【正文】 ，產(chǎn)品奠定公司在市民心中地位合肥市民對公司品牌期望過高，其產(chǎn)品一般公司、項(xiàng)目品牌在合肥深受客戶認(rèn)可合肥本土開發(fā)商的驕傲，項(xiàng)目深入人心項(xiàng)目的影響力遠(yuǎn)大于公司品牌影響力操作特點(diǎn)充分表現(xiàn)產(chǎn)品景觀優(yōu)勢，準(zhǔn)確把握目標(biāo)客群大盤分五期滾動(dòng)開發(fā)，開發(fā)節(jié)奏較快，調(diào)整能力較強(qiáng)對合肥的小高層、高層開發(fā)經(jīng)驗(yàn)非常成熟重視項(xiàng)目品質(zhì)的提升，分多期持續(xù)開發(fā)，操作速度緩慢擁有深厚的政府背景，享受較多優(yōu)惠政策，但操作水平一般土地儲(chǔ)備合作化路與黃山路交口，原自行車廠（400畝）目前無土地儲(chǔ)備目前無土地儲(chǔ)備長江西路，和平路與南陵路交口（總300畝）建材二廠、佳通輪胎廠（總500畝）二．產(chǎn)品競爭對手分析城市風(fēng)景名稱城市風(fēng)景開發(fā)商/發(fā)展商徽商集團(tuán)銷售時(shí)間/周期06年6月開始銷售，存量30余套規(guī)模共14棟860余戶，住宅4棟16層，6棟11層，4棟16層公寓物業(yè)形態(tài)小高層 高層 公寓戶型3/2/2 3/2/1 2 /2 /1 1/1主力住宅3 / 2 / 2面積住宅70140M2，公寓5080M2主力住宅136140平方配比5080約200套 136140約400套 115124約200套戶型特點(diǎn)戶型以年輕一次置業(yè)需求為設(shè)計(jì)依據(jù)，結(jié)構(gòu)緊湊，各功能區(qū)分清晰，贈(zèng)送空中花園戶型較多。合肥市匯聚能力較強(qiáng)，有5％－10％的外地客戶在合肥置業(yè)。這種開發(fā)習(xí)慣使得一些開發(fā)商在一些小地塊上的競爭優(yōu)勢明顯。市場對中小戶型（90㎡130㎡）的消化速度較快，對大戶型（140㎡以上）的接受程度一般，面積超過150平米的大戶型銷售緩慢。政務(wù)區(qū)有影響力的開發(fā)商是上海綠地集團(tuán)，代表樓盤是綠地國際花都。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于合肥西部，由于該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成熟較早，房地產(chǎn)開發(fā)也較早，目前這一區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)逐漸減少。多為沿交通要道分布的商務(wù)公寓和寫字樓等項(xiàng)目。 根據(jù)合肥市07年土地儲(chǔ)備情況，推測合肥市08年供地情況，08年合肥市將在不同區(qū)域推出規(guī)模地塊，這種規(guī)模地塊的推出可以加強(qiáng)整個(gè)房地產(chǎn)市場的自主調(diào)節(jié)能力及競爭能力。房價(jià)也由2007年3月的3422元/平米增加到2008年3月的3811元/平米，％，2008年廬陽區(qū)商品房市場有所回升。從住宅成交均價(jià)上看，高新區(qū)的成交均價(jià)一直是合肥市八個(gè)區(qū)中最高的區(qū)域，高出其他區(qū)域100—1200元/平米不等。從各個(gè)區(qū)域的價(jià)格走勢上我們可以看出，總體2007年、2008年都有所增長。2007年12月、2008年1月和2月的供需情況可以看出合肥住宅市場的供應(yīng)與需求正在發(fā)生波動(dòng)，正在進(jìn)行調(diào)整。由此可知2007年10月以來由于剛性需求的帶動(dòng)合肥市住宅均價(jià)增長較快，但是進(jìn)入2008年住宅均價(jià)有所回落，市場逐漸轉(zhuǎn)向理性。在經(jīng)歷過2008年1－2月的銷售淡季后，成交量都有很大的回升，較去年同期也有很大的提高。％，％，合肥市市區(qū)商品房和住宅成交量經(jīng)歷了2月的交易市場低谷，3月成交量都有很大的回升，市場逐漸回暖，3月和1月的成交量基本持平。％，同比增長約15倍，供應(yīng)量有所回升。合肥市新增供應(yīng)面積環(huán)比分析，環(huán)比減少13％，％。006年合肥房地產(chǎn)市場銷售量迅速增長的主要原因4）城市經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)不足，04年僅為2萬多平米。近期城市發(fā)展方向 近期重點(diǎn)向南、向西發(fā)展，建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地，適度向北部、東部和西南部發(fā)展近期城市重點(diǎn)發(fā)展地區(qū) 近期重點(diǎn)建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地（包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、磨店地區(qū)、新站北地區(qū)、黃山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等6個(gè)地區(qū)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。交通通訊便捷：蜀山區(qū)地處全國交通規(guī)劃的樞紐位置，鐵路、公路、航空、通訊基礎(chǔ)設(shè)施完備。規(guī)劃建設(shè)中的重點(diǎn)項(xiàng)目：? 西南、南方向的政務(wù)文化新區(qū)、黃山公園、國際望湖城。 同時(shí)省政府規(guī)劃把合肥建設(shè)成為全省最重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，及華中和長江中游地區(qū)重要的中心城市。各級自然科學(xué)團(tuán)體200余個(gè)，雄厚的科技實(shí)力為合肥城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的經(jīng)濟(jì)生機(jī)和活力，智力資源在全國同類城市中名列前茅。 ，%。D、符合金色池塘小區(qū)的整體規(guī)劃要求金色池塘小區(qū)總規(guī)劃建筑面積約45萬平方米，規(guī)劃有池塘、溪流、山林景觀及多層、洋房、小高層、高層等建筑形態(tài)。國家已明確提出把加大城鎮(zhèn)建設(shè)作為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要方面，培養(yǎng)成目前國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。 “金色池塘三期EF標(biāo)段”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告發(fā)展商：合肥英泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：韓 健編制日期：2007年12月目 錄第一章 項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱、地址開發(fā)商概況第二章 項(xiàng)目背景及必要性項(xiàng)目建設(shè)背景項(xiàng)目建設(shè)必要性第三章 市場分析投資環(huán)境分析市場分析區(qū)位分析需求分析周邊樓盤分析第四章 建設(shè)條件項(xiàng)目選址自然條件和社會(huì)條件第五章 建設(shè)規(guī)模第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指導(dǎo)思想規(guī)劃方案第七章 項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃及營銷策略第八章 項(xiàng)目投資估算、經(jīng)濟(jì)效益分析及總結(jié)第一章 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱“金色池塘三期EF標(biāo)段” 項(xiàng)目地址第二章 項(xiàng)目背景及必要性項(xiàng)目建設(shè)背景金色池塘項(xiàng)目總占地面積約35萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約45萬平米。項(xiàng)目建設(shè)必要性A、建筑產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，它能從消費(fèi)和投資兩個(gè)領(lǐng)域拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。同時(shí)，該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，盤活了土地資源的存量，提高了土地的利用率和使用價(jià)值。城市人口 ，%。擁有中國科技大學(xué)、安徽大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等高等學(xué)府13所，有中國科學(xué)院等各類科研機(jī)構(gòu)200余所。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 根據(jù)規(guī)劃合肥市GDP年均增長保持在12％左右，到2010年將達(dá)到1000億元，人口規(guī)模也將超過300萬人。在現(xiàn)有城市基礎(chǔ)上，城市重點(diǎn)發(fā)展方向是：限制向北、向西發(fā)展（以二環(huán)路為界線）；適當(dāng)向東發(fā)展；主要向城市西南、南方向發(fā)展。近年來先后榮獲“全國社區(qū)服務(wù)示范城區(qū)”、“全國社區(qū)建設(shè)示范區(qū)”、“全國社區(qū)教育試驗(yàn)區(qū)”、全國科普教育先進(jìn)城區(qū)、“全國文化工作先進(jìn)區(qū)”、“全國普法工作先進(jìn)區(qū)”、“全國林業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)”、“全國老年工作先進(jìn)區(qū)”、“全國社區(qū)殘疾人工作示范區(qū)”、“全國科技進(jìn)步先進(jìn)城區(qū)”、“全國民政工作先進(jìn)區(qū)”三連冠等17項(xiàng)國家級桂冠。目前轄區(qū)內(nèi)的琥珀山莊、夢園小區(qū)、綠城桂花苑等一大批獲國家級獎(jiǎng)項(xiàng)的高品位住宅小區(qū)星羅棋布，是合肥人居最佳之地。世界知名商業(yè)巨頭家樂福、百安居、麥德龍均落戶區(qū)內(nèi)，各類商業(yè)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)林立，金融、證券、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)齊全。3）2002年住房制度的改革、住房分配貨幣化、住房補(bǔ)貼的到位及合肥公積金貸款比例的增加，促使住房需求進(jìn)一步提升。B、預(yù)計(jì)新開面積： 根據(jù)從國土局獲取的歷年土地供應(yīng)數(shù)據(jù)，通過對合肥市2007年以前出讓土地尚未開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行分析，預(yù)測08年可進(jìn)行開工的面積。新增預(yù)售面積區(qū)域分析從各區(qū)域新增供應(yīng)量來看，3月份新站區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)和高新區(qū)新增住宅供應(yīng)面積都較少，出現(xiàn)很大幅度的下滑。％，％。合肥市主要區(qū)域住宅成交量月度環(huán)比分析縱觀高新區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)和新站區(qū)，2007年商品房銷量有很大的提高，特別是2007年9－12月銷售進(jìn)入最旺季，這四個(gè)月的銷量均創(chuàng)下各區(qū)的歷史新高，同時(shí)這四個(gè)月也是合肥市商品房銷售的最旺季，合肥市的銷量在這四個(gè)月均達(dá)到或超過100萬平米。2008年3月合肥市住宅均價(jià)回升至3530元/平米，％，％。2007年511月合肥市新增住宅供應(yīng)量一直低于住宅成交量，合肥市住宅市場在這7個(gè)月中呈現(xiàn)出需求大于供給，住宅市場供不應(yīng)求，區(qū)域整體供應(yīng)量進(jìn)一步被消化，這相應(yīng)的引起了合肥市住宅成交均價(jià)有較快的增長。蜀山區(qū)的均價(jià)也有較大的波動(dòng)，2007年112月曾一度高于3800元/平米，2月有所回升，但是到2008年3月均價(jià)回落到3972元/平米，％，但是同比增長12％，蜀山區(qū)均價(jià)的波動(dòng)也是正常的市場反映。市場上住宅余量進(jìn)一步減少，這相應(yīng)的引起了高新區(qū)住宅成交均價(jià)在2007年有較快的增長，從2007年3月的3654元/平米增長到2008年3月的4302元/平米，％，高新區(qū)均價(jià)增長較快。市場上住宅余量進(jìn)一步減少。三、市場化水平分析 合肥市房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，合肥市房地產(chǎn)市場007年才形成平穩(wěn)增長的供給量，而這種供給量是02－03年小規(guī)模多宗數(shù)土地釋放的結(jié)果，這種釋放是瞬間釋放，市場競爭及自主調(diào)節(jié)能力較差。這一片老城區(qū)的是全市行政、商貿(mào)、金融、信息和文化的中心，這一區(qū)域的土地拆遷成本高昂，住宅項(xiàng)目的開發(fā)量一直很小。城市西區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施成熟帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā) 城市西區(qū)是一環(huán)以西的區(qū)域。預(yù)計(jì)08年該區(qū)域100畝以上的樓盤供應(yīng)會(huì)超過10個(gè)，成為合肥市房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主體。二、產(chǎn)品特征100－130平米戶型為主，戶型設(shè)計(jì)風(fēng)格多樣。合肥市房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求最大利潤，大多數(shù)開發(fā)商都盡量放慢開發(fā)速度、延長開發(fā)周期，等待房價(jià)上漲，獲取最大利潤。合肥市中心區(qū)域的客戶向四周發(fā)散，可以為周邊樓盤提供30％左右的客戶。 我們選取了三家外地企業(yè)和兩家本土企業(yè)為代表，分析其操作特點(diǎn)，尋找競爭優(yōu)勢。楓丹