房屋維修管理(存儲版)
【正文】 1．房屋維修日常養(yǎng)護(hù)的類型和內(nèi)容 （ 1）小修養(yǎng)護(hù) （ 2）計(jì)劃養(yǎng)護(hù) （ 3）季節(jié)性養(yǎng)護(hù) （ 1）房屋小修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 1）木門窗維修及少量新作；支頂加固；接換柱腳；木屋架加固；木衍條加固及少量拆換；木隔斷、木樓地楞、木天棚、木樓梯、木欄桿的維修及局部新作；細(xì)木裝修的加固及局部拆換；裝配五金等。 （ 3）房屋季節(jié)性養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 這是指由于季節(jié)性氣候原因而對房屋進(jìn)行的預(yù)防保養(yǎng)工作。物業(yè)小修養(yǎng)護(hù)工程憑單領(lǐng)取材料，并根據(jù)小修養(yǎng)護(hù)單上的工程地點(diǎn)、項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行小修施工。 （ 3）小修工程的考核指標(biāo)主要有定額指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)、安全指標(biāo)及經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。 ②小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率是指物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)月完成的屬小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目的戶次數(shù)和當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶次數(shù)之比。 ②經(jīng)費(fèi)指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)，一般是指實(shí)際使用小修養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用與計(jì)劃或預(yù)算的小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)之比。 ①走訪查房率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)內(nèi)?。ㄓ茫艨倯魯?shù)的百分比，可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。 （ 2）大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率 是指報(bào)告期經(jīng)評定達(dá)到合格（或優(yōu)良）品標(biāo)準(zhǔn)的大、中修單位工程數(shù)量（建筑面積表示）之和，與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比。 在小修工程收集過程山，若發(fā)現(xiàn)超出小修養(yǎng)護(hù)范圍的項(xiàng)目，管理員應(yīng)及時(shí)填報(bào)中修以上工程申報(bào)表。 （ 2）房屋計(jì)劃養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 房屋的結(jié)構(gòu)、部件等均有一定的使用期限，超過這一期限，房屋的結(jié)構(gòu)、部件就容易出現(xiàn)問題。 3． 1． 3 房屋日常養(yǎng)護(hù) 房屋維修日常養(yǎng)護(hù)是指物業(yè)管理企業(yè)對房屋建筑的日常保養(yǎng)和護(hù)理，以及對出現(xiàn)的輕微損壞現(xiàn)象所采取的必要修復(fù)等保養(yǎng)措施和護(hù)理過程。 翻修工程適用范圍主要包括： （ 1）房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險(xiǎn)。 經(jīng)大修后的房屋，一般都要求達(dá)到基本完好房或完好房的標(biāo)準(zhǔn)。 2．中修工程 中修工程是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動(dòng)或拆換進(jìn)行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。 （ 3）修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。 物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修施工工程，可以由自己組織的維修施工隊(duì)伍來完成；也可以通過招標(biāo)，將房屋維修工程承包給專業(yè)維修施工隊(duì)伍來完成。 （ 4） 房屋完損等級評定的要求 1）在評定出結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項(xiàng)完損程度的基礎(chǔ)上，要對整棟房屋的完損情況進(jìn)行綜合評定。 ②混合結(jié)構(gòu)。 目前，房屋完損等級是以國家建設(shè)部門 1985年制定并頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》為依據(jù)的，該標(biāo)準(zhǔn)將房屋完損等級分成五類。第 3章 房屋及設(shè)施設(shè)備管理 房屋及設(shè)施設(shè)備管理是指物業(yè)管理企業(yè)通過掌握房屋與設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量狀況和運(yùn)行狀況，對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)或維修施工，以保證房屋及設(shè)施設(shè)備的安全、正常使用。 （ 1）房屋完損等級 房屋完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分等級，即劃分現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。房屋按常用結(jié)構(gòu)分成下列幾類： ①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 第一 ， 根據(jù)氣候特征 ， 如雨季 、 臺風(fēng) 、 暴風(fēng)雨 、 山洪等來臨前 ， 著重對危險(xiǎn)房屋 、 嚴(yán)重?fù)p壞房和一般損壞房等進(jìn)行檢查評定
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