬、滯納金 140萬元，并對其違法行為處以 400多萬元罰款的處理決定 。目前，稅務機關正在對此案所涉及單位進行調查。建成后，該企業(yè)將擁有廠房及宿舍 25年的使用權，該公司將該房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)核算并計提了折舊，但未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。在此，稅務機關提醒廣大納稅人，當房屋產(chǎn)權未確定時，房產(chǎn)代管人或者使用人將作為房產(chǎn)稅的納稅義務人，應及時履行納稅義務，否則將受到處罰 房地產(chǎn)業(yè)稅收典型違規(guī)行為 ?收入少申報 ?合作建房抵土地使用權、抵工程款、代收款項不申報營業(yè)稅、車庫雜房不申報、假按揭卻未申報 ?土地評估增值不納所得稅、虛假建筑發(fā)票虛增成本 ?利用關聯(lián)公司轉移利潤 ?境外銷售房產(chǎn) ,隱匿銷售收入 ?隨意結轉成本、預售收入不結轉 演講完畢，謝謝觀看！ 。 稅務征收管理案例 ?一房產(chǎn)使用人未履行房產(chǎn)稅納稅義務被查處 近期地稅第三稽查局在對轄區(qū)內的某戶企業(yè)進行稅務檢查時，發(fā)現(xiàn)該公司在寶安區(qū)有出租房產(chǎn)取得出租收入的行為。開發(fā)商方面審核不嚴，將假發(fā)票、假稅票當成真的入了帳?；槿藛T耐心地對其進行了稅收法律法規(guī)的宣傳和教育，并通過深入細致的檢查，終于從其賬簿記錄中查閱到該公司取得售房主營收入申報不實的證據(jù)，并順藤摸瓜從該公司 2023年至 2023年應收賬款中發(fā)現(xiàn)其收取的售樓訂金、銀行保證金未繳納過營業(yè)稅，預售和現(xiàn)售房地產(chǎn)買賣合同未交納過印花稅，該公司向其董事會成員發(fā)放的安家費、獎金、董事費也未履行代扣代繳義務，偷逃了個人所得稅。對于納稅異常的企業(yè)，該局及時進行質疑約談，將存在的問題告知企業(yè)，督促企業(yè)自查自繳。 國稅發(fā)（ 1991） 155號關于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知 優(yōu)惠政策 印花稅 稅務征收管理案例 ?第二稽查局房地產(chǎn)專業(yè)管理顯成效 自成立管理房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)科以來 ,地稅第二稽查局采取多項措施狠抓房地產(chǎn)業(yè)稅收，取得了顯著成效，僅今年 14月，該局房地產(chǎn)行業(yè)就征收稅款 ，比去年同期增長近 7000萬元。 （ 深圳 ） – 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房 ， 在出售前 ，不征收房產(chǎn)稅 ， 但出售前已使用或出租 、 出借的商品房應征收房產(chǎn)稅 。房屋建成后如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“ 以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅 ” 的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅； –甲方不能收取固定利潤或銷售分成。取得非股權支付額納所得稅。 國稅函 [2023]390號 關于企業(yè)股權轉讓有關所得稅問題的補充通知 股權轉讓所得納稅 國稅發(fā) [2023]118號 關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知 房地產(chǎn)資本運作稅收政策 形式 規(guī)定 文件 收購境內企業(yè)全部股權（合并、兼并） 收購境內內資，執(zhí)行 119號、 45號；收購境內外資，執(zhí)行 71號。 深圳從 2023年11月 1日起，恢復征收房地產(chǎn)轉讓的教育費附加 ， 耕地占用稅不適用于外商投資企業(yè) 。 以房抵債的 ， 轉讓價格為其抵付的債務價款 深地稅發(fā) 【 2023】 609關于土地增值稅有關問題的通知 土地增值稅稅額的計算 : (一 )增值額未超過扣除項目金額 50%： 土地增值稅稅額 =增值額 30% (二 )增值額超過扣除項目金額 50%，未超過 100%的： 土地增值稅稅額 =增值額 40%扣除項目金額 5% (三 )增值額超過扣除項目金額 100%，未超過 200%的： 土地增值稅稅額 =增值額 50%扣除項目金額 15% (四 )增值額超過扣除項目金額 200%： 土地增值稅稅額 =增值額 60%扣除項目金額 35% 土地增值稅征稅規(guī)定 土地使用權 開發(fā)成本 開發(fā)費用： 是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 來自 .... 中國最大的資料庫下載 土地增值稅新規(guī) ?深圳預征率：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按 1%預征 ；二是除別墅、度假村、酒店式公寓外，對轉讓其他房地產(chǎn)取得的收入按 %預征 。 考慮土地儲備的借款應資本化或費用化 ？ 8減值準備 ?不允許沖回 房地產(chǎn)業(yè) 涉及的稅種 征稅環(huán)節(jié) 稅種 難點分析 房地產(chǎn)交易 營業(yè)稅 (房地產(chǎn)銷售租賃 ) 土地增值稅 契稅（買方繳納） 印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 (深圳免 ) 所得稅 預收款的處理 內外資有差異 房地產(chǎn)占用 房產(chǎn)稅 投資 /收購/股權轉讓 見后文 房地產(chǎn)業(yè) 涉及的稅種 稅種 計稅依據(jù) 稅率 營業(yè)稅 (建筑業(yè) ) 印花稅 耕地占用稅 銷售收入 交易合同價 耕地面積 3% % 工程承包 110元 /平方米 營業(yè)稅 (房地產(chǎn)銷售租賃 ) 土地增值稅 契稅 印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 (深圳免 ) 銷售收入 增值額 交易合同價 交易合同價 土地面積 5% 30%60%的累進稅率 3%5%(各地稅率不一 ) % (產(chǎn)權轉讓 ) % （購銷） /平方米 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)原值或租賃收入 %或 12% 企業(yè)所得稅 個人所得稅 企業(yè)利潤 (預征 ) 個人收入 33% 或 15% 5%45%的累進稅率 房地產(chǎn)主要 稅種征免規(guī)定 行為 營業(yè)稅 契稅 土地增值稅 所得稅 其他 土地出讓 免 征 不 N/A 土房轉讓 差額征 以過戶為原則 4 征 征 土房投資 免 免 3 視同銷售 合作建房 免 1 免 出地視同銷售 5 房贈送 征 2 免 6 視同銷售 土房抵債 征 339 未規(guī)定 視同銷售 房分配 征 387 未規(guī)定 視同銷售 房自用 不 N/A 征 房產(chǎn)稅免 3年 需要符合規(guī)定 單位贈送不動產(chǎn)視同銷售 （ 漏洞贈送土地使用權不征營業(yè)稅 ）非房地產(chǎn)企業(yè) 房屋交換按差額繳納契稅 見 31號文第五款 直系或福利公益單位 建筑安裝行業(yè)適用稅率及核定征收率一覽表 （ 深圳） 深地稅發(fā) 【 2023】 141 納稅人類型 營業(yè)稅 城市維護 建設稅 教育費附加 （不含外資企業(yè)） 企業(yè)所得稅 個人所得稅 合計 賬冊健全納稅人 市內 3％ ％ ％ 回注冊 地 查賬征收 回注冊地 查賬征收 ％ 市外 3％ ％ ％ 在工程所在地 按照查賬征收 方式申報繳納 賬冊不健全納稅人 市內 應繳納企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ ％ 個人獨資、個人合伙企業(yè)，個人承包、個體施工單位 3％ ％ ％ ％ ％ 市外 有外管證的不繳納 企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ 無外管證的應繳納 企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ ％ 個人獨資、個人合伙企業(yè)，個人承包、個體施工單位 3％ ％