【正文】 。將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)代理發(fā)展成為以房地產(chǎn)代理為核心，向房地產(chǎn)金融、不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)?shù)确?wù)衍生必將成為房地產(chǎn)中介的新動(dòng)向和新競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域，也將成為行業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。如今除了北京，沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)天津、大連、青島、上海等已完成全部布局。21世紀(jì)在這方面投入巨大，在美國(guó)房地產(chǎn)管理軟件的基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)兩次本地化和升級(jí)，并提供給下屬500多家加盟商使用。同時(shí)由于每個(gè)城市只能惟一授權(quán)一家區(qū)域加盟商，所以先入者優(yōu)勢(shì)明顯，他們可以在一個(gè)很高的起點(diǎn)上運(yùn)作當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、搶得更多的市場(chǎng)份額。2002年曾經(jīng)是我愛(ài)我家的一段困難時(shí)期，主要是在全國(guó)的擴(kuò)張速度過(guò)快，當(dāng)時(shí)成立的分公司達(dá)到9個(gè)。倡導(dǎo)CRM客戶管理新理念 　　CRM是英文cu s tom s re la tion m an－agem en t的縮寫形式，強(qiáng)調(diào)的是對(duì)客戶進(jìn) 行全程管理以更好地滿足客戶的需求。 　　實(shí)際上，我們的房地產(chǎn)公司顯然已經(jīng)意識(shí)到建立房地產(chǎn)信息服務(wù)系統(tǒng)的重要，有些公司 開(kāi)始自行設(shè)計(jì)房源數(shù)據(jù)庫(kù)，以向客戶提供服務(wù)。中國(guó)的中介市場(chǎng)的發(fā)展只有幾年的時(shí)間，如果沒(méi)有創(chuàng)新只是一味跟在別人后面簡(jiǎn)單效仿，催生出的也許是與期望完全不同的一種模式。一是程序比較簡(jiǎn)化。 境外房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)擁有一站式服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)等先進(jìn)的服務(wù)理念和相應(yīng)的技術(shù)，上海房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)只有從根本上提高服務(wù)水平，提高技術(shù)含量才能與之抗衡；國(guó)外服務(wù)業(yè)看重品牌和信譽(yù)，上海的房地產(chǎn)行業(yè)也必須從提高品牌的認(rèn)知度入手，不斷提高美譽(yù)度。房產(chǎn)中介之間的競(jìng)爭(zhēng)將在今后幾年內(nèi)更加激烈。 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)及優(yōu)質(zhì)服務(wù)課程 壓力管理課程信息技術(shù)支持為加盟商提供整套信息技術(shù)系統(tǒng)，包括為加盟商度身定做的“美聯(lián)特許經(jīng)營(yíng)專區(qū)”及“物業(yè)管理系統(tǒng)”電腦軟件，使加盟店實(shí)現(xiàn)客戶及房屋信息資源共享，辦公、業(yè)務(wù)、客戶服務(wù)亦能信息化及流程化，進(jìn)一步提高工作效率及經(jīng)濟(jì)利益；宣傳推廣支持為加盟店提供系列媒體及廣告手段組合，讓加盟店能以最少的費(fèi)用獲得最大的廣告效果，最終獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。 房地產(chǎn)交易展覽會(huì)中介的問(wèn)題目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中存在的突出問(wèn)題，監(jiān)管不到位目前我國(guó)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)全國(guó)性的法規(guī)依據(jù)僅有3部：《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和工商行政部門制定的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。對(duì)于其中收費(fèi)的項(xiàng)目，雖然政府部門規(guī)定了最高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)約束，卻無(wú)法避免一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用消費(fèi)者的不知情而知法犯法、巧立名目收費(fèi)等違規(guī)行為。往往代理企業(yè)對(duì)于消費(fèi)者而言，是處于信息優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)勢(shì)地位的。美國(guó)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)所建立的“多重上市服務(wù)系統(tǒng)”(Multiple Listing Service)則是開(kāi)展房源信息共享的典范。上規(guī)模的品牌企業(yè)太少，不能左右或引導(dǎo)市場(chǎng)，從而造成無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，誠(chéng)信不足，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一等問(wèn)題。不少中介公司缺少一支具有專業(yè)水平的隊(duì)伍，沒(méi)有一套行之有效的培訓(xùn)體系。特許經(jīng)營(yíng)得到認(rèn)同從目前的發(fā)展趨勢(shì)看，大多數(shù)中介都在嘗試走連鎖化、網(wǎng)絡(luò)化的道路。在培訓(xùn)方面，它有21PLUS營(yíng)銷技巧、IMA管理課程、質(zhì)量服務(wù)課程、二手房買賣培訓(xùn)、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)等；在運(yùn)營(yíng)支持方面，它有店內(nèi)運(yùn)營(yíng)輔導(dǎo)、商業(yè)計(jì)劃的制定及執(zhí)行輔導(dǎo)、調(diào)差安家、衍生事業(yè)、客戶推薦等。來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部、北京區(qū)域分部、上海區(qū)域分部、廣卅區(qū)域分部、深圳區(qū)域分部、廈門區(qū)域分部、大連區(qū)域分部、鄭州區(qū)域分部、杭州區(qū)域分部、溫州區(qū)域分部及寧波區(qū)域分部的主要領(lǐng)導(dǎo)參加了本次峰會(huì)。介紹了21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系、連鎖服務(wù)、培訓(xùn)體系、質(zhì)量服務(wù)、市場(chǎng)推廣、特許授權(quán)系統(tǒng)等內(nèi)容。系統(tǒng)中的投入獲得最大的回報(bào)。并領(lǐng)先于市場(chǎng)。通過(guò)個(gè)人演練、團(tuán)隊(duì)演練、案例討論、質(zhì)詢問(wèn)答、角色演練等，加深對(duì)關(guān)鍵問(wèn)題的理解，使學(xué)員能夠在近似真實(shí)的背景下，實(shí)際應(yīng)用他們所學(xué)到的管理溝通理論和技巧。利用教材所提供的范例文件，幫助經(jīng)紀(jì)人掌握買方代理的實(shí)際操作流程及相關(guān)法律文件的運(yùn)用，把買方代理服務(wù)付諸實(shí)施，提高經(jīng)紀(jì)人產(chǎn)出。培訓(xùn)效果：幫你由基礎(chǔ)培訓(xùn)順利過(guò)渡到實(shí)際房產(chǎn)營(yíng)銷工作。新經(jīng)紀(jì)人通過(guò)該培訓(xùn)項(xiàng)目，明確自己所服務(wù)的21世紀(jì)體系，掌握相應(yīng)的房源資源和工作流程，并對(duì)客戶開(kāi)發(fā)方式和基本服務(wù)技巧有所了解。用于對(duì)客戶需求進(jìn)行跟蹤與統(tǒng)計(jì)分析，為體系的業(yè)務(wù)發(fā)展發(fā)向與結(jié)構(gòu)調(diào)整提供可行性分析。 并且，在SIS銷售信息管理系統(tǒng)高級(jí)版本中還會(huì)逐步加入MIS系統(tǒng)的功能，使其盡轉(zhuǎn)化為體系內(nèi)所需要的MIS系統(tǒng)。我們的理念是： 建立60個(gè)區(qū)域分部從授權(quán)鏈條看，是中國(guó)總部區(qū)域分部加盟店，但其中任意兩者之間完全獨(dú)立沒(méi)有從屬關(guān)系。有意愿參與地區(qū)性和國(guó)際房地產(chǎn)生意因此，作為區(qū)域分部要有良好的社會(huì)關(guān)系和很好的協(xié)調(diào)能力。區(qū)域分部作為中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的受許方，本身也有權(quán)作為所在區(qū)域的特許方，向符合條件的申請(qǐng)者授予CENTURY 21品牌經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。每次使用獲準(zhǔn)批準(zhǔn)的公司名稱時(shí)，都必須同時(shí)加上必需的聲明“每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)”。同時(shí)，通過(guò)與銀行合作對(duì)符合相應(yīng)條件的部分顧客實(shí)行資金支持業(yè)務(wù)。 系統(tǒng)開(kāi)發(fā)：是指對(duì)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)電子商務(wù)平臺(tái)系統(tǒng)不斷升級(jí)開(kāi)發(fā)、技術(shù)支持。包括交割這方面的服務(wù)。 員工工資： 萬(wàn)元 ● 投資回收期 ●23 / 23。 ● 房租： 萬(wàn)元 資訊支持：是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系能夠成功的核心因素之一，它充分而真實(shí)地實(shí)現(xiàn)了“信息共享”，也充分體現(xiàn)了方便快捷的服務(wù)宗旨。21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)或區(qū)域分部與相關(guān)服務(wù)行業(yè)公司將會(huì)簽訂合作協(xié)議。貸款業(yè)務(wù)：是對(duì)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，但有相應(yīng)還款能力顧客的一項(xiàng)資金支持業(yè)務(wù)。CENTURY 21 2. 區(qū)域分部授權(quán)給其地理區(qū)域內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)作為加盟店，加盟店經(jīng)營(yíng)具體中介業(yè)務(wù)。區(qū)域分部的候選人，應(yīng)該有能力、有信心去拓展國(guó)際市場(chǎng)。有良好的信譽(yù)21 世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)將24小時(shí)開(kāi)通800電話，消費(fèi)者可通過(guò)800電話登記房屋出租或出售信息；中國(guó)總部將會(huì)把房源信息下傳（通過(guò)相應(yīng)的體系軟件）給各個(gè)加盟店，加盟店將會(huì)對(duì)房源信息進(jìn)行核實(shí)，并進(jìn)行相應(yīng)處理。 促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)平衡發(fā)展此功能用于實(shí)現(xiàn)體系內(nèi)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)使用費(fèi)的電子上報(bào)。 經(jīng)紀(jì)人服務(wù)質(zhì)量跟蹤管理系統(tǒng)。具體功能如下：新人30天video店內(nèi)輔導(dǎo)教程掌握社交技能，建立社交信心買方代理因此，作為單店盈利的要素之一，21amp。截止2005年3月31日，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)已在大陸地區(qū)成功授權(quán)了19個(gè)區(qū)域分部，（北京，廈門，鄭州，溫州，上海，廣州，深圳，大連，寧波，杭州，青島，天津，成都，福州，武漢、蘇州，南京，長(zhǎng)沙，濟(jì)南），加盟店數(shù)量已達(dá)600余家，擁有6000名經(jīng)紀(jì)人。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)造性地提出了二次授權(quán)的經(jīng)營(yíng)方式，即由中國(guó)總部在目標(biāo)區(qū)域選擇一家有實(shí)力，在地產(chǎn)界有廣泛影響力，并有良好社會(huì)關(guān)系，認(rèn)同21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念的企業(yè)成立區(qū)域分部，再由區(qū)域分部發(fā)展下面的加盟店從事具體的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，通過(guò)這種二級(jí)授權(quán)真正使管理和經(jīng)營(yíng)本土化，避免了洋品牌的水土不服。四是服務(wù)內(nèi)容單一。房地產(chǎn)中介有別于其他中介，由于房屋的單位價(jià)值較高，因此，它不僅需要優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且要有較為雄厚的資金作為后盾，這樣才能兼顧企業(yè)和消費(fèi)者的益。整個(gè)行業(yè)則是企業(yè)數(shù)量眾多、良莠不齊、競(jìng)爭(zhēng)激烈無(wú)序，集中度低，缺乏強(qiáng)勢(shì)品牌。雖然代理企業(yè)有能力用法律來(lái)維護(hù)其合法權(quán)益，但由于自身所處的弱勢(shì)地位，加之今后的生存與發(fā)展還要和開(kāi)發(fā)企業(yè)打交道，多數(shù)企業(yè)只好忍氣吞聲，自咽苦水。較低的服務(wù)水準(zhǔn)又難以改變社會(huì)的輿論和公眾的印象。3業(yè)務(wù)程序缺乏統(tǒng)一規(guī)范由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及的標(biāo)的多為大宗的物業(yè)，其交易過(guò)程的完成將涉及眾多的部門如房地產(chǎn)管理局、銀行、保險(xiǎn)公司、估價(jià)機(jī)構(gòu)、工商稅務(wù)部門等，這其中還有眾多的合同契約的簽訂，而對(duì)于普通市民來(lái)說(shuō)了解其交易程序的機(jī)會(huì)極少，有些市民甚至一生僅涉及一次，如果交易程序缺乏規(guī)范，這就為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違規(guī)牟取暴利提供了便利。 平面印刷品廣告 督導(dǎo)技巧課程 統(tǒng)一辦公用品；店內(nèi)宣傳用品。據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，去年1—9月，上海二手房成交面積1964萬(wàn)平方米，而同期一手房成交面積為1890萬(wàn)平方米。四是內(nèi)部機(jī)制完善。這種方式既有助于快速地?cái)U(kuò)張，又可把大工業(yè)流水線生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)驗(yàn)引進(jìn)到了商業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，有利于品牌延伸。建立銷售網(wǎng)絡(luò)商務(wù)呼叫中心，用戶在任何時(shí)間、地點(diǎn)撥打統(tǒng)一特服號(hào)碼，都可以在最短時(shí)間內(nèi)得到統(tǒng)一、優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的服務(wù)，不需要再為尋找和選擇服務(wù)商花費(fèi)精力和時(shí)間。借助合作來(lái)提升整個(gè)行業(yè) 的競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)業(yè)內(nèi)同行之間合作，在成本、信息、服務(wù)和市場(chǎng)銷售等方面共同發(fā)展，以求 取得新的優(yōu)勢(shì)，這就是M LS系統(tǒng)給房地產(chǎn)發(fā)展商及中介商所帶來(lái)的好處。tow e r系列軟件用精美的三維動(dòng) 畫，表現(xiàn)建筑物與城市景觀融為一體的美感，無(wú)論是住宅整體外觀，住宅周邊交通與配套， 還是門廳、大堂、會(huì)所、廣場(chǎng)、綠地、庭院、水景都可以表現(xiàn)得淋漓盡致。實(shí)際上，北京二手房的量比上海大，所以這個(gè)市場(chǎng)潛力很大，但很多與我們一樣以開(kāi)店為模式的企業(yè)沒(méi)有熬到這個(gè)時(shí)候就已經(jīng)被淘汰出局，主要是因?yàn)樵瓉?lái)的市場(chǎng)定位有問(wèn)題，切入二手房買賣市場(chǎng)太早。首先，在合作伙伴的選擇上，21世紀(jì)將當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司、有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綜合公司或者是有服務(wù)業(yè)務(wù)的公司遴選一遍，選出最合適的并把權(quán)利給它，這就使得開(kāi)店成為區(qū)域要完成的任務(wù)。整個(gè)體系里面好的經(jīng)紀(jì)人越多，體系越有活力，北京最大的店有100多個(gè)經(jīng)紀(jì)人，全國(guó)的經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)有4500人左右。對(duì)中介企業(yè)來(lái)說(shuō)，爭(zhēng)奪城市市場(chǎng)具有很高的市場(chǎng)價(jià)值。所以，我們從一開(kāi)始就把中介作為一個(gè)大行業(yè)、大企業(yè)來(lái)運(yùn)作。其實(shí)M LS經(jīng)營(yíng)理念是一個(gè)廣泛的概念，不一定僅僅 局限于房源和客源的共享機(jī)制，利用IT技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)手段，對(duì)房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)的外部經(jīng) 營(yíng)資源和內(nèi)部管理資源進(jìn)行有效整合，為其提供‘開(kāi)源節(jié)流’的經(jīng)營(yíng)管理模式，可能是現(xiàn)階 段根據(jù)中國(guó)市場(chǎng)情況能最大程度讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)獲得實(shí)際效果的有效方法雖然目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)對(duì)MLS系統(tǒng)呼聲極高，認(rèn)為能夠同時(shí)給發(fā)展商及中介商帶來(lái)好處，但靜觀國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，達(dá)到這一步似乎尚乏火候。此種經(jīng)營(yíng)模式的最大優(yōu)勢(shì)在于，對(duì)于任一中介商或銷售商來(lái)講，不論自己是否擁有此房 源，不論這一客戶最終在哪里找到如意的房子，參與這一過(guò)程的每一中介商都可以從中分得 利益，不會(huì)因?yàn)榉吭床蛔愣e(cuò)失一個(gè)客戶，也不會(huì)因?yàn)榍啦粫扯鵁o(wú)人光顧；對(duì)于租購(gòu)客戶， 則可以增加更多的選擇和找到如意房子的機(jī)會(huì)，可謂是一舉多得。《營(yíng)業(yè)規(guī)范手冊(cè)》是每一個(gè)加盟商都必須遵守和認(rèn)真執(zhí)行的統(tǒng)一行為準(zhǔn)則，共分兩部分：行為準(zhǔn)則和特許標(biāo)志體系。（三）經(jīng)營(yíng)方向有志愿從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，并將房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)作為自己的一項(xiàng)事業(yè)來(lái)發(fā)展的有志之士。 　　　　在這里，消費(fèi)者將獲取最理想的房源、得到最有價(jià)值的綜合服務(wù)； 　　　　在這里，企業(yè)將最大限度地展示其資源和信息，獲取更多的交易機(jī)會(huì)； 　　　　在這里，企業(yè)間將最充分地共享資源和信息，獲取更多的潛在商機(jī)； 　　　　在這里，企業(yè)將得到權(quán)威的房地產(chǎn)專業(yè)資訊，更好地拓展市場(chǎng)；MLS應(yīng)用平臺(tái)MLS Office 房地產(chǎn)輔助辦公系統(tǒng)　　MLS Realty 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)