【正文】 YJ E A N S / / G I V E N C H Y / S TD U P O N TL E E / G S T A R/ T O U G H / Y 3 / D i e s e l重百歐萊雅/ 玉蘭油/ 羽西/ 佰草集百麗/ 森達/ 天美意/ 達芙妮/ 思加圖衣戀/ O n l y / W e e n i e / 淑女屋/ 聲雨竹/ 玖子/鄂爾多斯/ 哥弟凱撒/ P o l o / 金利來/ 勝龍/ 報喜鳥/ S k a p / 花花公子/ 虎都/ 策樂耐克/ 阿迪達斯/ 背靠背/ 安踏/ 匹克/ 杰克瓊斯/ L E E北城天街F a n c l/ 蘭蔻/ C K / B O S S / B v l g a r i暇步士/ 沙馳/ C l a r k s M i s s S i x t y / F O R N A I N A / M N G / K O O K A I B M W L i f e s t y l e /Tony Wear100/ G U E S S / N O V O 、優(yōu)衣庫新世界 玉蘭油/ / 歐萊雅/ 佰草集E c c o / C a t / s t s a t / 奧卡索/接吻貓/ 瑞貝卡/ 哈森/tata艾格/ 衣戀/ 哥弟/ 阿瑪施Leo/Scofield/Tonywear/JeepNike/Kappa/Lining/Conv e r s e / 杰克瓊斯新世紀玉蘭油/ 佰草集/ 羽西/ 美寶蓮/ 歐萊雅F E D / T e e m i x / 百麗/ 思加圖/ 星期六/ 奧卡索E S / E t a m w e e k e n d / T e n n i ew e n n i e / O c h i r l y / E s p r i t / O n l y / L a p a r g a y / C h ab e r / S c o f i e l d羅蒙西服/ 九牧王/Ports/Vicutu/卡 爾丹頓/Scofield/Lacoste佐丹奴/ 美特斯邦威/ L e e / w r a n g l e r / L e v i s / 5 s t r ee t / k a p p a / P u m a / A d i d a s解放碑觀音橋品牌分布研究 —— 例：服裝服飾類 商圈分析 22 商業(yè)地產(chǎn)的分類 二 23 ? 健身服務(wù)及休閑功能商業(yè)地產(chǎn) （健身中心、美容院、 SPA） ? 專業(yè)商業(yè)地產(chǎn) （專業(yè)批發(fā)市場、商貿(mào)城，如義烏小商品批發(fā)市場） ? 居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn) （寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓） ? 餐飲功能房地產(chǎn) （大型酒樓、中西餐飲、快餐小吃、冷飲店） ? 娛樂功能商業(yè)地產(chǎn) （電影城、娛樂城、 KTV） ? 零售功能商業(yè)地產(chǎn) （ 百貨商場、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和 SHOPPING MALL） 按照行業(yè)類別分類 24 ? 超區(qū)域型 —— 輻射范圍達 10公里以上，超出本地“片區(qū)”或“區(qū)域”；總建筑面積 1015萬平方米，主力店如大型百貨公司、大型超市或批發(fā)店 13家，多個次主力店，商圈人口＞ 50萬 ? 超級型 —— 這就是傳說中的超級購物中心或者 super Mall了。1 商業(yè)地產(chǎn)實戰(zhàn)基礎(chǔ)知識個人共享版 （未完成） 舒東 20232 2 商業(yè)地產(chǎn)的基本概念 一 3 我的個人定義（適用于中國大陸）： 商業(yè)地產(chǎn)，就是采取優(yōu)選的商業(yè)投資組合模式，整合各業(yè)態(tài)商業(yè)資源，為商品交易、商務(wù)及休閑活動提供合適的建筑載體，并通過持續(xù)的運營，不斷提高物業(yè)估值，在合適時機退出的過程。各類商業(yè)類型所占比例只統(tǒng)計了 4,000平米以上各類商業(yè)所占的比例 商圈名稱 現(xiàn)有主要 商業(yè)供應(yīng)量（平米） 商圈 類型 各類商業(yè)類型所占比例 百貨 公司 購物 中心 超市 大賣場 專業(yè)店 商品市場 商業(yè)街 餐飲娛樂 綜合商業(yè) 解放碑 522,500 市級 % % / % / % % / 觀音橋 497,000 % % / % % % / % 沙坪壩 190,000 區(qū)域 % % % % % / / / 楊家坪 291,180 % % % % / / / % 南坪 446,800 % % % % % % / / 商圈分析 13 商圈名稱 現(xiàn)有主要商業(yè)供應(yīng)量（平米） 各類商業(yè)業(yè)態(tài)所占比例 服裝服飾 餐飲 休閑娛樂 超市 美容美體 /美甲/健身 電器 /電子產(chǎn)品 家具家居 兒童 圖書音像 服務(wù)配套 空置 解放碑 522,500 38% 12% 15% 2% 2% 7% 9% 1% 4% 1% 9% 觀音橋 497,000 65% 6% 8% 3% 2% 9% 1% 1% 2% 1% 2% 沙坪壩 190,000 57% 5% 3% 8% 1% 18% 1% 1% 4% 1% 1% 楊家坪 291,180 61% 6% 5% 5% 2% 9% 7% 1% 1% 2% 1% 南坪 446,800 45% 4% 3% 11% 1% 12% 7% 1% / 1% 15% ? 上表中，我們能明顯看出由于重慶五大主要商圈中商業(yè)都主要以百貨公司為主，因此五大商圈中都是服裝服飾類業(yè)態(tài)在各商圈中所占比例最高； ? 解放碑商圈由于擁有得意世界不夜城和中央娛樂廣場兩個以餐飲娛樂為主的商業(yè)項目，因此休閑娛樂和餐飲這兩種業(yè)態(tài)分別占區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的 15%和 12%； ? 沙坪壩、楊家坪和南坪三個商圈，由于擁有國美、蘇寧、商社電器等多家電器賣場，因此這三個商圈除了服裝服飾類業(yè)態(tài)以外，電器 /電子產(chǎn)品業(yè)態(tài)所占比例最高，分別占三個商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)的 18%、 9%和 12%； 5. 各商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)對比分析 商圈分析 14 6. 商圈輻射范圍內(nèi)消費者消費模式分析 商圈分析 2%19%53%25%1%初中及以下高中/中專/職高/技校大專本科研究生及以上83%17%1 、在婚2 、不在婚19539686012283101 1 102040608010012014016018020025003000300135003501400040015000500160006001700070018000800190009001100001000112000120013000030001500003%9%68%14%5% 1%1 、1 個2 、2 個3 、3 個4 、4 個5 、5 個6 、6 個及以上幾乎每天都去 每周2 3 次 每周1 次 半個月1 次 每月1 次 每三月1 次 半年1 次 一年1 次 從不逛街購物 1% 22% 35% 20% 20% 2% 0% 0% 0%外出吃飯 10% 22% 36% 24% 8% 1% 0% 0% 0%休閑餐飲 0% 5% 8% 6% 10% 8% 6% 2% 56%娛樂 1% 4% 16% 22% 29% 12% 6% 1% 10%健身S P A 等 0% 3% 4% 4% 5% 3% 3% 1% 77%15 6. 商圈輻射范圍內(nèi)消費者消費模式分析 商圈分析 每次消費 5 0 元及以下 51100元 101150元 151200元 201300元 301400元 401500元 5011000元 10012023元 20233000元逛街購物 0% 3% 8% 24% 22% 19% 16% 7% 2% 1%外出吃飯 1% 3% 14% 23% 34% 17% 5% 3% 1% 0%休閑餐飲 2% 6% 17% 24% 28% 11% 10% 3% 1% 0%娛樂 0% 2% 6% 19% 27% 27% 12% 5% 2% 0%2023元以下20233000元30014000元4001－5000元5001－6000元6001－7000元 從不進行會所 23% 11% 6% 2% 0% 0% 58%健身 10% 5% 3% 0% 0% 0% 82%課外教育培訓 7% 2% 1% 1% 0% 0% 90%SPA 5% 2% 1% 1% 1% 0% 90%逛街購物 外出吃飯 休閑餐飲 娛樂 健身S P A 等1 0 分鐘以下 6% 32% 15% 8% 20%1 1 —2 0 分鐘 44% 39% 33% 32% 43%2 1 －3 0 分鐘 45% 23% 44% 45% 35%3 1 －6 0 分鐘 5% 6% 7% 14% 2%1 小時以上 0% 0% 1% 1% 0%28%26%19%8%6%6%5% 2% 超市（日用品和食品）服裝外出就餐化妝品/ 護膚品娛樂應(yīng)酬鞋、包家居用品5 0 元及以下51100元101150元151200元201500元5011000元10011500元15012023元20233000元30015000元服裝 1 .4 % 5 .0 % 1 0 .7 % 3 8 .6 % 3 1 .1 % 6 .4 % 5 .0 % 1 .4 % 0 .4 %化妝品/ 護膚品 2 .4 % 1 0 .6 % 2 4 .7 % 2 9 .4 % 2 0 .0 % 4 .7 % 7 .1 % 1 .2 % 鞋、包 1 9 .6 % 3 0 .4 % 3 0 .4 % 1 7 .9 % 1 .8 % 娛樂 1 .5 % 7 .4 % 3 6 .8 % 3 2 .4 % 1 6 .2 % 4 .4 % 1 .5 % 外出就餐 2 .4 % 3 1 .9 % 2 2 .7 % 2 1 .3 % 1 8 .8 % 1 .0 % 0 .5 % 1 .0 % 0 .5 % 家居用品 5 .9 % 5 .9 % 2 3 .5 % 5 2 .9 % 5 .9 % 5 .9 % 應(yīng)酬 1 .5 % 7 .7 % 9 .2 % 4 0 .0 % 1 2 .3 % 1 3 .9 % 1 0 .8 % 3 .1 % 1 .5 %逛街購物 外出吃飯 休閑餐飲 娛樂 健身S P A 等公共汽車 30% 13% 3% 14% 8%出租車 37% 37% 42% 41% 30%自駕車 31% 33% 49% 41% 51%步行 2% 17% 6% 3% 11%其他 0% 0% 1% 0% 0%逛街購物 外出吃飯 休閑餐飲 娛樂 健身S P A 等家附近 6% 39% 16% 13% 37%工作單位附近 3% 21% 13% 7% 12%商業(yè)區(qū) 91% 38% 70% 80% 50%其他 0% 2% 0% 0% 1%16 6. 商圈輻射范圍內(nèi)消費者消費模式分析 商圈分析 266251202141545031191813111087530 50 100 150 200 250 300商品齊全品牌豐富購物環(huán)境好交通便利規(guī)模大經(jīng)常有促銷停車方便離居住場所近內(nèi)部布局合理離辦公場所近有娛樂設(shè)施廣告宣傳多其他餐飲設(shè)施齊全建筑有特色有班車（人）服裝服飾類：選擇喜愛的消費地點的原因 9%40%42%3%3% 3%中西快餐中餐（正餐）火鍋西餐/韓餐/日餐咖啡廳面包店/冰激凌店30615570773711153516533531311050 50 100 150 200 250 300 350KTV電影院迪廳/ 舞廳酒吧不進行溜冰場SPA高檔會所