同致-星河酒店項(xiàng)目建議書(存儲(chǔ)版)
【正文】 收資金；2）對(duì)行業(yè)的選擇性強(qiáng)，客戶面較窄（ 3）提供 5星級(jí)酒店服務(wù)的產(chǎn)權(quán)式寫字樓優(yōu)點(diǎn)：1） 20% 30% 50%（ 3）目前中心區(qū)客戶來源統(tǒng)計(jì) M2以上）法律、會(huì)計(jì)、廣告、 IT科技公司、投資者；具備一定實(shí)力，且發(fā)展前景較好的中型國際貿(mào)易、高新科技、物流公司，以及大型企業(yè)的駐深辦事處等國內(nèi)外的著名大型金融、證券、保險(xiǎn)公司，以及跨國大型實(shí)力集團(tuán)公司的總部等。商業(yè)篇? ? C、 結(jié) 項(xiàng)目名稱 時(shí)代金融中心 興業(yè)銀行大廈 中央商務(wù)大廈單價(jià)(元/平米 )1F 4萬 5萬 ~4萬(街鋪 :5萬 ,內(nèi)鋪 :4萬 2)報(bào)價(jià)4萬 成交價(jià)3庫、設(shè)備用房，停車位不少于 500個(gè)。二、裙樓設(shè)計(jì)建議裙樓共分兩層，每層層高為 11米；面積約 30004000平不在一樓設(shè)大堂 ,將辦公大堂設(shè)為二層 ,以自動(dòng)扶梯的形餐飲業(yè)長時(shí)間的供應(yīng)冷氣的需求 ? ?寫字樓層高： 硬和呆板，從而使內(nèi)部平面更具實(shí)用性。降低客戶運(yùn)營成本? 適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化后的 24小時(shí)商務(wù)模式? (開放式共享花園示意圖 )（陽光大堂提示圖） 式通向二層 ,可以使商業(yè)與辦公的人流進(jìn)行明確的區(qū)分 ,方米；第一層臨街，作為商業(yè)用途，可適當(dāng)以銀行營業(yè)廳、地面 ,從而解決地下商業(yè)人流的引導(dǎo)和組織問題?？紤]到地下二層也將會(huì)與地鐵出口相連接，并有大量的如此在 CBD零售業(yè)最可能生存良好的是高檔百貨業(yè)和高檔定位的 SHOPPINGMALL。（一）現(xiàn)存業(yè)態(tài)分析深圳大型超市、大百貨、大賣場發(fā)展強(qiáng)勢大型購物中心 SHOPPINGMALL更是獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷主題商場、專業(yè)市場發(fā)展良好品牌獨(dú)立專賣店、社區(qū)店是市場的良好補(bǔ)充高檔百貨、折扣店發(fā)展空間巨大優(yōu)勢弱化；同時(shí)價(jià)值的體現(xiàn)依存于原有商圈是否成熟。優(yōu)勢，但大面積的地鐵商業(yè)物業(yè)同期供應(yīng)，將使這種地鐵商業(yè)物業(yè)與非地鐵商業(yè)物業(yè)相比具有與生俱來的地鐵商業(yè)本身不具備支撐市場，必須憑借地面商業(yè)氣的對(duì)象為大中型商家；B、 以租賃經(jīng)營為主要方式，銷售為輔助方式，租賃? 高投入國內(nèi)外核心城市地鐵商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的啟示? 1）發(fā)展商出租，經(jīng)營者入場經(jīng)營交納租金；2）發(fā)展商自營、聯(lián)營（保底扣點(diǎn)方式抽取租金）；3）發(fā)展商出售給投資商或小業(yè)主，投資商或小業(yè)主對(duì)? 二、中心區(qū)商服物業(yè)特征政府統(tǒng)一規(guī)劃，構(gòu)筑中心區(qū)商業(yè)圈商服物業(yè)發(fā)揮空間大高檔次品牌、商家少商業(yè)氛圍成熟，需假以時(shí)日空置面積及空置率1）歷年商服用房空置面積及空置率2） 2023年商服用房空置面積區(qū)域分布 小面積需求客戶（ 100—300M 2）中面積需求客戶（ 300—600(%)中介服務(wù) (%)物流（ %）高科(%)投資(%)其他(%)25 20 12 10 8 6 15 4（ 2）目前中心區(qū)寫字樓不同需求面積客戶所占比例 優(yōu)勢：1）開發(fā)手法較成熟，一般不會(huì)出現(xiàn)較大的定位上失誤，因主題式寫字樓l思考：要塑造項(xiàng)目品牌，必須引入大型國際知名企業(yè)進(jìn)駐，從而以進(jìn)駐企業(yè)的品牌提升項(xiàng)目品質(zhì)，樹立項(xiàng)目的高檔形象；矛盾點(diǎn) ： 跨國企業(yè)對(duì)寫字樓的使用多以租賃為主，從而不利于資金的迅速回收。（一）產(chǎn)品定位思考屬性特征一： 集商業(yè)、酒店、寫字樓于一體的綜合項(xiàng)目屬性特征二： 超五星酒店規(guī)劃屬性特征三： 地鐵出口接入地下商場屬性特征四： CBD中軸線核心地帶，毗鄰會(huì)展中心結(jié)論： 超前規(guī)劃、高檔次、高配套的綜合型商務(wù)物業(yè)其中：酒店 —— 超五星酒店寫字樓 —— 與酒店服務(wù)相匹配的高檔寫字樓商業(yè) —— 與片區(qū)形象相匹配的高檔商業(yè)街項(xiàng)目為復(fù)合型產(chǎn)品，在營銷推廣上可能存在市場認(rèn)? 威脅（ T）? 1.星級(jí)酒店匯聚區(qū)，區(qū)域標(biāo)識(shí)性強(qiáng)； 雙地鐵出口直入地下商業(yè)，公共交通便利；? 4.項(xiàng)目名稱 推出時(shí)間 可售辦公面積 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、檔次捷美中心 8萬㎡ 超高層，大開間，甲級(jí)國際商會(huì)中心 7萬 超高層，大開間，甲級(jí)中鐵建項(xiàng)目 2023年底 7萬 超高層，甲級(jí)大開間，北方中成項(xiàng)目 2023年底 3萬 超高層，部分寫字樓新世界中心 2023年底 7萬 超高層，甲級(jí)大開間 層項(xiàng)目，中心區(qū)寫字樓價(jià)格將會(huì)全面拔高； 2023年中心區(qū)的寫字樓開發(fā)將達(dá)到最高潮，供應(yīng)? 中心區(qū)仍是深圳市寫字樓市場的主戰(zhàn)場， 2023和? 創(chuàng)業(yè)成長型公司和部分大型企業(yè)的后勤、服務(wù)和結(jié)算羅湖由于兩個(gè)甲級(jí)寫字樓在招租，現(xiàn)在和未來兩? 今年寫字樓供應(yīng)量集中在中心區(qū)，約有數(shù)十個(gè)樓 結(jié)政府將要把深圳建設(shè)成為一個(gè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的國際化城市，充分利用自身的投資環(huán)境優(yōu)勢、管理和創(chuàng)新優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、科技與第三產(chǎn)業(yè)，以及外向型經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，力爭成為珠
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