【正文】 。 誤區(qū) 四 ：先租后賣，租得好就會賣得好 “ 先租后賣，租得好就會賣得好 ” 的論調(diào)，并不只是個別發(fā)展商或營銷策劃人員的觀點，這個觀點在市場上具有 普遍性。 “ 返租 ” 是指投資者在商場建成收鋪后，將商鋪交由發(fā)展商經(jīng)營若干年，期間商鋪的經(jīng)營權(quán)歸于發(fā)展商，發(fā)展商為業(yè)主支付租金，租金按商鋪成交價的一定比率支付。 所以說，商鋪銷售了并不等于項目開發(fā)就成功了，銷售 成功而商場經(jīng)營陷入癱瘓的例子并不少見，要重視商場的經(jīng)營規(guī)劃和經(jīng)營定位已經(jīng)是不爭的事實。 第四部分 項目營銷模式分析 一、商業(yè)物業(yè)營銷誤區(qū) 每一個商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展商開發(fā)物業(yè)的目的，都是希望能夠獲取土地開發(fā)的利潤最大化， 但是不少的發(fā)展商在追求利潤最大化的同時，往往會不知不覺地陷入營銷推廣的誤區(qū)，使項目開發(fā)進程受到阻滯，甚至使項目的營銷陷入絕地。 （四 ） 本項目物業(yè)管理內(nèi)容 １、建筑物與裝修的維護 ? 物業(yè)建筑結(jié)構(gòu) ? 物業(yè)建筑外觀 ? 商場公共部分區(qū)域裝修 ? 商戶裝修審批與管理 ? 規(guī)范各商戶門面裝修 ? 商場內(nèi)部導(dǎo)示 ２、物業(yè)配套設(shè)備的維護 ? 電梯維護保養(yǎng) ? 后備發(fā)電機維護保養(yǎng) ? 電路電氣維護保養(yǎng) ? 供水設(shè)備的保養(yǎng) ? 空調(diào)、冷氣系統(tǒng)的維護保養(yǎng) ? 三廢排放及處理系統(tǒng)地維護保養(yǎng) ３、物業(yè)消防與安全的保養(yǎng) ? 消防設(shè)施維護保養(yǎng) ? 消防器材配置 ? 消防設(shè)施標 志 ? 商場進出口與通路管理 ? 商場內(nèi)部保安巡查 ? 自動報警系統(tǒng)維護與保養(yǎng) ? 危及安全的標示與防范 ４、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理 ? 公共區(qū)域管理 ? 公共區(qū)域的物品擺設(shè)與管理 ? 商場的日常清潔 ? 物業(yè)的外墻清潔 ? 垃圾處理 ? 環(huán)衛(wèi)設(shè)施維護 ? 促銷宣傳品安置規(guī)范 ５、車輛與交通的管理 ? 車輛交通疏導(dǎo)指揮 ? 停車場管理 ? 貨流運輸管理 ? 車輛安全 ６、處理商場緊急事件 ? 建筑物或裝修事故 ? 停電或電路故障 ? 電梯故障 ? 設(shè)備設(shè)施故障 ? 火警 ? 惡劣天氣 ? 人員受傷或急病 ? 買賣糾紛 ? 客人之間的嚴重沖突 ? 罪惡事件應(yīng)急與處理 三、經(jīng)營管理實施前提 ? 在項目的開發(fā)設(shè)計初期將“ 統(tǒng)一經(jīng)營管理”理念導(dǎo)入其中進行項目的規(guī)劃設(shè)計。進行“ 基本職能標準化，經(jīng)營服務(wù)個性化 ”專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理。物業(yè)管理的早期介入，是指從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運作的角度為本項目提出管理規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售、房屋租賃等多方面的建設(shè)性意見，并制定出物業(yè)管理方案，以便為以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。統(tǒng)一處理投訴的目的是為了營造管理公司與經(jīng)營業(yè)主、經(jīng)營業(yè)主與顧客之間的良好關(guān)系。統(tǒng)一的營業(yè)管理應(yīng)采取一定的強制性，其實質(zhì)為商場形象的統(tǒng)一。 無論是投資物業(yè)還是經(jīng)營物業(yè)都必須符合項目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃 四、經(jīng)營定位 ? 建湖商業(yè)中心區(qū)中高檔特色商業(yè)街區(qū)先驅(qū) —— 引領(lǐng)建湖中檔消費潮流 ? 建湖商業(yè)中心區(qū)商業(yè)旗艦 —— 最早建成的大型綜合性商業(yè)廣場 ? 建湖商業(yè)中心區(qū)標志性 綠色環(huán)保商業(yè)典范 —— 獨一無二的生態(tài)綠色環(huán)保商業(yè)規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典 ? 建湖商業(yè)中心區(qū)首創(chuàng)人性化購物、休閑、娛樂領(lǐng)袖 —— 倡導(dǎo)一站式消費經(jīng)營理念 ? 建湖商業(yè)中心區(qū)最具投資價值的 —— 升值黃金鋪王 ? 建湖商業(yè)中心區(qū)經(jīng)營回報最穩(wěn)定的 —— 品牌商鋪 五、經(jīng)營業(yè)態(tài)組合 （一）業(yè)種與業(yè)態(tài)組合（包含的經(jīng)營內(nèi)容） 業(yè)種定性 A. 綜合百貨（不含綜合體） B. 小商品（批發(fā) \零售） C. 數(shù)碼城 D. 家電城 E. 家居廣場 F. 餐飲 G. 休閑娛樂配套 H. 醫(yī)藥、診所 I. 公益投入（兒童游樂場）、健身中心、配套餐飲 業(yè)態(tài)組合 A. 綜合百貨 —— 男士系列： 男正裝 （品牌專賣） 、牛仔 、 男休閑裝、男褲類、 男士精品（ 領(lǐng)帶、襯衫、帕襪、內(nèi)衣 ） 、男士鞋 莊 女士系列： 職業(yè)裝、時裝、女休閑裝、休閑洗水、牛仔 、 少淑裝、 襯衫、帕襪、針織服裝、內(nèi)衣、女士鞋 莊 、孕婦裝 、婚紗攝影 女士護膚： 化妝品 中老年系列： 中老年裝、 鞋莊 兒童系列： 童裝、童鞋、兒童玩具、嬰幼品、童車（床） 皮具箱包： 皮具、箱包 精 品： 鐘表、眼鏡 、珠寶首飾 B、小商品： 副食、飲料、玩具、文體用品、針織、紡織、禮品、 工藝品、電子鐘表、鮮花（塑花）、茶葉茶具 C、 數(shù)碼城： 電腦、電腦周邊產(chǎn)品、電腦軟件、通訊、通訊周邊產(chǎn)品 D、家電城 ：黑 色 家電、 白色家電、日用家電、 交電 、小電器 E、 家居廣場： 民用家具、辦公家私、 窗簾、 布藝、 家居飾品、婚慶用品、床 上用 品 、 運動器械、康體器械、旅游用品、潔具 、五金 、門鎖 F、餐飲 —— 特色餐飲： 各地方特色 —— 杭幫菜、川菜、湘菜、粵菜、徽菜等 大型餐飲： 品牌大型酒店（酒家） G、休閑娛樂 休閑類： 桑拿洗浴、洗腳、美容美發(fā)、西餐、茶苑、 網(wǎng)吧 娛樂類： KTV、戀歌坊、酒廊、酒吧 H、 醫(yī)藥、診所 I、公益配套 —— 兒童游樂場 、 音像 制品 、書籍 、健身中心 （二）業(yè)態(tài)劃分 業(yè)種分區(qū)（見分區(qū)附圖） ? 綜合百貨 ? 小商品（批發(fā)零售） ? 數(shù)碼城 ? 家電城 ? 家居廣場 ? 餐飲 ? 休閑娛樂 ? 公益配套（兒童游樂場） 業(yè)種定量 ? 綜合百貨 46% ? 小商品（批發(fā)零售） 5% ? 數(shù)碼城 9% ? 家電城 9% ? 家居廣場 9% ? 餐飲 15% ? 休閑娛樂 5% ? 配套（兒童游樂場） 2% 第三部分 經(jīng)營管理分析 商業(yè)物業(yè)由于開發(fā)者、所有者、經(jīng)營者、管理者四權(quán)分離，在管理上與住宅 或其他建筑類別有著本質(zhì)的區(qū)別。 （三）項目業(yè)態(tài)定位 精品專賣店、百貨零售、專業(yè)市場及配套商業(yè)。 ? 市場較小，口碑傳播較快，要求項目不能出現(xiàn)災(zāi)難性錯誤。 ? 項目屬于建湖 重點招商引資項目，政府較為重視，支持力強。 成立項目專業(yè)經(jīng)營管理公司，后期經(jīng)營管理科學(xué)合理，節(jié)約運營成本。 一站式消費基地，項目業(yè)態(tài)較為齊全，招商范圍廣、難度大。 湖中路、冠華路等沿街社區(qū)底鋪 表二：中大型主題商場形態(tài)特征 （四） 區(qū)域內(nèi)同類商服物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 區(qū)域 項目 規(guī)模 市場定位 經(jīng)營管理 建湖 玖久夢之都 約 8000 ㎡ 無經(jīng)營主題 無統(tǒng)一管理 新世紀商城 約 5000 ㎡ 服飾批零市場 無統(tǒng)一管理 射陽 興陽廣場 約 12020 ㎡ 一站式綜合性廣場 有管理公司原則上統(tǒng)一管理 大豐 匯金 購物公園 約 40000 ㎡ 一站式綜合性廣場 無經(jīng)營公司，無統(tǒng)一管理 名都廣場 約 60000 ㎡ 一站式綜合性廣場 有物業(yè)公司，部分統(tǒng)一管理 鹽城 中茵 海華廣場 約 120200㎡ 一站式綜合性廣場 有經(jīng)營公司，統(tǒng)