西安某國際中心建議書可研報告doc(存儲版)
【正文】 人了解了西安，也使西安加快了與國際接軌的步伐。4～11層為高檔酒店，12層為寫字間，13層以上為復(fù)式商務(wù)公寓。根據(jù)調(diào)查，目前西安市場酒店式公寓的月租一般在1000～3000元之間，市場上的酒店式公寓多為39平方米～95平方米精裝戶型，均價接近5000元／平方米，各個區(qū)域均有分布，以西安高新區(qū)居多。 項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目位于城南**成熟區(qū)域，一直是西安區(qū)域房地產(chǎn)、商業(yè)、餐飲投資發(fā)展的熱點(diǎn)，與其它區(qū)域相比，該區(qū)域文教優(yōu)勢強(qiáng)，居住氛圍濃厚，社區(qū)生活配套成熟。第三、智能化配置高檔領(lǐng)先，商務(wù)服務(wù)齊全完善，集“住”、“商”、“家”三種功能于一身，對那些已經(jīng)有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和規(guī)模，但還不愿購買租用寫字間的公司，或者是從事休閑流動辦公的SOHU一族具有極強(qiáng)的吸引力。 功能定位**?**國際中心將建設(shè)西安地區(qū)具有超越性的“城市新生活”，充分體現(xiàn)“區(qū)位決定地位”的價值，項(xiàng)目區(qū)別于現(xiàn)實(shí)市場已經(jīng)上市的現(xiàn)代購物中心商場、五星級商務(wù)會所及酒店式公寓的產(chǎn)品風(fēng)格，將“新地標(biāo)”和“新生活”的開發(fā)理念完全融入項(xiàng)目中。4項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)無2,2,2裝修工程11,5906電氣照明工程11,5904游泳池水處理27,7189火災(zāi)報警27,7181, 5％ 含現(xiàn)有資產(chǎn)處置二建設(shè)投資預(yù)估資金來源方案如下：工程前期支出由公司提供啟動資金3,000萬元。錯誤！未找到引用源。錯誤！未找到引用源。針對資金問題，要制定完整、詳細(xì)的計(jì)劃，才能確保運(yùn)做成功。 資金問題。 項(xiàng)目敏感性分析錯誤！未找到引用源。錯誤！未找到引用源。 資金籌措**1,四其它1,1財(cái)務(wù)費(fèi)用5,000萬元貸款年利率6％2垃圾清理費(fèi)垃圾清理費(fèi)為100元/㎡3其他不可預(yù)見費(fèi)按50元/㎡計(jì)算12電梯工程(5部電梯、10部扶梯）27,7183給排水、中水工程27,7185通風(fēng)工程11,5903建筑物改造費(fèi)用預(yù)計(jì)1土地手續(xù)的完善辦理費(fèi)用無土地證已拿到2建設(shè)、規(guī)劃、施工、銷售等許可及市政配套費(fèi)同時堅(jiān)持用探索城市生活的價值意義，堅(jiān)持用創(chuàng)新的建筑去實(shí)現(xiàn)城市生活的人文關(guān)懷。第二、建筑本身內(nèi)外結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理，與周邊環(huán)境應(yīng)基本協(xié)調(diào)。目前西安成熟的酒店式公寓大多集中在市區(qū)、明德門、西高新等繁華地段，**商圈特別是其核心地段酒店式公寓項(xiàng)目較少。兩梯四設(shè)計(jì)，落地大玻璃觀景窗，都體現(xiàn)了海派住宅的風(fēng)韻。城東新興24G新興地產(chǎn)4,800新興24G位于城東商貿(mào)版塊核心，總建筑面積5萬平方米，融合西北超大時尚家品博覽中心、城東罕有星級酒店式公寓為一體。盡管新盤不斷上市，但卻一直保持暢銷的勢頭，即使在商鋪、寫字樓等市場低迷的情況下，依然價格不菲。**國貿(mào)、百盛**店的商業(yè)類型是綜合百貨，規(guī)模較小，單層面積不足一千平方米：好又多的經(jīng)營模式有效營業(yè)面積只有四千平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足**地區(qū)的消費(fèi)需要。人流經(jīng)人行道可達(dá)商場的主次出入口，經(jīng)用地內(nèi)部道路可達(dá)餐飲及公寓入口。每層總計(jì)52戶。地下一層局部為商場，通過中庭自動扶梯和樓梯與地面商場由直接的聯(lián)系，同時本層設(shè)有自行車庫，管理辦公用房和設(shè)備用房。2）彈性組合原則：突破一般設(shè)計(jì)概念，在設(shè)計(jì)中注重演變和發(fā)展的可能性，單房可演變?yōu)橐环恳粡d，一房一廳可演變?yōu)槎恳粡d，功能多樣，靈活巧妙。 項(xiàng)目功能布局、綠化與交通項(xiàng)目建筑物外形精致古典的立面構(gòu)圖手法，彰顯建筑典雅人文氣質(zhì)，打造端莊大氣，挺拔高聳，具有活力韻味的新時代地標(biāo)建筑。實(shí)行商業(yè)型公司管理，購物中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實(shí)行統(tǒng)一管理。 項(xiàng)目功能分析 酒店式公寓酒店式公寓，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一初裝修、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間。根據(jù)**飯店的現(xiàn)實(shí)，結(jié)合**地區(qū)乃至西安市的發(fā)展趨勢，對其增值改造，通過公司增值改造現(xiàn)有**飯店，投資建設(shè)**其三，飯店除住宿、餐飲外，沒有其它與住宿、餐飲相配套的旅游娛樂、健身、商務(wù)中心等服務(wù)項(xiàng)設(shè)施，服務(wù)功能單純，服務(wù)項(xiàng)目單一的局面，制約了**飯店的市場競爭能力，也制約了公司更進(jìn)一步的發(fā)展。有極高的歷史重要性及房地產(chǎn)市場賣點(diǎn)。擬將對現(xiàn)有建筑進(jìn)行增值改造，建設(shè)****國際中心可行性研究報告第一章 總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目說明建設(shè)內(nèi)容：將現(xiàn)狀**飯店進(jìn)行增值改造，建設(shè)為一座集現(xiàn)代商業(yè)購物中心，五星級商務(wù)會所及酒店式公寓為一體的綜合性大廈——****國際中心主要包括：20,000平方米左右的商業(yè)、特色餐飲中心和商務(wù)會所，分布于建筑的一～八層；50,000平方米左右的酒店式公寓，分布于建筑的九～二十八層，以實(shí)用簡約的小戶型公寓為主，面積在30～70平米左右，可滿足居住，商務(wù)及酒店經(jīng)營等多種需求。 環(huán)境介紹圖2■ **：**距鐘樓約3公里，是以“**十字”為中心的區(qū)域，北至南二環(huán)路，南到緯二街，東迄翠華路，西至朱雀大街。自建店以來一直是接待全國大中型業(yè)務(wù)會議和市、區(qū)人代、政協(xié)會議的主要飯店之一，為西安的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為陜西的旅游文化交流事業(yè)，對外宣傳陜西、宣傳西安做出了巨大的貢獻(xiàn)。西安市商業(yè)中心的南移，**商圈的逐步成熟，則為投資改造提供了商機(jī)。風(fēng)行歐美的酒店式公寓，實(shí)行“酒店式管理、家居式服務(wù)”，吸收了傳統(tǒng)酒店和傳統(tǒng)公寓的長處，十分適合于商務(wù)、會展人員。游客、商務(wù)人士可以當(dāng)作酒店入住、獲得酒店式的服務(wù)、家一般的溫馨和享受。 高檔餐廳高檔餐廳，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，為商戶提供黃金地段的超值餐飲經(jīng)營場所和設(shè)施。大型商業(yè)購物中心位于建筑的15層裙房內(nèi)，含地下一層局部。當(dāng)景觀與朝向相矛盾時，景觀服從朝向。圖5六層為美食城，匯聚各地的風(fēng)味美食，提供更為個性自由的空間，更好的滿足消費(fèi)者的需求。 道路交通系統(tǒng)分析用地西臨城市主干道長安路，主要車流方向?yàn)閺谋敝聊?，北?cè)臨城市規(guī)劃路。項(xiàng)目所在地地區(qū)——**地區(qū)作為區(qū)域商業(yè)中心之一，位于西安市12個區(qū)域商業(yè)中心之首，其周邊環(huán)境的特點(diǎn)決定了對**飯店進(jìn)行增值改造，構(gòu)建兩萬平米左右，停車、休憩、餐飲娛樂等配套設(shè)施齊全的商業(yè)購物中心，勢必具有廣闊的前景：⑴人口密度大，消費(fèi)水平高**地區(qū)現(xiàn)有居民40萬人，**所在地區(qū)雁塔區(qū)的職工平均工資、人均可支配收入均居西安市資第一，**商圈內(nèi)的消費(fèi)者人均消費(fèi)能力、消費(fèi)水平較高。⑷**商圈偶然性消費(fèi)**地區(qū)作為西安市的第二商業(yè)區(qū)，其消費(fèi)群體覆蓋了整個西安市區(qū)，因此其偶然性消費(fèi)在整體銷售額中也占非常高的比率，約為24％。這種開放的環(huán)境
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