國(guó)家政策對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 價(jià)格下跌房地產(chǎn)緊縮投機(jī)成本提高利率提高購(gòu)買(mǎi)需求減少在發(fā)達(dá)國(guó)家，利率是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)過(guò)熱的主要手段，但是在我國(guó)效果并不明顯，這是與我國(guó)金融制度緊密聯(lián)系的。價(jià)格下降投機(jī)需求降低投資風(fēng)險(xiǎn)增大投機(jī)成本提高開(kāi)征交易稅收交易環(huán)節(jié)的稅收不僅降低投機(jī)者收益，更重要的是，增大了其投機(jī)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投機(jī)需求的打擊非常明顯。它們通過(guò)供給環(huán)節(jié)調(diào)控來(lái)抑制市場(chǎng)膨脹。信貸政策的滯后期比較長(zhǎng)，研究表明其滯后期一般為612個(gè)月，因此，效果也不是很及時(shí)。此時(shí)推出的宏觀(guān)調(diào)控政策具有強(qiáng)大的影響力。 正確理解政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，必須從三個(gè)方面進(jìn)行綜合思考：一是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)；二是政策出臺(tái)的目的和實(shí)際功能；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的狀況和基本趨勢(shì)。原因如下：（1）經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)形成持續(xù)的購(gòu)買(mǎi)能力。（3）房地產(chǎn)的過(guò)渡炒作目前還不是我國(guó)的普遍現(xiàn)象，只是局部存在。低質(zhì)量投機(jī)者將被擠出市場(chǎng)，而實(shí)力強(qiáng)、投資能力強(qiáng)的投機(jī)者仍然會(huì)留在市場(chǎng)，并有短期投資轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期投資。（６）政策影響力會(huì)在一個(gè)相對(duì)柔性的過(guò)程中釋放。（２）傳統(tǒng)商業(yè)的改造引發(fā)的需求增長(zhǎng)空間很大。在今后幾年，只要是房子就能賣(mài)出的情況將不復(fù)存在，必須仔細(xì)甄選項(xiàng)目，具有實(shí)際需求支撐的項(xiàng)目仍然值得投資。投機(jī)下滑，自住需求開(kāi)始抬頭，投資由短期轉(zhuǎn)向中長(zhǎng)期。整體市場(chǎng)下滑導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，從而導(dǎo)致寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。（５）長(zhǎng)期市場(chǎng)信心仍然存在?？駸嵬稒C(jī)潮退去后，市場(chǎng)回歸理性，買(mǎi)房開(kāi)始慎重，導(dǎo)致去化速度減慢。（2）對(duì)外開(kāi)發(fā)的不斷深化，形成外來(lái)需求的持續(xù)增長(zhǎng)。政策調(diào)控屬于階段性影響，因此，我們有必要從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)角度來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。市場(chǎng)價(jià)格整體下滑，但是不同地段的差異很大。目前的新推出的房地產(chǎn)稅收全部都是針對(duì)需求環(huán)節(jié)的稅收，而不是開(kāi)發(fā)供給環(huán)節(jié)的稅收。對(duì)開(kāi)發(fā)商提高利率和限貸，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源減少，同時(shí)資金成本提高，這會(huì)直接打擊開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)擴(kuò)張規(guī)模和市場(chǎng)控制能力，素質(zhì)不高的企業(yè)就會(huì)被淘汰，從而從供給角度控制市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)。根據(jù)政策影響滯后期和效應(yīng)特征，我們可以將政府政策分為三類(lèi)：長(zhǎng)滯后期政策、中滯后期政策和短滯后期政策。從以往看，我們已經(jīng)大大低估了國(guó)際資本的規(guī)模，在其上它們主要為國(guó)際性機(jī)構(gòu)投資者，市場(chǎng)影響力非常大，因此，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)的影響會(huì)比較大。而這兩個(gè)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響非常之大，因此，政府不希望這種壓力能夠逐步釋放。人民幣升值已成定局，人民幣升值之后會(huì)導(dǎo)致以套匯為目的的國(guó)際資本撤離我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況來(lái)看，政府通過(guò)加息調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的會(huì)非常慎重。房地產(chǎn)行業(yè)崩潰最大的風(fēng)險(xiǎn)就是金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)嚴(yán)重依賴(lài)金融機(jī)構(gòu)的融資，大部分資金都來(lái)自于融資貸款，因此，其崩潰將導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)大量壞賬的產(chǎn)生，甚至引發(fā)金融危機(jī)。房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資非常高的比重，％，近兩年持續(xù)提高。隨著市場(chǎng)擴(kuò)張?jiān)絹?lái)越大，政府態(tài)度才轉(zhuǎn)為明朗。為了保社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府不敢采取過(guò)大力度的政策，因此，收效甚微。單一的政策調(diào)價(jià)在市場(chǎng)極度繁榮的形勢(shì)下，力度有限，往往能夠被市場(chǎng)通過(guò)各種手段抵消。但是從實(shí)際結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟(jì)適用房供給政策，效果并不明顯。所得稅屬于直接稅，而營(yíng)業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。2005年成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵年，政府出臺(tái)政策的密度和強(qiáng)度不斷加大。四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。216。一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。 2005年3月29日，上海市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》,重點(diǎn)指出對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)房屋在一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行將不再提供住房貸款及轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，交易時(shí)并增加營(yíng)業(yè)稅。216。對(duì)政府而言，面臨日益膨脹的房地產(chǎn)市場(chǎng)，擔(dān)心泡破滅對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沖擊和金融風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始采取抑制性措施，控制市場(chǎng)的上漲。因此，我們結(jié)合上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，仔細(xì)解讀政策內(nèi)部機(jī)制，分析政策的影響力度，并基于此，對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期和長(zhǎng)期走勢(shì)做出判斷。216。一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房
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