房屋維修管理(存儲版)
【正文】 1．房屋維修日常養(yǎng)護的類型和內(nèi)容 （ 1）小修養(yǎng)護 （ 2）計劃養(yǎng)護 （ 3）季節(jié)性養(yǎng)護 （ 1）房屋小修養(yǎng)護的內(nèi)容 1）木門窗維修及少量新作；支頂加固；接換柱腳；木屋架加固；木衍條加固及少量拆換；木隔斷、木樓地楞、木天棚、木樓梯、木欄桿的維修及局部新作；細木裝修的加固及局部拆換；裝配五金等。 （ 3）房屋季節(jié)性養(yǎng)護的內(nèi)容 這是指由于季節(jié)性氣候原因而對房屋進行的預(yù)防保養(yǎng)工作。物業(yè)小修養(yǎng)護工程憑單領(lǐng)取材料，并根據(jù)小修養(yǎng)護單上的工程地點、項目內(nèi)容進行小修施工。 （ 3）小修工程的考核指標主要有定額指標、服務(wù)指標、安全指標及經(jīng)費指標。 ②小修養(yǎng)護計劃完成率是指物業(yè)管理企業(yè)當月完成的屬小修養(yǎng)護計劃內(nèi)項目的戶次數(shù)和當月養(yǎng)護計劃安排的戶次數(shù)之比。 ②經(jīng)費指標是考核小修養(yǎng)護工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費的指標，一般是指實際使用小修養(yǎng)護的費用與計劃或預(yù)算的小修養(yǎng)護費之比。 ①走訪查房率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)內(nèi)?。ㄓ茫艨倯魯?shù)的百分比，可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。 （ 2）大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率 是指報告期經(jīng)評定達到合格（或優(yōu)良）品標準的大、中修單位工程數(shù)量（建筑面積表示）之和，與報告期驗收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比。 在小修工程收集過程山，若發(fā)現(xiàn)超出小修養(yǎng)護范圍的項目，管理員應(yīng)及時填報中修以上工程申報表。 （ 2）房屋計劃養(yǎng)護的內(nèi)容 房屋的結(jié)構(gòu)、部件等均有一定的使用期限，超過這一期限，房屋的結(jié)構(gòu)、部件就容易出現(xiàn)問題。 3． 1． 3 房屋日常養(yǎng)護 房屋維修日常養(yǎng)護是指物業(yè)管理企業(yè)對房屋建筑的日常保養(yǎng)和護理，以及對出現(xiàn)的輕微損壞現(xiàn)象所采取的必要修復(fù)等保養(yǎng)措施和護理過程。 翻修工程適用范圍主要包括： （ 1）房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險。 經(jīng)大修后的房屋，一般都要求達到基本完好房或完好房的標準。 2．中修工程 中修工程是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動或拆換進行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。 （ 3）修補樓地面面層，抽換個別楞木等。 物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修施工工程，可以由自己組織的維修施工隊伍來完成；也可以通過招標，將房屋維修工程承包給專業(yè)維修施工隊伍來完成。 （ 4） 房屋完損等級評定的要求 1）在評定出結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項完損程度的基礎(chǔ)上，要對整棟房屋的完損情況進行綜合評定。 ②混合結(jié)構(gòu)。 目前，房屋完損等級是以國家建設(shè)部門 1985年制定并頒布的《房屋完損等級評定標準》為依據(jù)的，該標準將房屋完損等級分成五類。第 3章 房屋及設(shè)施設(shè)備管理 房屋及設(shè)施設(shè)備管理是指物業(yè)管理企業(yè)通過掌握房屋與設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量狀況和運行狀況，對房屋及設(shè)施設(shè)備進行日常維修養(yǎng)護或維修施工，以保證房屋及設(shè)施設(shè)備的安全、正常使用。 （ 1）房屋完損等級 房屋完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分等級，即劃分現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。房屋按常用結(jié)構(gòu)分成下列幾類： ①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 第一 ， 根據(jù)氣候特征 ， 如雨季 、 臺風 、 暴風雨 、 山洪等來臨前 ， 著重對危險房屋 、 嚴重損壞房和一般損壞房等進行檢查評定
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