【正文】 % % 2 經(jīng)營(yíng)成本 15% % 10% % 5% % 5% % 10% % 15% % 3 產(chǎn)品價(jià)格 15% % 10% % 5% % 5% % 10% % 15% % 根據(jù)敏感性分析表所示數(shù)據(jù)繪制敏感性分析圖，如圖 122。 因此，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。 ２、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表分析 根據(jù)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（ 財(cái)務(wù)分析報(bào)表－ 2） ，項(xiàng)目的資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。無(wú)形及其他資產(chǎn)按 10 年攤銷。 職工工資及職工福利費(fèi) 項(xiàng)目勞動(dòng)定員為 40 人，職工平均工資和福利費(fèi)按 萬(wàn)元 /人 二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 （一）銷售收入估算 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 38 本項(xiàng)目 收入包括特色農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農(nóng)家特色種植體驗(yàn)收入等，經(jīng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目擬吸引 32120 人次，按每人消費(fèi)600 元估算，正常經(jīng)營(yíng)年份收入為 1927 萬(wàn)元。 本估算是按現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格依據(jù)、現(xiàn)有相關(guān)圖紙和張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 36 公用專業(yè)指標(biāo)編制的，因此，只能反映現(xiàn)時(shí)設(shè)計(jì)造價(jià)水平，如果在以后各階段內(nèi)相關(guān)資料、依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。 （二）建設(shè)期借款利息 本項(xiàng)目全部資金均由業(yè)主自籌，故建設(shè)期利息為 0 萬(wàn)元。 四、項(xiàng)目投資 （一）建設(shè)投資 項(xiàng)目建設(shè)投資估算總額為 4519 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用 2061 萬(wàn)元，公用設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 800 萬(wàn)元，設(shè)備安裝工程費(fèi) 64 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 1379 萬(wàn)元，工程基本預(yù)備 費(fèi) 215 萬(wàn)元。 二、招投標(biāo)方案 （ 一）項(xiàng)目招投標(biāo)原則 依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 3 號(hào)令及 張家界 市 有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，本項(xiàng)目擬采用公開(kāi)招投標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的形式確定監(jiān)理單位。 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 30 三 、水土保持 項(xiàng)目本身有利于生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和水土保持。 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 29 第 十 章 環(huán)境保護(hù) 為保護(hù)和改善生活環(huán)境與生態(tài)環(huán)境，保障人體健康，項(xiàng)目嚴(yán)格按照《中華 人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)環(huán)境污染源的管理，對(duì)各種污染進(jìn)行綜合治理，確保項(xiàng)目達(dá)到國(guó)家對(duì)環(huán)境保護(hù)的各項(xiàng)要求。 土地整理 （ 1）土地平整 土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦法進(jìn)行整治： 一是將大多數(shù)平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產(chǎn)區(qū)干道和人行 便道路基使用。變壓器中性點(diǎn)直接接地，接地電阻小于 4 歐。 設(shè)計(jì)范圍 本次設(shè)計(jì)范圍包括農(nóng)莊的供配電網(wǎng)，公用工程照明，消防以及生產(chǎn)用電設(shè)計(jì)。 ○3 閥門(mén)設(shè)置及防腐 閥門(mén)設(shè)置： DN65 毫米，采用閘閥： DN≤65 毫米，采用截止閘。 （ 2）用水量及要求 本項(xiàng)目年工作日為 365 天。主要發(fā)展各種觀花類、觀葉類和觀葉賞果的栽培生產(chǎn)。 （三）科學(xué)性原則 實(shí)施規(guī)劃前科學(xué)地分析現(xiàn)狀資源特點(diǎn)，科學(xué)評(píng)估現(xiàn)狀優(yōu)劣勢(shì)和容納能力及適宜的發(fā)展模式，技術(shù)保證保護(hù)好農(nóng)業(yè)自然環(huán)境和旅游資源，以及專業(yè)的建設(shè)、管理和推廣經(jīng)營(yíng)。 （三）地形地貌 張家界市位于武陵山脈腹地之中。20′ 。 民族 文化。 根據(jù)不同收獲季節(jié)，指導(dǎo)、組織游客直接進(jìn)入田間地頭、大棚、園子里用農(nóng)民特制的筐、籃、簍進(jìn)行有償采摘新鮮水果、時(shí)令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗(yàn)收獲的喜悅，又觀賞田園風(fēng)光，即增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)，又感受勞作。 三、經(jīng)營(yíng)理念 觀光。 本 項(xiàng)目選址在張家界市近郊區(qū)，其定位必須立足于湘西張家界這一地域特征基礎(chǔ)上。（ 2）交通運(yùn)輸條件。（ 4）交通運(yùn)輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對(duì)外交通體系。通過(guò)展示新品種、新技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，為 張家界 市農(nóng)業(yè) 發(fā)展提供示范樣板、技術(shù)路線、種質(zhì)資源，輻射帶動(dòng)桂北經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 8 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的 重要性和 必要性 隨著城市建設(shè)的快速推進(jìn)，科技的日新月異，經(jīng)濟(jì)的迅速騰飛，人們追求環(huán)境的品位發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。 旅游觀光農(nóng)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展方向之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，早在 1996—1997 年期間已動(dòng)工投資 1 億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目就有 7 個(gè)以上。 法國(guó)的農(nóng)莊旅游源于二十世紀(jì)七十年代，目前，法國(guó)有 萬(wàn)戶農(nóng)家建立起了家庭旅館 ， 3000 多家農(nóng)戶還成立了聯(lián)合經(jīng)營(yíng)組織。 表 11 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 1 總用地 畝 600 2 總建筑面積 m2 3800 3 容積率 4 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 4550 其中：建設(shè)投資 萬(wàn)元 4519 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 0 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 31 5 資金籌措 萬(wàn)元 4550 其中：企業(yè)自籌 萬(wàn)元 4550 企業(yè)自有資金 銀行借款 萬(wàn)元 0 6 年銷售收入 萬(wàn)元 1927 正常年份 7 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 563 正常年份 8 所得稅 萬(wàn)元 315 正常年份 9 年凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 944 正常年份 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 4 10 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 11 所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 3597 12 所得稅前投資回收期 年 含建設(shè)期 13 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 14 所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 2054 15 所得稅后投資回收期 年 含建設(shè)期 16 總投資收益 率 % 正常年份 17 項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 % 正常年份 18 盈虧平衡點(diǎn) (BEP) % % 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 5 第二章 項(xiàng)目背景 觀光農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的一種新型農(nóng)業(yè)。 （二）論證 原生態(tài)觀光農(nóng)莊 在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的 必要性和可行 性。 民族 風(fēng)情園 ： 修建民俗風(fēng)情園 100 畝 。 （ 六 ）項(xiàng)目工期： 項(xiàng)目建設(shè)期擬定為 1 年 ，即 20xx 年 7 月 至 20xx 年 6 月 。 （五）測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益和社會(huì)效益。隨著收入的增加，閑暇時(shí)間的增多，生活節(jié)奏的加快 以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)家環(huán)境中放松自己。最著名是 20 英畝的 “莊稼畫(huà) ”—向日葵。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動(dòng)控制溫度、濕度、施肥、無(wú)土栽培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。 發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。 一 、滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活的需要 隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，科技的不斷進(jìn)步，生活水平的不斷提高，人民群眾對(duì)物質(zhì)與文化的需求也相應(yīng)的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 10 第四章 項(xiàng)目的可行性 為了對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面分析，本報(bào)告中采用 SWOTs 法，即 S－Superiority（優(yōu)勢(shì)）， W－ Weakness（劣勢(shì)）， O－ Opportunity（機(jī)遇），T－ Threat（威脅）。（ 6）地方政府積極支持。 四、威脅（ Threat） 其發(fā)展威脅有：（ 1）它距離 武陵源風(fēng)景名勝區(qū) XX 門(mén)票站 2 公里，故屬于生態(tài)敏感區(qū)。 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目擬租賃土地 600 畝 ，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、民族風(fēng)情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。二是物候觀。 品嘗。 二、 自然 條件 （一）地理位置 及概況 張家界市，位于湖南西北部，距省會(huì)長(zhǎng)沙 398 公里（以市政府所在地永定區(qū)計(jì)算）。全市有四個(gè)街道辦事處， 2 個(gè)城關(guān)鎮(zhèn)，18 個(gè)農(nóng)村建制鎮(zhèn)， 97 個(gè)鄉(xiāng)， 1650 個(gè)村（居）委會(huì)， 15377 個(gè)村民小組。這三支山脈經(jīng)過(guò)市轄兩區(qū)、兩縣后，其走向由西向東，由慈利、石門(mén)向洞 庭湖沉沒(méi)并自然消失。 （六）創(chuàng)新原則 新型交叉型產(chǎn)業(yè)模式要求實(shí)現(xiàn)全方位的創(chuàng)新，這包括理念創(chuàng)新，通過(guò)在原有資源條件下尋求和制造新的差異點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)發(fā)展與改變；制度創(chuàng)新、尋求政府、企業(yè)城鄉(xiāng)居民之間新的合作共生模式，新的激勵(lì)體系和分配體系；以及組織管理創(chuàng)新和科技創(chuàng)新等。 原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地布置在農(nóng)莊西面，以 團(tuán)隊(duì)協(xié)作訓(xùn)練 、拓展訓(xùn)練、叢林穿越等為主。日計(jì)算 公建 —— 按居民用水量 15%計(jì)算 其他（含綠化、道路、漏損等）及未預(yù)見(jiàn)水量 ——上述水量 20%計(jì)算 ○2 用水要求 水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 水溫： ≤20℃ 水壓： ≥ （ 3）管網(wǎng)設(shè)計(jì) ○1 管網(wǎng)布置 本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹(shù)枝狀。 污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放。 根據(jù)項(xiàng)目的用電容量，配備 400kVA 變壓器三臺(tái)。 （二）建設(shè)內(nèi)容 生態(tài)農(nóng)業(yè) 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 27 （ 1）范圍 種植果林 170 畝 ，景觀灌木及花卉 100 畝 ，天然綠色蔬菜種植50 畝 。 三是進(jìn)行土壤改良，耕作層土壤厚度 米以上，挖寬 1 米，深 米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度 米以下的，采用挖穴改土。 二 、 環(huán)境 保護(hù) 本項(xiàng)目以發(fā)展生態(tài)旅游為主要內(nèi)容，采用的主要技術(shù)措施是無(wú)公害生產(chǎn)技術(shù)，在種植的生產(chǎn)過(guò)程中不會(huì)產(chǎn)生有毒物質(zhì)。具體安排如下： 20xx 年 7 月開(kāi)始項(xiàng)目前期工作階段，包括：編制項(xiàng)目規(guī)劃方 案、可研報(bào)告編制及報(bào)批、完成征地、環(huán)評(píng)、立項(xiàng)審批等。 （ 3）招標(biāo)信息發(fā)布 招標(biāo)公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開(kāi)發(fā)布。 （ 2）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi) 由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。流動(dòng)資金的 30%為鋪底流動(dòng)資金，由業(yè)主自籌（資金來(lái)源為業(yè)主自有資金），項(xiàng)目鋪底流動(dòng)資金為 31 萬(wàn)元。 項(xiàng)目 投資使用計(jì)劃與資金籌措 詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－ 3。營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)費(fèi)率為 7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率為 3%。 其他費(fèi)用參照同類企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算。 （三）財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用為建設(shè)投資借款余額應(yīng)在生產(chǎn)期支付的利息、流動(dòng)資金借款利息與短期借款利息之和。 所得稅稅率為 25%，年繳納所得稅為 315 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為 944 萬(wàn)張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 41 元。 （二）敏感性分析 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 43 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi) 可能發(fā)生變化的因素有建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本、產(chǎn)品價(jià)格。 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 45 敏感性分析表明產(chǎn)品價(jià)格是最敏感的因素，當(dāng)售價(jià)降低 ％時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率就降至設(shè)定的基準(zhǔn)收益率。 綜上所述， 本項(xiàng)目 在財(cái)務(wù)上是可行的。 計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率最高為 ％，并逐年下降。15%時(shí)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響程度見(jiàn)表 122。 五、財(cái)務(wù)生存能力分析 根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 （ 財(cái)務(wù)分析報(bào)表－ 4）可以看出，計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)全部?jī)衄F(xiàn)金流量看，營(yíng)運(yùn)期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計(jì)盈余資金逐年增加。因此，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力可滿足要求。建筑工程折舊年限為 40年，設(shè)備折舊年限為 15 年，固定資產(chǎn)殘值率按 5％計(jì)算。 燃料及動(dòng)力費(fèi) 項(xiàng)目的燃料及動(dòng)力為水、電和 燃?xì)猓剂霞皠?dòng)力的消耗量根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)綜合估算。 項(xiàng)目融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 12%，項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 13%，基準(zhǔn)投資回收期為 年。 （五）有關(guān)問(wèn)題說(shuō)明 其它費(fèi)用參照國(guó)家和 湖南省 有關(guān)規(guī)定計(jì)取，若與實(shí)際不符，可按實(shí)調(diào)整。 建設(shè)投資估算詳見(jiàn) 財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－ 1。 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 34 三、計(jì)算期 計(jì)算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃建設(shè)期確定為 12 個(gè)月（ 20xx 年 7 月至 20xx 年 6 月），運(yùn)營(yíng)期確定為 15 年，則項(xiàng)目計(jì)算期為 20xx 年至 2024 年。 20xx 年 6 月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 因此，本項(xiàng)目不但無(wú)污染，而且通過(guò)發(fā)展 果林、景觀灌木和花卉園能美化環(huán)境，有效地提高 當(dāng)?shù)?環(huán)境質(zhì)量 。 休閑住宿區(qū)域 休閑住宿區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、 休息區(qū) ，集中于農(nóng)莊 中偏北 面，以提供游客娛樂(lè)、休息、用餐、購(gòu)物為主要目的。 花卉主要有 紅掌、百合、劍蘭、月季杜娟花、單性木蘭、叉葉蘇鐵、 龍蝦花 等 。 所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計(jì)，屋面設(shè)避雷網(wǎng)，沖 擊接地電阻要求小于 8 歐。 （ 二 ）供電設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)、規(guī)范 （ 1）《民用照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)