北京朝青板塊住宅區(qū)域分析(存儲版)
【正文】 （元 /平米）均價 （元 /平米）主力戶型總價（萬元）東恒時代 16000 18000 新華聯(lián)麗景珊瑚灣 15500 17500東區(qū)國際 10000（ 06） 17000萬科金陽國際公寓 15000 19000 泛海國際社區(qū) 14500（ 06） 25800潤楓水尚 15000 18000 星河灣 30000 35000 金隅鳳麟洲 13000 18000 萬科東第 17000 23000 368391合生橄欖季 12023 17000 204東岸 12023 13500 華紡易城 11800 12500 海華堂 9500 —— ——青年匯 11000 14000 AZ TOWN 11000（ 06） 18000 234288?各項目現(xiàn)銷售加權平均價為 20577元 /平方米?各項目從近期開盤至今都有 2023/平方米以上的漲幅?各項目主力戶型總價均在 90萬元以上，以 150300萬元居多由于星河灣項目價格特殊，故在板塊內價格整體分析時，將其排除在售商品房情況n價格分析 各項目現(xiàn)銷售均價均在 12023元 /平方米以上，最高的星河灣項目銷售均價以達到 35000元 /平方米板塊內在售項目單價高，總價高在售商品房情況項目名稱 在售套數(shù)現(xiàn)階段銷售率 未售套數(shù)東恒時代 168套 95% 360套新華聯(lián)麗景珊瑚灣 430套 90% 215套東區(qū)國際 232套 98% 2棟樓，具體未定萬科金陽國際公寓 242套 92% 無泛海國際社區(qū) 580套 90% 1000套潤楓水尚 530套 現(xiàn)階段售罄 530套星河灣 494套 81% 無金隅鳳麟洲 60套 85% 50套萬科東第 50套 91% 無合生橄欖季 100套 95% 200套東岸 54套 90% 108套華紡易城 200套 90% 700套海華堂 310套 現(xiàn)階段售罄 310套青年匯 144套 現(xiàn)階段售罄四期，具體未定AZ TOWN 560套 90% 300多套n銷售情況?目前各項目現(xiàn)階段銷售均以達到 80%以上，并有 3個項目現(xiàn)階段已經(jīng)售罄?三個項目已經(jīng)整體售罄，板塊區(qū)域未來供應 3700多套 板塊內在售項目現(xiàn)階段銷售狀況良好在售商品房情況n裝修分析項目名稱 裝修程度裝修標準（元 /平米）東恒時代 精裝 2023新華聯(lián)麗景珊瑚灣 精裝 2023東區(qū)國際 精裝 15002023萬科金陽國際公寓 精裝 2023泛海國際社區(qū) 精裝 3500潤楓水尚 精裝 2500星河灣 精裝 4000－ 10000金隅鳳麟洲 毛坯 ——萬科東第 精裝 1600合生橄欖季 精裝 1500東岸 毛坯 ——華紡易城 毛坯 ——海華堂 毛坯 ——青年匯 精裝 1000AZ TOWN 精裝 1500?精裝修的項目較多，數(shù)量占所有項目的 70%以上?所有精裝修項目中裝修標準均達到 1500元 /平方米以上，精裝標準較高?出現(xiàn)每平方米裝修標準達到 400010000元的項目板塊內在售項目裝修標準較高，產(chǎn)品檔次較高在售商品房情況n配套情況 項目名稱 面積（萬平 方米） 用途東恒時代 會所新華聯(lián)麗景珊瑚灣 未定 酒店東區(qū)國際 2 會所，幼兒園萬科金陽國際公寓 商業(yè)泛海國際社區(qū) 商業(yè)、會所、學校潤楓水尚 商業(yè)、學校星河灣 2 商業(yè)金隅鳳麟洲 商業(yè)萬科東第 商業(yè)合生橄欖季 2 商業(yè)東岸 健身會所華紡易城 健身會所海華堂 會所青年匯 未定 未定AZ TOWN 5 商業(yè)?各項目規(guī)劃配套面積約 ?各項目配套多為商業(yè)和會所為主，也有部分酒店和學校、幼兒園 板塊內在售項目總配套面積雖近 30萬平方米，但其僅占總開發(fā)面積的 %，配套開發(fā)還有不足在售商品房情況n客戶分析 客戶組成 購買原因?北京與外地客戶數(shù)量基本持平?購買客戶以在 CBD工作的中高管、高級白領居多，有部分中央電視臺工作和娛樂明星?客戶收入較高，年薪均在 20萬以上，甚至更高?客戶年齡多數(shù)在 2540歲之間?家庭結構主要為兩三口家庭?以自住為主，約占 70%以上?自主客戶多數(shù)把此地作為第一居所客戶演變?04年之前，普通消費者?0406年，年輕新興企業(yè)白領和中產(chǎn)之家?06年至今，中高管、高級白領、富人板塊內二手房情況姚家園路朝陽北路朝陽路京通快速路東四環(huán) 青年路十里堡路北京星河灣 (230平米 520萬 )23000元 /平方米萬科東第 (163平米 326萬 )20230元 /平方米合生橄欖季 (163平米200萬 )12300元 /平方米東岸 (81平米 106萬)13000元 /平方米A ZTOWN(135平 162萬)12023元 /平方米青年匯 (38平米 50萬)13000元 /平方米泛海國際 (121平米 168萬 )14000元 /平方米華紡易城 (108平米125萬 )11600元 /平方米潤楓水尚 (83平米125萬 )15000元 /平方米東區(qū)國際 (172平米 206萬 )12023元 /平方米東恒時代 (一期 61平米90萬 ) 15000元 /平方米 目前在選取的這幾個項目中，二手房價格均在 12023元每平方以上，平均在每平方米1400015000元左右，價格較高市場環(huán)境分析 —— 小結項目多為普通住宅和公寓，開發(fā)規(guī)模較大，供應量較大各項目主力戶型為 100200平方米兩居室，適合兩三口之家居住各項目現(xiàn)銷售均價均在 12023元 /平方米以上，板塊內各項目現(xiàn)銷售加權平均價為 21828元 /平方米，總價多在 150300萬元區(qū)間內，價格相對較高精裝修的項目較多，且裝修標準均達到1500元 /平方米以上，精裝標準較高各項目規(guī)劃配套面積約 ，多為商業(yè)和會所為主，也有部分酒店和學校、幼兒園，配套設施不斷完善各項目現(xiàn)階段銷售均以達到 80%以上，并有 3個項目現(xiàn)階段已經(jīng)售罄，整體銷售狀況較好區(qū)域內二手房價格均在 12023元每平方以上，平均在每平方米 1400015000元，區(qū)域價值提升北京與外地客戶數(shù)量基本持平以自住為主，約占 70%
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