【正文】 90%3806676元約1903338元免月供6559091247429299387%回報825454107788425869按照項目成本率60%計算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約1015114元免月供655909208335007%回報825454148712356950%2114820元約1268892元免月供65590919001945607%回報8254542047449160%2537784元約1522670元免月供65590935920586217%回報825454189660455270%2960748元約1776449元免月供655909528390126817%回報825454358845861280%3383712元約2030227元免月供655909697576167427%回報8254545280311267390%3806676元約2284006元免月供655909866761208027%回報82545469721616733按照項目現(xiàn)有成本率68%計算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約1150462元免月供65590911451527487%回報825454284060681750%2114820元約1438078元免月供655909208335007%回報825454148712356960%2537784元約1725693元免月供65590915618237487%回報8254541336332170%2960748元約2013309元免月供65590929153069977%回報825454121985292880%3383712元約2300924元免月供655909426879102457%回報825454257334617690%3806676元約2588540元免月供655909562227134937%回報8254543926829424小結(jié)：針對項目成本率從50%到68%的經(jīng)營測算，我們可以明顯看出：酒店運營成本的高低已成為本項目實施投資回報方式的決定因素。酒店管理公司的經(jīng)營水平直接影響到酒店的收入利潤，酒店管理公司的品牌度直接影響購買者的信心。項目本身風(fēng)險 （1）項目銷售報批中的不確定因素 （2）涉及到項目所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離和確立問題 （3）政府政策指導(dǎo)對本項目的影響市場風(fēng)險 （1）市場對該類型產(chǎn)品的接受程度 （2）宏觀房地產(chǎn)市場的投資活躍程度 （3）預(yù)期金融政策的調(diào)整對投資性物業(yè)銷售的影響經(jīng)營風(fēng)險 （1）酒店的盈利能力直接決定對承諾投資回報的實現(xiàn) （2）**酒店業(yè)未來競爭形勢，其他酒店對本項目形成的威脅加快銷售準備工作，搶占市場先機；加大營銷推廣力度，縮短銷售周期，規(guī)避政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的沖擊；提高酒店經(jīng)營管理水平，保證未來合理的投資回報。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻給所有努力的人.學(xué)習(xí)參考。（2）降低酒店固定經(jīng)營成本利用酒店管理公司先進的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。第六部分 可行性研究結(jié)論與建議經(jīng)過對全國和深圳經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對20042005年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為：■ 項目的變更是必要的、可行的、合理的■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)某產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃■ 在20042006年將該項目投放市場的時機是可行的■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟結(jié)論：在宏觀政策、經(jīng)濟、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店銷售是可行的！？樹立**鎮(zhèn)最高檔酒店形象：（1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進知名經(jīng)營管理品牌公司整合經(jīng)營，提升經(jīng)營管理水平和檔次；（2）增加產(chǎn)品附加價值，并在形象和服務(wù)上獨樹一幟，迅速和市場上的競爭對手相區(qū)別；（3）將購房客戶吸收為會員，提升投資回報附加值，增加購買吸引力，促進項目銷售；同時有利于提高以后酒店經(jīng)營的入住率；（4）建立長期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場占有率。按照項目實際成本率68%，入住率45%測算：經(jīng)營測算表（二）類別ABCDE合計客房種類豪華房標(biāo)準房高級房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量（間）98180602014372月出租率（%）406030101045實收房價（元/間/天）464338348600868379實際客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他營業(yè)收入316，336月經(jīng)營成本（元）按項目實際成本率68%計算1，500，000月預(yù)期收益（元）717，496回報方式一月按揭供款（元）銷售均價7000元/平方米，銷售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元655，909預(yù)期贏余（元）61，587回報方式二7%固定回報（元）銷售均價7000元/平方米，銷售總額為141506330元，按7%固定回報，每月還款為825454元825，454預(yù)期贏余（元）107，958小結(jié)：從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營成本率50%核算，無論選擇單純免月供回報模式還是固定7%經(jīng)營回報模式都有一定利潤空間，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險較?。粡谋矶芍阂罁?jù)本項目現(xiàn)有經(jīng)營成本率68%核算，如果選擇單純免月供回報模式基本能做到收支平衡，每月有61587元的盈余；如果選擇固定7%經(jīng)營回報模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入情況會出現(xiàn)一定虧損，每月有10萬元左右資金將用于補貼給業(yè)主的經(jīng)營回報。數(shù)據(jù)來源：XX酒店客房銷售部小結(jié)：根據(jù)上表數(shù)據(jù)計算：%；平均房價約為379元/間/天。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險較大。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，剩余月供款每月從固定回報中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。 項目銷售回款詳見附表1：《項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。同時，該價格從房地產(chǎn)估價理論上講也是合理的，但該價格是按資本化率（投資回報率）8％來計算的，意即是客戶能承受的最高價格。該酒店樓高28層。劣勢：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負沉重利息負擔(dān)；（3）嚴重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項目造成嚴重負面效應(yīng)。目前本項目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項目的最佳出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風(fēng)險，提高發(fā)展商的品牌形象。劣勢（W）項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；項目周邊商業(yè)氛圍較弱；項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。具有公寓和寫字樓，是復(fù)合型酒店物業(yè)小結(jié)：各酒店客房價格一般在對外公布價基礎(chǔ)上給予很大折扣，一般在4折左右。至此，提升南山前海、后海形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場。各種金融機構(gòu)的辦事機構(gòu)遍布全鎮(zhèn)，在經(jīng)濟生活中發(fā)揮著重要作用。深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，**鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變。距深圳經(jīng)濟特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和深圳經(jīng)濟特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定；酒店規(guī)模分析不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過2萬平方米，樓層基本上低于10層，尤其是投資性較強的產(chǎn)權(quán)式酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的產(chǎn)權(quán)式酒店，其經(jīng)營面積相對較大，經(jīng)營樓層有的超過30層；酒店管理公司分析深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的管理企業(yè)分為三種情況：A、發(fā)展商自管B、聘請國內(nèi)外知名酒店管理公司全權(quán)管理C、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理現(xiàn)有的某產(chǎn)權(quán)式酒店因為處于起步階段，而且規(guī)模一般偏小，聘