【正文】 者索取。 具體如下： 溫馨型以鮮艷、繽紛色調(diào)、精致型為主，精致裝修。 （詳見隨附的作品）.六、銷售力持續(xù). 為了將策劃思想貫徹到每一個(gè)環(huán)節(jié)，我司將派專人跟進(jìn)項(xiàng)目，在推廣前期提交推廣方案；同時(shí)，在每一個(gè)階段銷售告一段落之后，提交階段性的分析總結(jié)報(bào)告，內(nèi)容是對(duì)前期銷售效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，并就下一階段的銷售提出新的營(yíng)銷方案。 入市時(shí)的價(jià)格也是決定因素之一。其策劃重點(diǎn)在于促銷技巧的組合，以強(qiáng)力的銷售保證銷售的零庫(kù)存。.? 定價(jià)策略： 本項(xiàng)目的定價(jià)必須考慮開發(fā)成本、消費(fèi)者的接受水平、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格水平、資金回籠、樓盤建設(shè)、市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)等因素綜合考慮?？礃擒嚨木€路需根據(jù)沈陽(yáng)市人流分布特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，基本原則：A、基本滿足各區(qū)消費(fèi)者乘車需要；B、各線看樓車經(jīng)過(guò)人流較集中的主要街道；C、行車時(shí)間盡可能控制在20—25分鐘以內(nèi)；D、各停車點(diǎn)為各區(qū)的主要商業(yè)中心或標(biāo)識(shí)性建筑（如：廣場(chǎng)）。.謝 謝！30 / 30。E、天熱時(shí)開冷氣，路途較遠(yuǎn)的車次可播放音樂(lè)（輕聲）；F、司機(jī)的態(tài)度十分重要，將影響消費(fèi)者看樓時(shí)的心情。 我司提出策略： 以地毯式轟炸造勢(shì)，循序漸進(jìn)推高潮。三是至始至終要強(qiáng)調(diào)快速、靈活的銷售原則，以快打慢。所以我們強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)銷售的短時(shí)間內(nèi)的大量成交，強(qiáng)調(diào)以快打慢。? 售后跟進(jìn)： 售后要面對(duì)很多關(guān)于建筑進(jìn)度、交樓標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理、 入伙細(xì)則、辦理產(chǎn)權(quán)、按揭及付款等事項(xiàng)，銷售人員 應(yīng)提供耐心的服務(wù)，因?yàn)槌跗谫I家的口碑是最重要的 持續(xù)宣傳。4）若有隨樓附送的物品，應(yīng)該在顯眼處指示。.2)、設(shè)計(jì)上要表達(dá)出彩色生活這一核心理念，在視覺（設(shè) 計(jì)與色彩）；聽覺（播放節(jié)奏輕快的音樂(lè)）；嗅覺 （放置鮮花）等花心思配合。E）付款區(qū)： 位置：與其它區(qū)有空間區(qū)隔，如：階梯、展板等，但仍 可明顯看見。 擺設(shè)：整體規(guī)劃模型及各款樓式、戶型模型和多功能 休息椅等休閑設(shè)施。.? 售樓環(huán)境包含戶外展示空間和售樓部及示范單位。工地形象如何，不僅直接與樓盤、公司形象有關(guān)部門，而且還能營(yíng)造銷售氣氛。在8月份，搞晚上看樓大行動(dòng)，與飲料公司掛鉤，提供大量飲料，吸引買家到場(chǎng)。一般來(lái)講主要分成： A、前期工作 B、內(nèi)部認(rèn)購(gòu) C、第一次公開發(fā)售 D、第二次公開發(fā)售 E、第三次公開發(fā)售七、各階段及開盤期間的推廣主題：開盤前征集活動(dòng)：美好生活，你我共創(chuàng)。約占整個(gè)媒介投放費(fèi)用的15%。五、媒介費(fèi)用投放的分配和原則： 媒介費(fèi)用投放是否合理，對(duì)項(xiàng)目銷售影響至關(guān)重大。區(qū)域性特別強(qiáng)，尺寸的大小對(duì)廣告效果有很顯著的影響。周一至周五閱讀率較高。是三利“和平灣”主打電視媒介。其次展銷會(huì)仍將為重點(diǎn)。一、開盤前的公關(guān)活動(dòng)征集內(nèi)容：共五項(xiàng)三組（征名、征徽等）活動(dòng)目的：? 銷售鋪墊：為公開發(fā)售之時(shí)造聲勢(shì)，提高樓盤的知名度。住宅的標(biāo)準(zhǔn)層高保證在3米以上，客廳、主臥均要設(shè)計(jì)為大面積落地（或低臺(tái)）飄窗形式，并以最大角度面向庭園，輔以具有建筑韻味的凹凸陽(yáng)臺(tái)，天臺(tái)花園等。*舒適型： 適合一家三代（45人）功能上設(shè)主次臥、老人房、客廳、餐廳、雙衛(wèi)、廚房、多功能房、儲(chǔ)藏室等。 二是會(huì)所配套的問(wèn)題，綜觀現(xiàn)時(shí)成功的小區(qū)項(xiàng)目，其住客會(huì)所功能齊備與否，優(yōu)越與否，可以說(shuō)是其成功的一大決定因素，所以應(yīng)在會(huì)所方面有所突破。建議設(shè)置中心人工湖溪及各主題廣場(chǎng)，將園林式木橋、石井、水車、亭閣、石碾、雕塑等小品合理穿插將分布于其中，并由各種汀步、臺(tái)階或連廊將之聯(lián)系為整體。采用“三段式”處理，由首層高度的基座部分，到中段的墻身體，至頂部的三段式設(shè)計(jì)，注重光影處理，色澤搭配，及材料質(zhì)感肌理的對(duì)比。 注：小區(qū)園林綠化建議找專業(yè)公司設(shè)計(jì)（3）路網(wǎng)規(guī)劃 各組團(tuán)之間，建議采用大環(huán)形交通路網(wǎng)進(jìn)行連接，一改普通常用的平直、十字形路網(wǎng)。逐年提升比例 每半年5%的比例升幅，具體實(shí)際升幅仍需根據(jù)市場(chǎng)情況作調(diào)整；項(xiàng)目首期銷售價(jià)格（樓價(jià)表）在本建議的共識(shí)基礎(chǔ)上另行制定。定價(jià)策略? 我司認(rèn)為，本項(xiàng)目的入市定位應(yīng)當(dāng)采取低開高走的策 略，同時(shí)應(yīng)較具彈性空間，入市時(shí)間留有較強(qiáng)的市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)力，能夠讓先購(gòu)、先住者的物業(yè)升值。? 橙色：豐盛、成熟配套。消費(fèi)者：優(yōu)越的生活環(huán)境是消費(fèi)者最渴求的，切合目 標(biāo)消費(fèi)群定位。是較易開發(fā)和受宣傳影響最大的客戶群體。.C、消費(fèi)主體? 購(gòu)房主體是以中高收入的階層（如從事商務(wù)等）的消費(fèi)者居多，屬于消費(fèi)潛力比較高的階層。他們追求生活各方面的完善，包括地理環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃和配套設(shè)施都希望一步到位。 按組團(tuán)劃分： 首期開發(fā)的西側(cè)（砂山街）建議命名：……苑 北側(cè)（臨一環(huán)路高架公路）建議命名：……苑 二期開發(fā)的東面建議命名：……苑 二期開發(fā)的南面建議命名：……苑道路命名（1）西大門入口主干道命名為……大道；（2）連接主干道邊的區(qū)內(nèi)中心環(huán)道命名為……路；（3）根據(jù)東、南、西、北不同方位，分別命名為……路（4）沿堤岸邊的建議命名為……路（5）組團(tuán)小區(qū)之間道路分別為一路、二路、三路等區(qū)分；（6）各組團(tuán)內(nèi)的道路命名： A、………… B、………… C、…………單位戶型間接命名 按不同的單位戶型間格分別命名 二房二廳二衛(wèi)：溫馨型 三房二廳一衛(wèi)：典雅型 三房三廳二衛(wèi)：舒適型 四 房 以 上：聚豪型第二節(jié)：項(xiàng)目定位 本部分的策劃是在銷售力分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，進(jìn)一步推動(dòng)銷售力，尤其是獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并指出項(xiàng)目定位。l 項(xiàng)目位處二環(huán)路以外，對(duì)買家造成心理的不良影響（郊區(qū)購(gòu)房）。u 組團(tuán)式發(fā)展策略，是項(xiàng)目長(zhǎng)期開發(fā)建設(shè)中消費(fèi)者、發(fā)展商雙方滿意的保證。當(dāng)中住宅119萬(wàn)平方米，銷售額29億元，增長(zhǎng)率達(dá)20%27%。策劃思路 我司認(rèn)為，策劃的關(guān)鍵是讓項(xiàng)目持續(xù)旺銷，旺銷的核心是銷售力。 本策劃書分為兩大部分，第一部份是對(duì)本項(xiàng)目總體策劃進(jìn)行闡述，而第二部份是針對(duì)首期住宅發(fā)售而制定的推廣策略和相應(yīng)的工作計(jì)劃。以去年統(tǒng)計(jì)所得，共銷售各類商品房149萬(wàn)平方米。價(jià)格：1980—3515元/平方米單位面積：72—150平方米戶型面積：二房二廳至三房二廳推廣定位：超大型高檔綜合生活社區(qū)沈陽(yáng)新世界花園發(fā)展商：新世界（中國(guó)）有限公司地址：總占地面積：開發(fā)面積：當(dāng)中一期開發(fā)面積：10萬(wàn)平方米規(guī)劃布局：一期為29棟，全部為5層及6層的住宅單位面積：90—160平方米戶型間格：多達(dá)11種戶型，主力戶型為159/160平方米推廣定位：沈陽(yáng)最大的港式花園新城項(xiàng)目理解/分析/總結(jié)（1）項(xiàng)目理解 總占地面積：155400M2 容積率： 總建筑面積：335913M2 綠地率：% 規(guī)劃居住人口：9830人 建筑密度：21%歸納如下：SWOT分析S—優(yōu)勢(shì)u 發(fā)展商將引進(jìn)沈陽(yáng)地區(qū)重點(diǎn)教育機(jī)構(gòu)入小區(qū)內(nèi)，為提升項(xiàng)目的文化價(jià)值奠定基礎(chǔ)。 項(xiàng)目周遍仍為雜亂無(wú)章的棚戶區(qū)，區(qū)域環(huán)境，短期內(nèi)難以完全得到改變。.T—威脅l 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的時(shí)間跨度大，極易受市場(chǎng)的變化而左右樓盤的銷售。組團(tuán)命名 基本原則是小區(qū)內(nèi)各組團(tuán)的命名，要有內(nèi)在聯(lián)系，與項(xiàng)目命名及方位有一定聯(lián)系，且易記。在同檔次的樓盤中，買家的注意力往往會(huì)集中在綜合質(zhì)素高、名氣響、先天條件好的樓盤。%；? %。樂(lè)于接受新事物，有積極的人生觀。產(chǎn)品：從感性與理性兩方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行描述，將其特 然清晰，直接地展示出來(lái)。.? 紅色：熱情、社區(qū)人文環(huán)境、發(fā)展商理念。第三節(jié)：價(jià)格定位 經(jīng)過(guò)反復(fù)比較周邊重點(diǎn)項(xiàng)目和針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售價(jià)格，本著“順利啟動(dòng)，逐年提升”的價(jià)格策略，根據(jù)項(xiàng)目成本、土地成本、建筑成本及市場(chǎng)接受能力，確定項(xiàng)目定位。具體定價(jià) 建議： 在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期： 入市均價(jià)為……元/平方米 最高……元/平方米 最低……元/平方米； 在首次公開發(fā)售期： 均價(jià)為……元/平方米 最高……元/平方米 最低……元/平方米。其中將小區(qū)前庭主入口廣場(chǎng)、中心噴泉式廣場(chǎng)及河畔綠地公園做為該小區(qū)的中心景觀區(qū)，并通過(guò)交通系統(tǒng)將中心景觀，次中心景觀及各分區(qū)微型區(qū)塊景觀連接在一起，構(gòu)成序列式、共享型園林系列，從而形成完整的開敞式空間。同時(shí)注重整體立面的陽(yáng)臺(tái)，檐角、線角處理。 在景觀元素的設(shè)置上要以人為中心并有序地結(jié)合水體、植被、燈光及小品等多種元素，創(chuàng)造高低錯(cuò)落，主題鮮明、層次豐富的景觀區(qū)域。.小區(qū)配套