小產權房買賣合同效力的認定-全文預覽
【正文】 房屋賣出后，不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構成危害，現(xiàn)今的農民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，并不會使農民失去其賴以居住的土地，相反的小產權房的建設和買賣增加了農民的收入。所以只要當事人具有民事行為能力且意思自治，小產權房買賣合同就應當被認定為有效。 小產權房買賣合同歸根結底是合同，要遵守《合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應當認定合同有效。 國務院等有關部門的文件也禁止小產權房的買賣 關于小產 權房問題，國務院等國家有關部門出臺過許多相關規(guī)定，比如 1999 年國務院辦公廳發(fā)出的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局［ 1990］國土函字第 97 號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》，國土資源部發(fā)［ 2020］ 234 號《關于加強農村宅基地管理的意見》， 2020 年10 月 21 日國務院發(fā)布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》， 2020年 1 月，國務院下發(fā)的《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農村購買小產權房、禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅 基地。所以小產權房買賣合同因為違反法律的強制性規(guī)定而無效。 二、小產權房買賣合同效力剖析 （一）認定小產權房買賣合同無效的理由 農村集體所有土地的使用權不得流轉 《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情 形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。 2020 年 12 月 15 日，北京市高級人民法院公布的《關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原 則研討會紀要》認為：“此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。 2020 年，因房價上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補償款，馬海濤以農村宅基地上的房屋出售給集體經濟組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購房協(xié)議無效，返還房產。目前有關小產權房的糾紛主要有房屋買賣糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質量糾紛、房屋侵權糾紛、離婚財產分割、繼承糾紛等。小產權房一般具有占用集體土地、地域性、沒有“五證”、開發(fā)主體的多樣化、權利受到限制、價格低等特點。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋莊小產權房案， 2020年 7月 ,畫家李玉蘭以 萬元的價格購買了北京通州區(qū)宋莊村民馬海濤的房屋，雙方簽訂了購房協(xié)議。有關小產權房買賣合同效力問題，全國沒有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出臺了適用于當?shù)貙徟袑嵺`的意見。從以上可以看出，當前多數(shù)法院是以認定小產權房買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。基于房地一體主義，小產權房的買賣必然會導致房屋所占用土地的使用權發(fā)生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效”。 (3)宅基地使用權的主體是該集體經濟組
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