小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定(存儲(chǔ)版)
【正文】 地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅 基地。所以只要當(dāng)事人具有民事行為能力且意思自治，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。綜上，小產(chǎn)權(quán)房的買賣并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。筆者認(rèn)為弱勢(shì)群體是相對(duì)而言的，是有一定的時(shí)間、區(qū)域限制的。第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 1982 年的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按第十四條的規(guī)定辦理申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)手續(xù)。如此修改的目的在于保護(hù)耕地，控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。另外應(yīng)當(dāng)注意的是，所謂的“小產(chǎn)權(quán)房買賣合同”的買賣雙方，可能其訂立合同的本意就 不包含小產(chǎn)權(quán)房的變更登記或辦理產(chǎn)權(quán)證，而只是要求交付使用而已，如果強(qiáng)行認(rèn)定合同無效，豈不是有違當(dāng)事人的意思？在主張當(dāng)事人意思自治的民法理論下，這樣做恐怕不妥。 綜上所述，只要爭(zhēng)議房屋為合法建筑物，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該買賣房屋的合同為有效，即以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效為原則。 物權(quán)行為與債權(quán)行為是既有關(guān)聯(lián)又相區(qū)別的，物權(quán)最終能否按照當(dāng)事人的意思發(fā)生變動(dòng)，并 不影響債權(quán)的設(shè)立，也就是說小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)現(xiàn)行政策不能進(jìn)行變更登記，但當(dāng)事人之間仍然可以訂立小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能無法實(shí)現(xiàn)罷了，這個(gè)時(shí)候完全可以以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由，要求解除合同，而不是認(rèn)定合同無效?？梢姴莅傅牡诙迨窃试S宅基地上的住房和宅基地的轉(zhuǎn)讓的。可見《土地管理法》延續(xù)了《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》的精神，這在 1988 年的第一次 修訂時(shí)，也予以了保留。 （一）從歷史的角度來看小產(chǎn)權(quán)房問題 小產(chǎn)權(quán)房合同效力的爭(zhēng)議主要在于所占用的集體土地是否可以流轉(zhuǎn)。 《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。通常公眾認(rèn)為農(nóng)民是弱勢(shì)群體，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是否有利于保護(hù)弱勢(shì)群體是個(gè)值得商榷的問題。至于損害社會(huì)公共利益更是無從談起，除非小產(chǎn)權(quán)房對(duì)社會(huì)公益設(shè)施構(gòu)成威脅或侵 害了不特定多數(shù)人的利益。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規(guī)定，合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地 方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點(diǎn)享有建筑用房、添置生活設(shè)施、在庭院種植樹木、永久居住的權(quán)利?！?2020 年 10 月 17 日，鄭州市中級(jí)人民法院組織市區(qū)兩級(jí)法院、鄭州市國土局、房管局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及律師、專家學(xué)者召開了 “小產(chǎn)權(quán)房糾紛審判實(shí)務(wù)研討會(huì)”，與會(huì)者對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數(shù)認(rèn)為可以借鑒其它法院經(jīng)驗(yàn)，原則上認(rèn)定合同無效。 一、各地法院如何處理小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛 由于沒有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣方面的具體法律法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院對(duì)于有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買賣案件的處理也不盡相同。 而對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房合同的效力問題，也是眾多學(xué)者和實(shí)務(wù)工
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