【正文】 飲街、酒吧街、茶葉街、花卉街、圖書街、建材一條街等。但大部分應用概念型操作手法操作商鋪，這將給社區(qū)留下很大的隱患所以雖然新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但開發(fā)商更應該從市場定位、產品設計、業(yè)態(tài)配比、店鋪分割、銷售模式等方面進行詳細策劃，考慮如何能提供給市場完美的項目。從功能上看有綜合類型的如北京王府井大街，有專業(yè)類型的如北京的三里屯、香港的藍桂坊都是比較著名的都市休閑街。政策表明，平抑房價仍將是２００５年政府宏觀調控的重要組成部分之一，如果今后房貸持續(xù)加息，必將會進一步提高投資成本。經營需求－－錯位的需求：主題商場：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)占據(jù)需求主流，新興業(yè)態(tài)增長迅速。 五大品牌商業(yè)街——秀水街、三里屯酒吧街、潘家園舊貨市場、十里河建材一條街和萊太花卉一條街。 本案周邊商圈分布圖CBD商圈CBD這一規(guī)劃是在1998年正式出臺，并在2001年得到最終確定的，其發(fā)展過程也僅僅經歷了三、五年時間，但由于區(qū)內早期的國貿中心最始建于1985年，而在那是國貿就已經樹立了其中央商務區(qū)的核心位置。從區(qū)域價值來看，三元橋區(qū)域內聚集了南銀大廈、中旅大廈、希爾頓酒店、長城飯店、昆侖飯店、京城大廈等眾多高檔寫字樓與五星級酒店。最初每平方米在1800美元~2500美元。至今外國客人都是三里屯的穩(wěn)定消費群體。其他樓層商鋪為租賃方式。其客戶來源10%為淘貨人群，40%為時尚前衛(wèi)人士，50%為外國籍人士和入境旅游者。 業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)B1箱包127635鞋3111555首層服裝（外貿、休閑）2691345二層服裝（外貿、休閑）4352000三層童裝80400絲綢、針織、民族4001000四層珠寶、仿工藝品275700手表50250眼鏡25125化妝品630飾品50100運動用品25125家電、小百貨25120古玩、民族字畫、茶具100400總計150018000綜評：新秀水街其商業(yè)樓的地下2層、3層主要為車庫，共有停車位300多個，商業(yè)樓前后兩個廣場還可停放大型旅游大巴30多輛，解決以往到老秀水入境旅游觀光團體購物停車不便的問題。其的經營項目是時尚服裝服飾、鞋類；經營生意一般，現(xiàn)屬于維持狀態(tài)。經營模式標準攤位25平米，租金：20元/平米/天。業(yè)態(tài)一層32家：工藝品、服裝各占一半；二層32家；三層30家；四層、五層各20家經營模式標準攤位為20平米。酒吧區(qū)將專攻異域文化風情，與目前三里屯酒吧街的異域文化風情相吻合。經營模式日租金為10至20元/平米/天（建面）。三里屯區(qū)域服務業(yè)態(tài)分析位置及規(guī)模位于朝陽區(qū)三里屯北路東側。消費者行為調研根據(jù)400份的消費者抽樣調查，發(fā)現(xiàn)消費者對于時尚類服裝和外貿服裝具有兼容性，只要喜歡適合自己就行，而不會考慮市場是否是以時尚服裝為主或是以外貿服裝為主。理念定位三里屯/多元化/時尚流行前沿/綜合娛樂消費。經營時間11:30至23:30鋪位設計要求在保證人流動線暢通的基礎上，做藝術上的處理，如以圓形、弧形鋪位表現(xiàn)。項目處于東二、三環(huán)之間、工人體育場北路北側、東直門外大街南側、三里屯路西側，所在區(qū)域道路交通縱橫交錯十分便捷，這種“井”字形網狀道路交通有利于吸引各個方向的人流。進入宗地主臨道路三里屯街的人流主要是從工人體育場北路進入的人流，人流動線主要是在道路東側的酒吧一條街，根據(jù)人群消費心理，較多的人群會仍然集中在東側路上，這對本案位于道路西側來說較為不利。從相鄰商業(yè)房地產功能上看，可以支撐餐飲、娛樂、休閑購物等行業(yè)，有利于帶來滾滾人流，且顧客群體的活動具有一定的相容性和連帶性，可以共同培育市場、培育商圈、互惠互利。除基本的商業(yè)選址的考慮如人口聚集、交通集散、幾何中心因素等外，其中基地宜選擇地理和地形位置的突出點，以提高能見系數(shù)，并根據(jù)基地的特點制定響應的設計手段，為未來的經營狀況打下良好的基礎。它包括道路類別、顧客來店的方便度、周邊社區(qū)及配套商業(yè)的類別等分析。商戶定位零售業(yè)態(tài)以經營中、高檔服裝服飾等時尚前衛(wèi)類零售商品的商戶，如佳藝時尚廣場、秀水2號、日壇商務會館、北京攻略等經營時尚淘貨的商戶為主流，兼有中、高檔次的時尚品牌服飾主力店，以提升本項目商業(yè)品質。大廈定位綜上所述，本案定位于佳藝的豪華版，而非升級版。四、項目的市場定位定位的依據(jù)，說明酒吧定位不適合，本身的建筑形態(tài)對于此類業(yè)態(tài)支撐不足。各層都為獨立店鋪，一層最小鋪位60平米，最大160平米，2層以上鋪位面積基本在200以上。核心商圈消費業(yè)態(tài)市場型商鋪供應量分析業(yè)態(tài)商戶數(shù)量商戶比例經營面積面積比例服裝服飾189948%1588461%鞋44311%258510%箱包2085%17957%針織、絲綢52513％8504%小百貨、飾品41911%20368%工藝品41110%15005%美容、美發(fā)、美甲12300%食檔401%1100%其他15％110％總計約3972約26160核心商圈消費業(yè)態(tài)市場型商鋪租金水平匯總分析市場日租金MIN日租金MAX日租金AVE轉讓費（萬）交租方式雅秀332820一年半付佳藝33――15年付新秀水1666――年付那里1723――――年付同里1723――――年付日壇商務20――5押二付一秀水2號――3押二付三藝嘉――――－――季付核心商圈內其他在售商鋪分析地理位置三里屯南街盡頭，泰悅豪庭底商 規(guī)模 地上1—3層，總建筑面積為5060平米，共計33個單位，面積分割從40平米至1500平米，使用率72%銷售模式售價26萬元/平米（建筑面積）。街區(qū)所有建筑均為4層低密度，限高18米。租金交付押二付三，轉讓費3萬。同里的進貨渠道：服裝大部分是自創(chuàng)自己設計自己做，還有一部分就是廣州、香港、日本；工藝品有東南亞的，主要是泰國的，還有西班牙的，還有一家香港老板自己在廣東有自己的生產基地。 無轉讓費。 秀水街市場地理位置長安街北側，東臨貴友大廈，南接長安街，永安里紅綠燈的西北角 規(guī)模 地下1層，地上1—5層，商戶總量1500戶，標準鋪位5平米或10平米交通因緊鄰長安街，公交線路較多，非常方便特點擴大民族特色，主打“民族、時尚、前衛(wèi)”大品牌商品；主要消費者為入境的國際旅游團體或旅游者，以及周邊使館區(qū)的工作人員，還有小部分國內慕名而訪的時尚人士。雅秀市場以豐富的商品和良好的環(huán)境吸引了大批中外顧客，特別是入境旅客，分流大部分秀水街的涉外消費者。核心商圈內的消費業(yè)態(tài)的市場型商鋪分析雅秀市場地理位置三里屯，朝陽區(qū)工體北路58號 規(guī)模 地下1層，地上1—5層，交通1111407011416 三里屯下車，乘1140118 工人體育場下車特點經營休閑、民族特色服裝、服飾；主要消費者為入境的國際旅游團體或旅游者，以及周邊使館區(qū)的工作人員，還有小部分國內慕名而訪的時尚人士。光顧三里屯酒吧的中國人中，來自“三資企業(yè)”的白領和文化藝術、演藝界的人士占大多數(shù)。盡量避免，或是降低競爭風險，打造區(qū)內稀缺產品，做到對區(qū)域功能，或區(qū)內產品的補充，才是本案能夠在眾多競爭項目中脫穎而出的關鍵。從地理位置上來說，三元橋既是首都城區(qū)通向機場高速公路和京郊東北的出入口，又是三環(huán)路的重要組成部分，是真正意義上的北京“城市第一印象區(qū)”。便利的交通條件及大面積的綠化和清新潔凈的空氣東三環(huán)沿線區(qū)域不但是一個單純的商務區(qū)，更是一個生活氛圍濃厚的高尚居住區(qū)。 兩大商業(yè)環(huán)帶——四環(huán)路“購物環(huán)境帶”和五環(huán)路“大型物流產業(yè)帶” 三大商業(yè)特區(qū)——CBD、奧林匹克公園和電子城。投資需求－－投資者很受傷：商鋪投資風險的顯現(xiàn)將會有效推動投資者盡早走向成熟，促使發(fā)展商提高商鋪的操作水平。首先，近年來商業(yè)地產租金下浮、投資收益降低，利率連續(xù)上調顯然會大幅度提高“以租養(yǎng)貸”的成本。商業(yè)街－－城市服務業(yè)態(tài)商業(yè)街作為一座城市的“窗口”和“名片”，正以其的商業(yè)價值對城市振興發(fā)展的推動作用而成為中國未來商業(yè)形態(tài)的重要模式。社區(qū)商鋪－－搶占主流：目前社區(qū)與寫字樓的附帶商呈現(xiàn)出越來越多、越來越大的趨勢。位居世界五百強之首的沃爾瑪在我國開設了33家分店。本案周邊在售房地產市場以公寓為主體，其客群分布大致可分為東四環(huán)朝陽公園區(qū)域、朝外區(qū)域、以及幸福村區(qū)域。商業(yè)用期房買賣價格為14219元/平方米，%。2005年房價走勢將穩(wěn)中有升，價格還將有小幅上漲，增長幅度約5％至8％左右。%%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出12730元。，%。投資在奧運場館和相關基礎設施建設以及房地產的帶動下，預計增長13%左右。%。商品房市場需求活躍。投資：投資增勢趨于平穩(wěn)。居民消費價格指數(shù)為101%。，%；，%；竣工面積3067萬平方米，%。旅游業(yè)：，%，%。（以上數(shù)據(jù)來自《北京市統(tǒng)計局2004年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》）2005年北京市經濟發(fā)展主要指標的初步預測：經濟增長在10%左右，（第一產業(yè)）、（第二產業(yè)）（第三產業(yè)）。（注：以上相關經濟指標及數(shù)據(jù)來自《2005年中國首都發(fā)展報告－北京藍皮書》）朝陽區(qū)經濟發(fā)展現(xiàn)狀2004年，%。全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15757元。存量房交易量進一步擴大。 2005年發(fā)展趨勢預期2005年市場供應及投放量將持續(xù)增長預計施工面積將達到8000萬平方米左右，銷售面積將達到2900萬平方米左右，竣工面積達到2800萬平方米，銷售額將突破1000億元。112月，全市商品期房買賣平均價格5986元/平方米，同比上漲了225元/平方米，％。朝陽區(qū)房地產市場特點及趨勢投資增長快，規(guī)模大，比重高投資多元化，三資貢獻大，億元企業(yè)多開發(fā)熱點多，邊緣集團潛力凸顯房屋銷售、出租雙增，市場持續(xù)火熱整體房價平穩(wěn)，商品住宅微揚需求旺盛，空置房面積負增長土地供應量未減，新開工項目穩(wěn)步增長 CBD區(qū)域內房地產分析2．4．1CBD住宅客群分析CBD外圍這一區(qū)域的主要以住宅類型的物業(yè)為主體，客群結構除當?shù)氐牟糠志用裢?，主要以工作在CBD的白領、小企業(yè)主、自由職業(yè)者，乃