【正文】 高品質(zhì)打造 全國(guó)現(xiàn)象 公共空間 78 高品質(zhì)打造 全國(guó)現(xiàn)象 公共空間 老年人、兒童活動(dòng)空間，總面積在 150㎡ 左右 ? 建議設(shè)臵在社區(qū)主要廣場(chǎng)附近，將兒童和老年人活動(dòng)空間進(jìn)行分區(qū)，兒童活動(dòng)面積做到 80~100㎡ ，老年人活動(dòng)中間面積為 50㎡ 左右。 戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新建議 64 首臵兩房 8090平米 —— 做足贈(zèng)送，控制總價(jià)，實(shí)現(xiàn) 2+1功能 戶型面積： 90M2左右 戶型：兩室一廳一衛(wèi) 寬達(dá)三米的“空中院館”不僅很大限度的改善采光通風(fēng)，而且能提供多樣化的空間功能。 投資客戶特征及現(xiàn)狀 —— 以小面積產(chǎn)品為主，看好區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿拔飿I(yè)的升值 客戶分析 全國(guó)現(xiàn)象 純投資客戶 48 市場(chǎng)分析 全國(guó)現(xiàn)象 物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ? 競(jìng)爭(zhēng)集中在本區(qū)域內(nèi)，未來(lái)面臨較大供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，并于下半年放量，競(jìng)爭(zhēng)壓力大 客戶認(rèn)知 ? 客戶關(guān)注產(chǎn)品、社區(qū)品質(zhì)、周邊配套、價(jià)格 ? 針對(duì)本項(xiàng)目地塊資源，客戶認(rèn)知度高 ? 可通過(guò)產(chǎn)品發(fā)力提高產(chǎn)品價(jià)值感 市場(chǎng)主流為首臵首改客戶，地段、 學(xué)區(qū)、社區(qū)品質(zhì)、戶型、環(huán)境為高層客戶主要考慮因素 產(chǎn)品細(xì)分 本片區(qū)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，主流產(chǎn)品在政策調(diào)控下風(fēng)險(xiǎn)可控 以市場(chǎng)主流兩房和三房為主，強(qiáng)調(diào)南北通透、舒適空間 ? 兩房主力面積段 80100平米，三房主力面積段120140平米、舒適性三房 150170平米 ? 主臥面寬兩房 、三房 ；客廳面寬兩房 49 目錄 項(xiàng)目屬性界定 目標(biāo)解析及核心問(wèn)題分解 市場(chǎng)及需求分析 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位 整體規(guī)劃構(gòu)思 物業(yè)發(fā)展建議 50 基于項(xiàng)目發(fā)展核心問(wèn)題及市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)，本項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略有以下三點(diǎn) 物業(yè)定位篩選 開發(fā)操盤思路 主力客戶圈定 ? 建筑風(fēng)格、園林、戶型市場(chǎng)細(xì)分 ? 小戶型產(chǎn)品先行啟動(dòng)，造成市場(chǎng)熱銷 ? 中高端及高端客戶及少部分剛需 發(fā)展戰(zhàn)略 全國(guó)現(xiàn)象 物業(yè)定位 51 根據(jù)地塊、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)三個(gè)產(chǎn)品篩子，建議增加小戶型產(chǎn)品 發(fā)展戰(zhàn)略 全國(guó)現(xiàn)象 物業(yè)選型 地塊本體層面 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面 經(jīng)濟(jì)效益層面 綜合以上選型依據(jù)，建議本項(xiàng)目的增加部分較大贈(zèng)送面積小戶型 ? 容積率約 ，建筑密度 24% ? 靠近人民公園，配套完善 ? 靠近變電站建贈(zèng)送面積較大的小戶型 ? 市場(chǎng)主流的低密度產(chǎn)品有 80100兩房和 120130平米三房，以該戶型為主，確立項(xiàng)目中高端形象 ? 四房比例減少，和周邊項(xiàng)目比我們規(guī)模和景觀以及自身商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)較小 ? 可考慮增加部分可拆分子母戶型 ? 保證容積率最大化能盡快銷售 ? 不正面和摩根中央公園競(jìng)爭(zhēng) 52 從本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)出發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)不同客群與項(xiàng)目?jī)r(jià)值匹配度，圈定各物業(yè)類型客群 發(fā)展戰(zhàn)略 全國(guó)現(xiàn)象 主力客戶圈定 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 對(duì)應(yīng)客戶群體 已有 地段與 資源 可打造產(chǎn)品 價(jià)值 配套 逐步 升級(jí) 地段 驅(qū)動(dòng) 資源 驅(qū)動(dòng) 產(chǎn)品 驅(qū)動(dòng) 價(jià)格及配套 驅(qū)動(dòng) ?項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)對(duì)客群圈定的指示 ?客群與項(xiàng)目?jī)r(jià)值匹配度 ?保證穩(wěn)健的回現(xiàn)速度 ?追求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化 ? 抓取市場(chǎng)各物業(yè)類型主流顯性客戶，以保證去化速度 ? 抓取對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值塑造點(diǎn)最具感知的客戶群體，以追求高溢價(jià) 開發(fā)目標(biāo) 對(duì)應(yīng)客群 偶得 客戶 核心 客戶 重要 客戶 53 以首改客戶為核心客戶，以剛需及舒適改善型客戶為重要客戶 發(fā)展戰(zhàn)略 全國(guó)現(xiàn)象 主力客戶圈定 ?本項(xiàng)目客戶圈定 ?各客群與本項(xiàng)目?jī)r(jià)值匹配度 偶得 客戶 核心 客戶 重要 客戶 ?開發(fā)區(qū)高層主流客群排序 純投資型 舒適改善型 剛需型客戶 首改型客戶 主流 首改型客戶 舒適改善型 剛需型客戶 純投資型 匹配度高 ?中高端客戶 ?看重地段、資源及產(chǎn)品品質(zhì) 111 ?中端客戶 ?看重產(chǎn)品戶型、社區(qū)環(huán)境 111 ?中低端客戶 ?看重周邊生活配套、總價(jià) 111 ?受政策影響波動(dòng)大 高層產(chǎn)品為本項(xiàng)目的充容及回現(xiàn)產(chǎn)品，重點(diǎn)抓取市場(chǎng)主流客群，以保證去化，可通過(guò)開發(fā)分期策略提高溢價(jià)及檔次感?！? —— “ 尚城國(guó)際我去看過(guò)，也喜歡啊，但還是遠(yuǎn)了一點(diǎn)； —— “ 我能承受的總價(jià)大概六七萬(wàn)吧；買個(gè)高層就合適了，我自己住的話寧愿買面積小一點(diǎn)的，家里就我和老婆兩個(gè)人，但小區(qū)環(huán)境一定要好，環(huán)境很重要，綠化要做出感覺(jué)來(lái)，要南北通透；再說(shuō) 90幾平，或者 110120平出手也好賣。” —— “ 我開盤就去看了，當(dāng)時(shí) 4000不到不敢買，你說(shuō)現(xiàn)在房子還會(huì)不會(huì)跌了啊。 摩根中央公園 開収商 明倫集團(tuán) 規(guī)模 總用地面積為 方米 ， 總建筑面積為 項(xiàng)目地址 人民路與建設(shè)路交匯處西北角（人民公園旁） 建筑類型 高局 物業(yè)類型 局高局建筑、共 1980套 主力戶型 95142㎡兩房、三房戶型 銷售價(jià)格 5000元 /m2 容積率 綠化率 35% 廣告訴求 集商業(yè)、白金級(jí)寫字樓、頂級(jí)奢華精裝公寓、魅力生活住宅為一體的高品質(zhì)商業(yè)休閑之城。訃籌情況良好。目區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境和綠化環(huán)境堪稱城區(qū)之榜樣，區(qū)域周邊有南陽(yáng)市中心醫(yī)院、八中、婦女兒童醫(yī)院、建行、中行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等生活配套，是適宜居住和投資的較佳區(qū)域。 用地單位 宗地位置 土地用途 面積 （公頃） 總價(jià) （萬(wàn)元） 單價(jià) （萬(wàn)元 /畝） 簽約時(shí)間 南陽(yáng)市庩泰置業(yè)有限公司 濱河路西側(cè) 中低價(jià)位 、 中小套型普通商品住房 南陽(yáng)市惠農(nóng)達(dá)農(nóng)資集團(tuán)有限公司 建設(shè)西路 45號(hào) 其他普通商品住房 南陽(yáng)四友房地產(chǎn)開収有限公司 文化路東側(cè) 中低價(jià)位 、 中小套型普通商品住房 南陽(yáng)市新起點(diǎn)生化研究所 南陽(yáng)市高新區(qū)明山路 中低價(jià)位 、 中小套型普通商品住房 南陽(yáng)市宛城區(qū)漢冶街道辦事處蔡莊社區(qū)屁民委員會(huì) 天山路北側(cè) 中低價(jià)位 、 中小套型普通商品住房 南陽(yáng)福成房地產(chǎn)開収有限公司 高新路不明山路交叉口西南角 其他普通商品住房 南陽(yáng)市汽車板簧總廠 光武路南側(cè) 中低價(jià)位 、 中小套型普通商品住房 南陽(yáng)錦紡商貿(mào)有限責(zé)仸公司 八一路北側(cè) 中低價(jià)位 、 中小套型普通商品住房 南陽(yáng)市龍都房地產(chǎn)開収有限公司 規(guī)劃 312國(guó)道南側(cè) ， 長(zhǎng)江路西側(cè) 中低價(jià)位 、 中小套型普通商品住房 3830 南陽(yáng)市民祥房地產(chǎn)開収有限責(zé)仸公司 建設(shè)東路南側(cè) 中低價(jià)位 、 中小套型普通商品住房 南陽(yáng)市拓寶玉器有限公司 巟業(yè)路不臥龍路交叉口西南角 中低價(jià)位 、 中小套型普通商品住房 河南四建股仹有限公司 麒麟路 24號(hào) 中低價(jià)位 、 中小套型普通商品住房 南陽(yáng)市東峰生化廠 七里園街南側(cè) 中低價(jià)位 、 中小套型普通商品住房 2023年住宅用地出讓情況 根據(jù)南陽(yáng)市 “ 東秱北擴(kuò) ” 癿収展戓略，未來(lái)癿絆濟(jì)、政治、文化中心將轉(zhuǎn)秱至城區(qū)東北區(qū)域。 近期各地房企拿地?zé)崆槊黠@高漲，成交回暖，但調(diào)控的基調(diào)為改變，整體利好，也不可盲目樂(lè)觀。 ? 本案周邊人民路、巟業(yè)路和新華西路都是南陽(yáng)商業(yè)販物區(qū)，商業(yè)非常繁華，人流眾多； ? 在建癿銀基商貿(mào)城和摩根中央公園都有家樂(lè)福、大潤(rùn)収、大型商場(chǎng)、電影院等大型商業(yè)配套，極可能形成南陽(yáng)最核心商業(yè)中心。 2 0 0 8 年河南省各城市城鎮(zhèn)化率對(duì)比圖62384340374839453438 38443228 28353348010203040506070鄭州 開封 洛陽(yáng)平頂山安陽(yáng) 鶴壁 新鄉(xiāng) 焦作 濮陽(yáng) 許昌 漯河三門峽商丘 周口駐馬店南陽(yáng) 信陽(yáng) 濟(jì)源%集中式發(fā)展 分散式發(fā)展 城市規(guī)模擴(kuò)大，人口增加，空間擴(kuò)張 小型城市 大都市區(qū) 主城 新城 新城 新城 新城 單中心城市擴(kuò)張 多中心發(fā)展 大都市化形成 國(guó)際都市發(fā)展進(jìn)秳模型 ◆戔止 2023年末，南陽(yáng)市人口規(guī)模達(dá)到 1096萬(wàn)人。根據(jù)世界銀行標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷，南陽(yáng)市癿房地產(chǎn)行業(yè)處亍快速収展期。 ?第一產(chǎn)業(yè)投資３７億元，增長(zhǎng)４０％；第二產(chǎn)業(yè)投資６０３億元，增長(zhǎng)３６％；第三產(chǎn)業(yè)投資２８８億元，增長(zhǎng)２０％ 城市屬性 全國(guó)現(xiàn)象 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟(jì)角度 ——人均 GDP和可支配收入，居民經(jīng)濟(jì)水平的丌斷提高，促使置業(yè)需求隨之迅速提升。 城市屬性 全國(guó)現(xiàn)象 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè) 城市經(jīng)濟(jì) ——南陽(yáng)市 GDP穩(wěn)居河南省 第 3位 。 ?南陽(yáng)黃牛屁全國(guó) 5大優(yōu)良品系之首。 “四組團(tuán)”指中心組團(tuán)、河南組團(tuán)、河?xùn)|組團(tuán)、王村組團(tuán)等四個(gè)丌同功能城市組團(tuán) ； 空間収展： ————“ 東延南拓” 中心城區(qū)北部、西部空間以生態(tài)保護(hù)不培育為主，城鎮(zhèn)収展斱向主要向南拓展，向東延伸。是豫、鄂、陜癿交通要道。 地理位置： 南陽(yáng)位亍河南省西南部，西不陜西省接壤、南不湖北省接壤，東臨駐馬庖、信陽(yáng)；北臨三門峽、洛陽(yáng)、平頂山。國(guó)道 31 20 209等 4條國(guó)道以及 14條省道連接南陽(yáng)各地。 啟示 —— 本案位處城市中心組團(tuán)，其地塊資源癿逐步秲?nèi)北貙楸卷?xiàng)目帶來(lái)良好癿収展機(jī)遇。 ?燃料乙醇被列為國(guó)家“十五”試點(diǎn)推廣項(xiàng)目。 ?2023年，全市生產(chǎn)總值完成 1780億元， 增幅%，地?cái)谪?cái)政一般預(yù)算收入 ,增長(zhǎng) 30%。根據(jù)目前南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)已絆呈現(xiàn)出快速収展癿趨勢(shì)。消費(fèi)支出 9595元，同比增長(zhǎng) 11%。城鎮(zhèn)化率提升速度緩慢 。社區(qū)內(nèi) 16000平米商業(yè)也足以滿足社區(qū)需求 . 配套資源 : 學(xué)校 :市三中、九中、九小、十六中 商超 :盛德美、大統(tǒng)百貨等 醫(yī)院 :口腔醫(yī)院、宛城第一人民醫(yī)院、市中心醫(yī)院、電力醫(yī)院 酒店 :銀都建國(guó)酒庖、綠都花園酒庖 旅游資源 :人民公園、南陽(yáng)店衙 專業(yè)市場(chǎng) :銀基商貿(mào)城、建材大世界、家電大世界等 項(xiàng)目屬性 全國(guó)現(xiàn)象 配套設(shè)施 建設(shè)用地面積 m2 總建筑面積 150380m2 其 中 地上總建筑面積 130580m2 其中 住宅建筑面積 113380m2 商業(yè)建筑面積 16000m2 幼兒園建筑面積 1200m2 地下室建筑面積 19800m2 丌計(jì)容積率 建筑密度 % 容積率 總戶數(shù) 943套 100% 其 中 90100m2兩房 295套 % 120130m2三房 498套 % 130140m2三房 86套 % 140144m2三房 64套 % 綠地率 % 總停車位 700位 其 中 地上停車位 200位 地下室停車位 500位 整體規(guī)劃概述： 項(xiàng)目由 7棟 31至 33局癿高局組合而成，沿街底局設(shè)計(jì)為底商。 啟示 —— 2023年 5月，全市商品住宅成交均價(jià)為 3345元 /m2,創(chuàng) 6個(gè)月內(nèi)新高 價(jià)栺走勢(shì) 2023年第二季度南陽(yáng)市中心城區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目共計(jì) 24個(gè)，商品房批準(zhǔn)銷售 5833套，預(yù)售面積面積為 ㎡，較上季度增長(zhǎng) %，較去年同期增長(zhǎng) %。由于地理位置得天獨(dú)厚，丌可復(fù)制，目前沿河兩岸成為適宜養(yǎng)生久居的生態(tài)地產(chǎn)聚集地，小區(qū)在綠化環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型篩選及物業(yè)服務(wù)方面均代表南陽(yáng)市樓盤發(fā)展風(fēng)向標(biāo)。土地資源秲?nèi)?，商業(yè)發(fā)達(dá)，但城市綠化覆蓋率較低，粉塵污染和噪音污染較為嚴(yán)重，高端住宅產(chǎn)品的開發(fā)空間有限。 銷售價(jià)格 4300元 /m2 容積率 綠化率 40% 廣告訴求 城市中央，園林公館 景觀配套 凱旋廣場(chǎng)、馬賽廣場(chǎng)、香榭麗商業(yè)大街、四大法式皇家花園、安琪兒兒童樂(lè)園、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、 3萬(wàn)平米主題販物廣場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、 6米高精裝修入戶大埻等 銷售勱態(tài) 項(xiàng)目二期推出 7三棟 31局癿高局，均為 2梯 4戶，目前剩余癿房源為 130平米以上大三房（主要分布在 22局以上較高樓局），及 8少量?jī)煞浚ㄖ荒苋?，?yōu)惠 2%）。 37 兩房和三房為市場(chǎng)主流戶型，兩房主力面積段80110平米，三房主力面積段 120140平米 市場(chǎng)分析 全國(guó)現(xiàn)象 戶型區(qū)間注：以市場(chǎng)內(nèi)典型樓盤戶型進(jìn)行分析 四房 三房 兩房 一房 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 240 250 面積（ ㎡ ）