【正文】 商業(yè) 策劃顧問：博智行商業(yè)地產(chǎn)研究院 （ 魯炳全商業(yè)地產(chǎn)泰斗 ） 裝修設計公司：陳富華家裝設計公司 （ 香港 ） 廣告設計公司：天策九州品牌策動機構 （ 北京 ） 博智威諾 （ 北京 ） 房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 建議四：可實施銷售方案包括：項目評估方案、投資返租計劃、規(guī)劃設計建議、營銷推廣方案四部分，上次所提 “ 再 過一個月仍無法具備正式預售條件 ” 是指：截至 10月 中旬主要是 “ 客戶前期積累 ” 和 “ 多項工作并舉 ” 的過程， 在預售前駐場總策劃服務過程中，進行項目營銷方案 的最終確定。 投資回收年數(shù) 投資回收年數(shù)： (首期房款 35138元 +期房時間內(nèi)的按揭款按八個 月計算即 8)/【（ 150元 日 90元服務 費 ） 30天 （ 稅后月租金 ） 300元 /月配套設施 管理費 按揭月供款 】 【 12 50%入住 率即 6個月 業(yè)主免費入住半個月 】 = 點評 1） ：本案對外營銷推廣中 ， 月收益完全可以只取酒店配套 設施管理費即可 ， 即便加上每月 6%的租金稅收成 本即月收益 ， 經(jīng)過 投資成本 。 （ 五 ） 、 手續(xù)辦妥之后業(yè)主將完全獲得該產(chǎn)權式酒店標準客 房 40年產(chǎn)權 。蘭州獨有的 高投資回報特征和休閑居家享受型的產(chǎn)權式娛樂酒店 。 ● 新天地特色美食城 一層招商定位： 特產(chǎn)文化街： 特色食品 、 特色瓜果 、 特色羊毛服裝 、 特色水煙 、 特色工藝品 、 特色中藥 、 特色購物 、 特色名酒 如 “ 康慶坊 ” 、 “ 本色 ” 、 “ 系列驕子 ” 、 “ 名揚天下 ” 九龍 酒 等白酒 ， 便民小超市 、 自選小市場；店面招商單 位面 積建議為 20平米 ， 置放于蘭山賓館區(qū)域為主 。 位置可設在一層共享大堂附近。 娛樂城安排在原蘭山商場 ， 以酒店室內(nèi)的娛樂休閑功能為主 ，建筑風格特色按照莊家客戶度身訂制 。 與多功能廳緊相連的 ， 要有一個貴賓廳和接見廳 ， 要有適量面積的廚房或備餐間和一個家具周轉庫房 。 八、 “ 蘭山新天地大酒店 ” 營銷推廣概要 （市場導入期） 本著 “ 一切為了銷售 ” 和 “ 以最小的投入在最短的時間內(nèi)迅速獲得最大的銷售額 ” 的營銷推廣原則 ， 針對預售前多線并舉的工作狀態(tài) ， 按綱領式營銷工作 步驟和操盤策略提出以下營銷綱要供貴司定奪 。房地產(chǎn)業(yè)商會網(wǎng)站、蘭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)、蘭州房地產(chǎn)資訊網(wǎng)、蘭州房地產(chǎn)網(wǎng)、甘肅房地產(chǎn)資訊網(wǎng)、蘭州家園網(wǎng)、每日甘肅、中國蘭州、蘭州之窗、蘭州市旅游網(wǎng)、蘭州餐飲信息網(wǎng)、蘭州美食網(wǎng)、城關區(qū)政府網(wǎng)、蘭州商貿(mào)網(wǎng)、甘肅招商網(wǎng)等三十余家房地產(chǎn)相關媒體，以 “ 產(chǎn)權式酒店的功能細分發(fā)展趨勢、全國罕有的產(chǎn)權式娛樂酒店、蘭州爆出首家產(chǎn)權式娛樂酒店、個人投資理財?shù)淖罴褌€案、產(chǎn)權酒店產(chǎn)權商鋪的多贏多娛收益、蘭州首家獨棟冠名權投資項目 ” 等新聞稿的形式，即以 100— 200元稿費邀約每家媒體記者，集中在 10月下旬或 11月上旬半個月的時間轟炸式報道，以最小的投入在最短時間內(nèi)形成轟動造勢效應，快速獲得知名度、美譽度和多重宣傳口碑使客戶前來。運用電話預約、傳真、短信、 Email、 郵寄、上門洽談等多種方式進行公關。 九、蘭山新天地大酒店創(chuàng)新拍賣式開盤策劃綱要 （正式開盤期） 在立體新聞造勢 ， 客戶初步積累半個月左右的時間進行后 ，趁熱打鐵步入內(nèi) 部認購期 。 競買程序 （略） 拍賣起價 保密形式：密封拍賣 ， 以出價最高中標 。 2）舉牌競拍。 競買保證金 1萬元 2） 、 現(xiàn)場勘察時間為： 2022年 10月 30日至 月 日 (周六 、 日照常 )。 購房者拍得拍賣商品房后 ， 可向銀行申請最高為房價 60%的按揭貸款 ， 貸款年限最多為 15年 。分租賃和購買兩種需求情況：租賃客戶至少在 500平米以上的當?shù)刂炫灥昊蛑髁Φ?，以便通過期進駐訊息快速帶動全盤發(fā)售；購買的莊家客戶將針對 300平米以上的需求買家亦為品牌連鎖店進行最惠待遇（如放低折扣點或提高回報承諾點）促其成交；尤其是產(chǎn)權酒店亦屬大商業(yè)范疇，先期引進國內(nèi)知名酒店管理公司將對全盤發(fā)售起到至關重要的信譽購買拉動。 莊家客戶公關 ： 蘭山項目無論從商鋪帶動全盤發(fā)售或商業(yè)投資經(jīng)營的莊家客戶帶動商鋪投資客，商業(yè)客戶均是莊家客戶公關對象。銷售戰(zhàn)術上分為售樓處自然客戶和業(yè)務員主動上門型客戶，通過項目對火車站商圈的主力帶動預期，形成與周邊商家主動互動的咨詢體系，為預售做穩(wěn)定鋪墊。 行政客房的面積要比普通客房大一些 ， 套房多一些 ， 房間內(nèi)提供良好的辦公條件 。 會議設施分布于蘭山賓館四層 ， 包括大多功能廳 、 貴賓廳和接見廳 ， 若干中小會議廳 。分 布于蘭山賓館 /辦公樓 /新蘭山商場，建議面積為100— 300平米為主。 特色服務廊 ：以酒店自身的配套設施和商務中心服務為主：票務 中心、銀行、國內(nèi)國際直撥電話、文字傳真、復印 打字、數(shù)碼照相、文件裝訂、出租電腦、汽車出租 、預訂飛機、火車票、外幣兌換、國內(nèi)行李托運、 代售郵票、代發(fā)信件、代購交通票務和代購影劇、 參觀等票務服務區(qū)。 ●產(chǎn)品定位表現(xiàn)圖 ● 五 至九層 駐蘭機構酒店標房 ● 一至三層 外向型商業(yè)街 ● 四至五層餐飲包房 ● 六至八層 商務人仕酒店 行政層 ● 五至十三層商人酒店標房 /套房 ● 一至五層 新天地娛樂城 ● 六至八層娛樂包房 商業(yè)分布： 蘭山賓館一至三層 ， 辦公樓一至三層 ， 新蘭山商場一 至三層；地上二層與三層通過連廊連接；原蘭山商場 一至五層為娛樂城；總面積 11400平米左右 。 七、蘭山小區(qū)產(chǎn)品定位概要 ● 推薦案名：蘭山新天地大酒店 創(chuàng)新運用上海新天地 “ 時尚休閑文化娛樂中心 ”理 念，及她在國內(nèi)外品牌的影響力、輻射力、號召 力，使本案形成大西部中心的具有 “ 黃河文化地 域特色 ” 的首家 “ 新天地娛樂磁場 ” 。 （ 四 ） 、 業(yè)主無須負擔物業(yè)管理費 、 采暖費 、 電視開通費 、 水電費 、 寬帶費及附屬設備設施使用費 。 點評 2）、 結合項目的可實施性，重點推薦第二種投資回報率計算方式，即投資回報率為 %。 建議二：針對規(guī)劃設計、裝修公司、酒店管理公 司、商業(yè)管理公司、廣告設計公司等在 一月之內(nèi)要求工作到位的特點，都需要 把控市場面的代理行提前介入進行預售 前的多元組織和總策劃。 投資示例： 總價預計 60萬左右 投資成本 60萬 8%的年固定投資回報率 八年的回租期 每年獲得固定利潤為 60X8%= 八年收益為 = 十年后出售 ， 強達回購不低于 60萬元 產(chǎn)權升值收益更多 業(yè)主收益保障將是百分之百 ， 承擔風險是零 規(guī)劃原則： 理念新穎 ， 內(nèi)外配套完備 可購指數(shù)： ★★★★★ 樣 板 間： 停 車 場： 擁有充足的停車場所 ， 這在蘭州城區(qū)尤其是在火車站 商業(yè)圈 ， 是一 個極具價值的資源 。 不 動產(chǎn)證券化 ， 小業(yè)主享受收益也享受風險 。 立 足 點： 當前西部大開發(fā)之機 商鋪定位： 以蘭州清湯牛肉拉面為代表的大眾經(jīng)濟小吃 ， 是本案商業(yè)業(yè)態(tài)近 200米餐飲一條街的主體 。 客群定位： 本案以 4萬多戶浙江人為主投資客占總目標客群的 50%左右 ， 私營企業(yè)主將占據(jù) 70%以上的投資比例 。 二 ． 銷售人員的組織和培訓工作 。 七 、 投資回報計劃的計算和包裝 。 二 ． 協(xié)助貴司確定各個相關設計和服務公司 。 二 、 酒店室內(nèi)外裝飾裝修工程設計公司及酒店環(huán)境藝術設計公司的確定 。 二、蘭山小區(qū)改造項目現(xiàn)階段工作建議 前言 通過我司對本項目及蘭州市場的初步了解，同時與發(fā)展商的溝通和交流基礎上。 四 、 由貴司工程部門就酒店專用物料和設備做出技術上的選擇 ， 不用做具體的品牌確定 ， 但需做檔次和規(guī)格確定 ， 為銷售做準備 。 在設計階段 ， 就將營銷為本的思想注入設計中 。 十、針對商業(yè)業(yè)態(tài)，以為銷售服務和銷售利潤最大化兩者兼容的角度，提出合理、可行性的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇和規(guī)劃建議。 關于規(guī)劃設計方案的調(diào)整及修改，酒店及商業(yè)管理公司先期談判確定，裝修公司 /廣告公司 /媒體發(fā)布公司及代理行策劃商篩選，產(chǎn)品定位 /市場定位 /營銷推廣細化執(zhí)行案等工作，我司認為再過一個月仍無法具備正式預售條件。 產(chǎn)權式酒店偏重于統(tǒng)一經(jīng)營與回報 。具體如下： 娛樂 休閑 購物 生活配套圖景 硬件設施 蘭山國際大酒店優(yōu)越性在于： 綜述： 二、投資返租方案（ 低首付 /低月供 /低風險 /高租金 /高回報/高升值 ） 產(chǎn)權年限： 39年 雙贏原則： 以諸多利益和保障徹底解決投資者的后顧之憂 。 、 回購承諾： 八年后不低于目前認購價 后期方案： 業(yè)主可續(xù)租也可轉賣 ， 亦可自住 ， 自住成本較高 ， 在酒店配套設施 、 管理服務檔次升級的情況下 ， 居住費 用自然會相應提高 。 會議型 、 渡假型和娛樂型酒店 ， 這種比例有所不同 ， 美國酒店情況如下： 類型 客房面積比例 公共經(jīng)營區(qū)面積比例 其它設施和交通面積比例 會議型酒店 44% 22% 4% 娛樂型酒店 45% 25% 30% 渡假型酒店 45% 25% 30% 綜合性酒店 62% 14% 24% 酒店功能分布： （ 新蘭山商場示例 ） 項目二期中心：停車場 第 1層 :總臺 、 酒店大堂 、 大堂吧 、 精品商店 、 鮮花店 、 商務中心 、 書店外向型特色商業(yè)街 （ 大眾市場 ） 第 2層：中餐廳 、 西餐廳 、 風味餐廳 、 自助餐廳 （ 中高檔次特色餐飲內(nèi)街 ） 第 3層： 宴會廳 、 多功能廳 、 VIP包房 （ 高檔次 ） 第 4層： 夜總匯 （ 原蘭山商場 ） 第 5層： 會議中心 （ 蘭山賓館 ） 、 康樂中心 （ 原蘭山商場 ） 第 6層： 陽光泳池 、 康體休閑會所 、 美容美發(fā)中心 對外開放型會所 第 712層：酒店產(chǎn)權客房 第 13層： 總統(tǒng)套房 （ 新蘭山商場 ）