【正文】 公約。施工前應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)提供圖紙，并取得認可，施工時接受物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理。 1）物業(yè)管理企業(yè)要定期對道路路面加以維護，保證其完好，以便工業(yè)企業(yè)的正常使用。 1）空氣污染的防治。 4）固體廢棄物污染。公共場所必須設(shè)置衛(wèi)生桶、衛(wèi)生箱，垃圾要日產(chǎn)日清，制定糾正不良衛(wèi)生習(xí)慣的措施。 6．安全管理 （ 1）安全保衛(wèi)管理 1）工業(yè)廠房和倉庫都要建立嚴格的值班守衛(wèi)制度，對人員、產(chǎn)品的進出都要進行認真的檢查登記。 （ 3）車輛管理 1）建立健全車輛管理制度。要搞好工業(yè)物業(yè)管理必須努力擴大服務(wù)范圍，讓企業(yè)安心生產(chǎn)，實現(xiàn)后勤社會化。外企人才庫也可與大學(xué)、管理學(xué)校、人才服務(wù)中心、外企服務(wù)機構(gòu) 20 合辦。 ：成立業(yè)主委員會，企業(yè)家研討會，加強理論學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)，促 進業(yè)主間的橫向業(yè)務(wù)聯(lián)系。 （ 3）傳媒類物業(yè) 包括電臺、電視臺、音像影視制作基地等。在經(jīng)濟體制改革中，按照政企分開的原則以及物業(yè)管理企業(yè)化、社會化、專業(yè)化的要求，這些物業(yè)可以由主管部門委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理，也可由主管部門按照現(xiàn)代化物業(yè)管理模式進行自治管理?，F(xiàn)代化的高檔飯店，為了方便賓客，吸引賓客還配備并向賓客提供舞廳、卡拉 OK、游泳池、高爾夫球、臺球、保齡球、酒吧、健身房等娛樂及健身設(shè)施和服務(wù)。 （ 3）衛(wèi)生管理、服務(wù)標(biāo)準要求高 酒店是為賓客提供餐飲與住宿的公共場所，因此對其衛(wèi)生條件要求特別高。男服務(wù)員穿西裝系領(lǐng)帶，女服務(wù)員要化妝，淡抹素描，端莊大方。重要庫房、保險柜必須采取雙人雙鎖或三人三鎖制，鑰匙由兩個或三個人分別掌管。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)幫助酒店制定設(shè)備更新改造計劃，并付諸實施。餐廳應(yīng)保持空氣清新，溫度適中，窗明幾凈，一塵不染，餐具用后必須清洗消毒。 （ 7）多種經(jīng)營項目管理 酒店開展的多種經(jīng)營服務(wù)項目，如商務(wù)中心、舞廳、卡拉 OK、臺球、高爾夫球、游泳池、保齡球等，應(yīng)選派懂專業(yè)技術(shù)的人才，實行專業(yè)化管理。醫(yī)院設(shè)備的維修養(yǎng)護必須做到科學(xué)合理，對于不能間斷運行的設(shè)備，必須保證備用設(shè)備的良好適用性，一旦出現(xiàn)故障，立即將備用設(shè)備投入使用。要配備專職的消防工作人員，成立義務(wù)消防隊伍，并不定期舉行消防演習(xí)。 （ 3） 保證被褥用品洗滌及供應(yīng)管理服務(wù) 洗衣房擔(dān)負著醫(yī)院醫(yī)護工作人員工作服和住院病人被服的洗滌和消毒工作，要確保送洗被服的清潔和健康，防止院內(nèi)交叉感染。嚴格區(qū)分無污染區(qū)和污染區(qū)的地拖、桶、掃帚、手套等清潔工具，不能混淆使用。醫(yī)用垃圾的銷毀工作要統(tǒng)一管理，不能流失，以免造成大面積感染。 1）配餐員要熟悉治療飲食的種類，掌握飲食 搭配的基本原則，根據(jù)醫(yī)囑與病員飲食計劃，按時、準確、熱情地將熱飯熱菜送到病員床邊。 1）護工的工作內(nèi)容包括： ① 負責(zé)為病人打開水，協(xié)助生活行動不 便及臥床的病人進行各種必要的活動。陪護人員要認真做好病人的生活護理、心理護理、健康宣教、飲食指導(dǎo)、病情觀察等，治療處置時要協(xié)助護士再次做好查對病人用藥過程中的反映，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告。 1．學(xué)校物業(yè)管理的特點 （ 1）作息時間相對固定，管理時段性強 學(xué)校有寒暑假，在校時學(xué)生的作息時間相對比較固定，管理的時間性要求比較強。 ② 定期。 8． 5． 4 學(xué)校的物業(yè)管理 學(xué)校是有計劃、有組織進行系統(tǒng)教育的機構(gòu)。 2）專業(yè)陪護。 （ 6）護工服務(wù)管理 護工服務(wù)是醫(yī)院物業(yè)管理的特色，它是對醫(yī)生和護士工作的延續(xù)和補充，是醫(yī)護人員的得力助手。醫(yī)院餐飲的服務(wù)對象是特定的群體，出品的食物除追求色、香、味之外，更注重營養(yǎng)搭配、醫(yī)療輔助作用。建立首問負責(zé)制，遇到病人的提問，要耐心解答，自己不清楚的要協(xié)助病人找到相關(guān)部門解決，切忌一問三不知。醫(yī)院是各種病原體大量存在的地方，若有疏忽則極易造成交叉感染。 5）停車場的管理。 1）消防無小事，從上到下都要引起重視，平時經(jīng)常巡視，消除安全隱患。 （ 2）設(shè)備運行具有連續(xù)性 醫(yī)院物業(yè)功能的特殊性，決定了有些設(shè)備需要 24小時不間斷地運行，幾乎無法利用停 水、停電的方式進行設(shè)備維修。發(fā)現(xiàn)隱患及時采取措施 ，將其消滅于萌芽狀態(tài)中；萬一發(fā)生火災(zāi)等事故，要按規(guī)范要求和程序組織賓客撤離，處理事故，保護現(xiàn)場。從食品采購開始，要求新、鮮，凡能由專賣店購入的食品、飲料，一律由專賣店進貨，并應(yīng)有保鮮期。 （ 3）酒店建筑及設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護管理 1）做好設(shè)備的更新改造工作。客人住宿期間丟失鑰匙，應(yīng)填寫配置調(diào)換鑰匙登記表，經(jīng)前廳經(jīng)理同意、簽字并保安部批準后，方能配置或調(diào)換。 2．酒店物業(yè)管理的組織實施 （ 1）客人接待服務(wù) 酒店一般設(shè)有專門接待客人的前臺或總臺，客人到來時，前臺服務(wù)人員要主動接待，落實好客人的住宿、吃飯或娛樂等要求。但是，餐廳一天要翻幾次臺，有的酒店還有夜總會、舞廳等，一般都要深夜一、兩點鐘結(jié)束。 （ 4）經(jīng)費來源不同 在其它類型物業(yè)的管理中，凡屬營業(yè)性的，如舞廳、娛樂、健身房等可采取自負盈虧的方式實施管理；半營業(yè)半公益性的，如療養(yǎng)院、衛(wèi)生所等基本上由主管部門補貼；凡屬公益性的，如圖書館基本上依靠財政拔款，同時開展復(fù)印、翻譯、展覽等收費性服務(wù)來補貼，但此項收入甚微。 以上的物業(yè)有些是公益性的，有些是收益性的。為了學(xué)習(xí)方便，我們統(tǒng)稱為 其它物業(yè) ，人們一般接觸的其它物業(yè)有以下幾類： （ 1）文化類物業(yè) 包括學(xué)校、圖書館、博物館、檔案館、展覽館等。 ：監(jiān)督檢查企業(yè)防火防盜設(shè)施、措施是否完備可行，電氣設(shè)備總功率是否超標(biāo)，是否有有毒有害物品存貯，裝修施工是否合法，民工 “三證 ”是否齊全有效等。請企業(yè)上網(wǎng)，實現(xiàn)網(wǎng)上銷售、網(wǎng)上交流，全部操作由信息站 負責(zé)；聘請專家，成立企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略室，幫助企業(yè)搞戰(zhàn)略發(fā)展研究、產(chǎn)品細分和銷售渠道的建立；應(yīng)用技術(shù)開發(fā)、市場細分、企業(yè)診斷及形象設(shè)計（ CI）；成立產(chǎn)品推廣中心，代理各企業(yè) “ 第二銷售部 ” 職責(zé)，在各地建產(chǎn)品推廣中心、辦事處，幫助企業(yè)推銷產(chǎn)品；成立展廳，集中展示各企業(yè)產(chǎn)品；選擇、培養(yǎng)、儲備精通外語、熟悉國際商務(wù)的人才，根據(jù)外商要求，在外企任職，把管理和服務(wù)延伸到外企內(nèi)部，使 個商 能安心生產(chǎn)、安心創(chuàng)造效益。 ［閱讀資料］ 工業(yè)物業(yè) 管 理管理什么 榮罡公司在醞釀成立時，就深入企業(yè)進行了長時間反復(fù)調(diào)研和思考。 19 3）不定期地組織消防教育和消防演習(xí)并制定緊急情況下的應(yīng)急措施方案。新型的人文環(huán)境應(yīng)該是和睦共處、互幫互助、溫馨文明、輕松有序的生產(chǎn)、辦公環(huán)境等。 1）工業(yè)物業(yè)內(nèi)綠地的類型有公共綠地，包括工業(yè)廠區(qū)、生活區(qū)域、文化活動場所的綠地；公共場所、公共建筑及公用設(shè)施綠地；宿舍、住宅及庭院綠地；道路及廣場綠地。綠化可以消聲、防噪，美化環(huán)境；限制車輛進入物業(yè)區(qū)域，同時，區(qū)域主路可以采取曲線型限制車速。物業(yè)管理人員要定期對這些管網(wǎng)進行檢查、測試及維護， 18 以保證這些管線正常使用。 4．工業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理 工業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施大體可分為工業(yè)生產(chǎn)專用設(shè)施和設(shè)備、工業(yè)生活共用設(shè)施和設(shè)備以及工業(yè)物業(yè)附屬設(shè)施和設(shè)備三大類。 3．工業(yè)廠房和倉庫的內(nèi)部管理制度 1）因使用水、電不當(dāng)而給其它企業(yè)造成損失的，其損失由責(zé)任者承擔(dān)。 7）安全保衛(wèi)制度。 （ 4） 對物業(yè)管理的專業(yè)性要求強 各類生產(chǎn)企業(yè)有其各自的生產(chǎn)設(shè)備和設(shè)施，專業(yè)性強。停水、停電都 會造成相當(dāng)大的負面影響，尤其是有的企業(yè)是連續(xù)生產(chǎn)的，一旦發(fā)生停電、停水就會帶來巨大損失。工業(yè)生產(chǎn)中的電子設(shè)備設(shè)施、電器設(shè)備設(shè)施產(chǎn)生的污染。造成空氣污染的因素有：直接燃煤，排放過多的二氧化硫氣體；機動車排放尾氣，經(jīng) 強紫外線照射形成光學(xué)煙霧污染；基建揚塵形成塵煙污染。 （ 2）輕污染工業(yè)物業(yè) 物業(yè)內(nèi)的工業(yè)項目不產(chǎn)生有毒、有害物質(zhì)，不產(chǎn)生廢水、廢渣，噪聲污染小，無燃煤、燃油的鍋爐等設(shè)施。但動輒處罰并非最佳選擇，因為處罰到誰的頭上誰的心里都不舒服。 難道真就沒有好的解決辦法了？管理處有關(guān)人員坐在一起，分析情況，商量對策。 企業(yè)識別系統(tǒng)（簡稱 CIS）是強化商 場形象的一種重要方式，即以商場樓宇所特有和專用的文字、圖案、顏色、字體組合成一定的基本標(biāo)志 —— 作為顧客和社會公眾識別自己的特征，強化和識別商場樓宇形象。 3）要與交通管理部門建立工作聯(lián)系，了解停車場情況，有助于車輛疏導(dǎo)工作和簡單處理 14 解決交通糾紛問題。 2）基本的保潔工作安排在非營業(yè)時間。 2．消防管理工作 1）制定嚴密的消防制度。上海物業(yè)管理協(xié)會會長岳尊賢認為，此標(biāo)準的出臺，標(biāo)志著上海物業(yè)向 13 標(biāo)準化又邁進了一步。 新標(biāo)準規(guī)定，商場、賣場的門崗有義務(wù)阻止顧客將飲料帶入商廈、大賣場。物業(yè)管理企業(yè)平時應(yīng)做好對消防設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)工作，同時制定完善的應(yīng)急預(yù)案，保證應(yīng)急措施的實用。 建筑外部、進出口處都要有鮮明的標(biāo)志 12 （ 2）設(shè) 施齊全 現(xiàn)代商業(yè)設(shè)備、設(shè)施先進，除一般現(xiàn)代樓宇擁有的基本設(shè)備、設(shè)施外， 還有滾梯、觀光電梯、餐飲和娛樂設(shè)施等。包括購物、娛樂場所、餐飲店、影劇院、銀行 分支機構(gòu)等。 8． 3． 1 商業(yè)物業(yè)的類型、特點與要求 1．商業(yè)物業(yè)的類型 商場物業(yè)一般可根據(jù)建筑規(guī)模、建筑功能和建筑結(jié)構(gòu)等進行不同 的分類。 分析： 物業(yè)公司做為車庫出租方及物業(yè)管理部門，應(yīng)當(dāng)按照約定保持租賃物符合約定的用途，承擔(dān)地下車庫物業(yè)管理養(yǎng)護與維修義務(wù)。如果物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托代理物業(yè)租售業(yè)務(wù)，則營銷推廣是其一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。 （ 3）商務(wù)中心的服務(wù)項目 寫字樓商務(wù)中心的服務(wù)項目應(yīng)根據(jù)客戶的需要進行設(shè)置，主要包括各類文件的處理打印服務(wù)；客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等服務(wù)；電視、錄像、電腦、投影儀等辦公設(shè)備的租賃服務(wù)；印刷文件、名片等印刷服務(wù)；商務(wù)會談、會議安排服務(wù)；翻譯服務(wù)；長話、傳真、電訊、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)；郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)； 商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)等服務(wù)內(nèi)容。 寫字樓的清潔衛(wèi)生服務(wù)項目包括清潔保養(yǎng)工作，外墻的定期清潔，公共區(qū)域、走廊及通道的清潔，空調(diào)機房、變電房及樓房的配電室清潔，電梯清潔保養(yǎng)，消防系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔，供水、排水、泵房系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔，公共照明設(shè)備的清潔，公共洗手間的清潔，寫字樓外圍區(qū)域的清潔等。 3）確立保安巡邏的崗位和路線，做到定時、定點、定線巡邏與突擊檢查相結(jié)合，特別注意出入口、倉庫、停車場（庫）等隱蔽處。要保障寫字樓外觀的完好整潔，引導(dǎo)標(biāo)志齊全完好。同時，指導(dǎo)業(yè)主和使用人正確地使用設(shè)備，避免因不正常的使用操作而導(dǎo)致設(shè)備損壞，也是物業(yè)管理服務(wù)的工作之一。 必須做好應(yīng)付突發(fā)事件的各類預(yù)案。 3．寫字樓物業(yè)管理的要求 寫字樓主要是辦理行政事務(wù)，從事業(yè)務(wù)活動的場所。 2．寫字樓的特點 （ 1）建筑規(guī)模大，機構(gòu)和人員集中 寫字 樓多為高層建筑，層數(shù)多，建筑面積大，少 7 則幾萬平方米，多則幾十萬平方米。 （ 2）按使用功能劃分 １ ）單純型寫字樓，基本上只有辦公一種功能。具體做法：一是舉辦 “ 業(yè)主與物業(yè)管理 ” 知識培訓(xùn)班，向業(yè)主介紹其權(quán)利、義務(wù)和物業(yè)管理的基本知識、基本要求，經(jīng)業(yè)主進行 “ 算賬對比 ” ，使之認識物業(yè)管理的好處和價值；二是請業(yè)主代表了解管理人員如保潔員、保安員的工作，使他們體會物業(yè)管理人員的甘苦；三是經(jīng)常性地征詢業(yè)主的意見，及時改進工作，并按規(guī)定每季度公開管理處財務(wù)收支賬目。 5．開辦周一到周五的小區(qū) “ 四點半兒童學(xué)校 ” ，為雙職工家庭安心工作解除后顧之憂。人防并舉，確保小區(qū)安全。盡管這些對深圳城建物業(yè)管理公司來講駕輕就熟，但僅憑這些與其他物業(yè)公司相比并不占多少優(yōu)勢。 ２）小區(qū)內(nèi)有娛樂場所和設(shè)施，管理單位定期組織開展健康有益的社區(qū)文化活動。 ４）危及人身安全處要有明顯標(biāo)識和具體防范措施。 （ 5）環(huán)境衛(wèi)生管理 １）小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施要完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。 ２）共用設(shè)施設(shè)備運行、使用及維護按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范，公共設(shè)備圖紙資料檔案齊全，管理完善。員工要統(tǒng)一著裝，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴謹。該單位員工認為，不是說業(yè)主有權(quán)選聘物業(yè)管理公司嗎？你開發(fā)商有什么權(quán)力來干涉？雙方為此爭得不可開交。 （ 2） 統(tǒng)一經(jīng)營，綜合管理的原則 現(xiàn)代住宅小區(qū)體系完整，配套設(shè)施、設(shè)備齊全，有很強的整體性、系統(tǒng)性。保護環(huán)境，衛(wèi)生保潔，保證園區(qū)的干凈、整潔，主要在綠化美化上下功夫，要綠化空地、規(guī)劃園區(qū)，提供宜人的環(huán)境。住宅小區(qū)建設(shè)是一種社會化的住宅開發(fā)，一般都具有一定規(guī)模，而且建筑密度大，這就形成了住宅小區(qū)內(nèi)人口密度高的特點。 （ 2）人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜。 ② 美化環(huán)境。 8． 1． 2 住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織實施 1．住宅小區(qū)管理的原則 住宅小區(qū)管理服務(wù)內(nèi)容廣泛，是個龐雜的系統(tǒng)工程，要想提高物業(yè)管理水平和效率，保證小區(qū)的良好運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)良性循環(huán)，必須遵循以下幾點原則： （ 1）服務(wù)第一、方便群眾的原則 住宅小區(qū)管理和服務(wù)工作涉及千家萬戶，因此，應(yīng)根據(jù)不同對象的服務(wù)需求，提供多種服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，用優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)滿足業(yè)主和使用人居住生活的需求。該單位對此不以為然。 物業(yè)管理企業(yè)的管理人員應(yīng)遵守職業(yè)道德規(guī)范，主要負責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干要經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)，持證上崗，有較強的事業(yè)心和開拓精神。 （ 3）共用設(shè)備設(shè)施管理 １）共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途。 ３）不能改變綠地使用用途，不能破壞、踐踏、占用綠地；綠地保持清潔，不能有紙屑、煙頭、石頭等雜物，花草