【正文】 。這叫分時(shí)酒店，不叫分時(shí)度假。十年以前全國有過四五家產(chǎn)權(quán)酒店，主要集中在海南和廣東，但都失敗了。依據(jù)稅法，作為一個(gè)經(jīng)營主體，企業(yè)所得稅、營業(yè)稅必須要納，產(chǎn)權(quán)酒店的業(yè)主個(gè)人收入所得稅也必須納。但觀光不是海南的優(yōu)勢，而從度假角度來說，尤其是熱帶海島度假，是中國的唯一。1983年到現(xiàn)在，又是20年時(shí)間，這種散客與家庭式的方式在中國現(xiàn)在已經(jīng)成了一個(gè)重要方式，也會(huì)逐步成為一個(gè)主導(dǎo)方式。再比如現(xiàn)在很多俄羅斯的富豪只去西班牙的太陽海岸，在那兒買地蓋房子，成為穩(wěn)定的度假點(diǎn)。所以世界一流的度假酒店也是瓷磚鋪地，只是在床頭鋪著很精美的小地毯。比如全世界的海濱度假都是以3S，陽光、沙灘、海水，作為核心資源、主體資源，但為什么有的地方能培育成世界一流的旅游度假區(qū)，有的地方就做不起來呢？再比如北京周邊的度假村，總體模式基本一致，只是所在區(qū)位不同，有的開發(fā)早一些，在市場上形成了品牌，有的晚一些，現(xiàn)在正努力樹立品牌。西班牙太陽海岸就是這種模式的探索。當(dāng)時(shí)批復(fù)的12個(gè)國家旅游度假區(qū)，基本上都在十平方公里以上，小范圍稱不上度假區(qū)，只能是一個(gè)度假單元?，F(xiàn)在全國能夠達(dá)到國際水平的，基本上只有幾個(gè)地方，海南的凱萊、天域、康樂園、博鰲，深圳的駿豪，北京的瑞海姆。錢花了很多，交了學(xué)費(fèi)，有些學(xué)費(fèi)將來無法挽回，有些還可以調(diào)整。哪怕溫泉的花樣豐富，又有花卉泉，又有咖啡泉，都無濟(jì)于事。這個(gè)組合首先是把現(xiàn)有資源加以重新整合，資源不限于度假村本身，也包括度假村的周邊。休閑房產(chǎn)這兩年很熱，一般叫做旅游房地產(chǎn)，但仔細(xì)分析，這個(gè)概念不準(zhǔn)確，旅游是流動(dòng)的，房地產(chǎn)是穩(wěn)定的，流動(dòng)和穩(wěn)定很難直接結(jié)合到一起。尤其在北方地區(qū)，自然環(huán)境并不好，有些東西不能過分強(qiáng)調(diào)，而要把文化性的主題樹立起來，這對(duì)于休閑房產(chǎn)的開發(fā)來說是一個(gè)必備因素。休閑房產(chǎn)是房地產(chǎn)市場和旅游市場的邊緣結(jié)合體，本身就蘊(yùn)含了很多創(chuàng)新的因素。一是交通問題，國際上的通行模式是遠(yuǎn)途采用包機(jī)形式，近途采用自駕車形式。第二，產(chǎn)品多元化。如果只追求大眾化的滿足，就意味著只追求低端市場。因?yàn)樵谥袊膫鹘y(tǒng)文化里，一講度假就是好吃懶做，所以要正名。如果能全面落實(shí)帶薪休假制度，就意味著市場的需求生成。第二個(gè)市場是會(huì)議客源的擴(kuò)大，這是具有濃厚中國特點(diǎn)的休閑度假的需求。三是“形成主題、豐富內(nèi)涵”，度假區(qū)也好，度假村、度假酒店也罷，必須要有豐富的文化內(nèi)涵才能形成自己的主題。最后是需要建立相應(yīng)的機(jī)制。19 / 19。差異化的經(jīng)營形成錯(cuò)位競爭，才可能使市場更有秩序。從產(chǎn)品的角度來說，一是“突出特色、創(chuàng)造文化”。第二是全面落實(shí)帶薪休假制度。第四，市場層次化。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大眾化休閑度假需求在發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)產(chǎn)生，在其它地區(qū)即將產(chǎn)生，這種消費(fèi)大眾化給我們提供了一個(gè)廣闊的市場空間。這也是一個(gè)市場特點(diǎn)，要求休閑房產(chǎn)在品牌方面多下功夫。現(xiàn)在很多休閑房產(chǎn)的開發(fā)只強(qiáng)調(diào)一些自然性的主題，而且強(qiáng)化的過分，然而文化性主題不足。度假酒店的第三個(gè)要素是，強(qiáng)化組合功能。因?yàn)樵O(shè)施是死的，客人來了不能只有死的設(shè)施。這就是一個(gè)總體的開發(fā)模式下的設(shè)計(jì)模式問題。度假酒店：設(shè)計(jì)、活動(dòng)、組合度假酒店包括度假村在內(nèi)，現(xiàn)存的主要問題是設(shè)計(jì)不到位。度假區(qū)：大型、綜合、文化度假區(qū)的建設(shè)，第一要規(guī)模大。一些專家，都是做城市規(guī)劃的頂級(jí)專家，做度假區(qū)的規(guī)劃，幾乎每一個(gè)都規(guī)劃成濱海小城鎮(zhèn)，就很難適應(yīng)需求。（二） 供給特點(diǎn)同質(zhì)與異質(zhì)從度假產(chǎn)品的供給者，即生產(chǎn)者的角度看，度假產(chǎn)品最基本的特點(diǎn)是具有比較高的同質(zhì)性。一般來講，滿足大周末的需求不存在這個(gè)問題，大周末基本上是度假加娛樂。但我們現(xiàn)在很多度假村是度假村的外殼，城市酒店的內(nèi)容，也就意味著現(xiàn)在的所謂度假村并不了解真正的度假需求，經(jīng)營和實(shí)際的指向集中這樣一個(gè)度假需求消費(fèi)特點(diǎn)并不完全對(duì)應(yīng)。因?yàn)樗J(rèn)準(zhǔn)了這個(gè)地方，覺得熟悉、很親切，這樣外出度假的感覺和家里生活的感覺就能夠內(nèi)在地聯(lián)系到一起。應(yīng)該說看的很遠(yuǎn)，但實(shí)際上做不到。中國純粹的度假市場還不夠成熟，但是總的特點(diǎn)已經(jīng)產(chǎn)生，比如海南，度假加觀光已經(jīng)逐步變成一個(gè)主導(dǎo)性的模式。上述六個(gè)方面都意味著休閑度假市場正處于逐步發(fā)育的過程，總體來說還是一個(gè)初級(jí)的發(fā)育和發(fā)展階段，并不成熟。產(chǎn)權(quán)概念里涉及的一系列權(quán)利，在法律上怎么界定，發(fā)生沖突、發(fā)生糾紛怎么處理，這些深層次的問題實(shí)際上已經(jīng)產(chǎn)生。產(chǎn)權(quán)酒店的起步現(xiàn)在全國的產(chǎn)權(quán)酒店共有180多家，經(jīng)營狀態(tài)尚好。其中一個(gè)最大的問題，就是分時(shí)度假名不符實(shí)，只是研究分時(shí)，而沒有研究度假。我們不必在重復(fù)市場上推出重復(fù)的產(chǎn)品，競爭重復(fù)的客戶?，F(xiàn)在有些俱樂部是企業(yè)形式，還有些雖然是企業(yè)形式，但為非盈利機(jī)構(gòu)，而且俱樂部形式提供了一種多樣化的選擇。因?yàn)樽择{車旅游是一個(gè)新興事物，而且將來會(huì)形成自駕車的產(chǎn)業(yè)鏈、服務(wù)鏈，這對(duì)環(huán)城市旅游度假帶的各個(gè)方面都提出了很高的挑戰(zhàn)。自駕車旅游的一個(gè)最大特點(diǎn)是活動(dòng)范圍擴(kuò)大了，從而使一個(gè)市場的輻射力和延伸性的影響進(jìn)一步擴(kuò)大。中西部的一些大城市和特大型城市，如成都、重慶，是以“農(nóng)家樂”為主體的環(huán)城市旅游度假帶，層次低一些，但總體規(guī)模已經(jīng)形成。但由于一邊設(shè)計(jì)，一邊施工，方案里有不合理之處，可是像這樣的規(guī)模和氣派，確實(shí)體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢。實(shí)際上當(dāng)時(shí)總體的想法是在中國培育出一套休閑度假的產(chǎn)品，主要對(duì)應(yīng)外國人。二是功能轉(zhuǎn)換，山東青島的石老人旅游度假區(qū)，現(xiàn)在和嶗山風(fēng)景名勝區(qū)、青島科技開發(fā)區(qū)，幾區(qū)合一，實(shí)際上已經(jīng)脫離了旅游度假的概念。除了照片，旅游者不知道自己到過些什么地方，每個(gè)地方風(fēng)景如何，因?yàn)闊o暇欣賞，形成急匆匆、半軍事化、拉練式的觀光旅游。市場需求現(xiàn)在已經(jīng)形成了龐大的休閑度假的市場需求，尤其是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，在近幾年之內(nèi)不僅可以預(yù)期，而且已經(jīng)在實(shí)際經(jīng)營中深刻地體驗(yàn)到它的持續(xù)性。所以在假日結(jié)構(gòu)方面可以考慮加以調(diào)整，這種調(diào)整能夠培育一個(gè)新的市場，而且培育一種新的消費(fèi)意識(shí)。在黃金周旅游問題上，學(xué)術(shù)界有很大的爭論，各級(jí)旅游局、實(shí)業(yè)界也感受到很大的壓力，認(rèn)為現(xiàn)在假日過分集中，形成高峰性需求，但很難用這個(gè)需求來配置資源。所以從全國的角度來看，我們現(xiàn)在只是一個(gè)觀光需求全面膨脹的時(shí)期，剛剛超越這個(gè)臨界點(diǎn)。一個(gè)規(guī)模大、多層次、有特點(diǎn)的市場，對(duì)應(yīng)不上；多數(shù)對(duì)應(yīng)的都是中低端市場，尤其是低端市場，而且圍繞著低端市場產(chǎn)生的競爭有可能向惡性競爭的方向發(fā)展。在一定意義上，北京郊區(qū)對(duì)應(yīng)小閑的產(chǎn)品現(xiàn)在已有些過剩，但是對(duì)應(yīng)大閑和中閑的產(chǎn)品不足。一類叫做中閑，基本上是目前黃金周的概念。而度假則不同，度假是休閑的一個(gè)主導(dǎo)方式，休閑是種概念，度假是屬概念。結(jié)合這個(gè)情況，首先需要辨析休閑與度假這兩個(gè)概念。這絕不是偶然，首先反映了中國的休閑度假市場達(dá)到了一個(gè)臨界點(diǎn)，第二反映了旅游行業(yè)對(duì)這個(gè)市場有充分的認(rèn)識(shí)，都在積極研究和把握機(jī)遇。這些都是休閑方式，休閑是一個(gè)泛化的概念，其方式多種多樣。一類叫做大閑，時(shí)間比較長一點(diǎn)，其概念是落實(shí)之后的帶薪休假制度。這不僅是因?yàn)槭袌鲂枨笮睦砘蛘咝枨笃玫膯栴}，核心問題在于北京現(xiàn)在沒有真正適應(yīng)長假市場的產(chǎn)品。其中一個(gè)很重要的問題就是市場的定位不清楚，很多產(chǎn)品的定位也沒有弄清楚。休閑需求急劇增長的門檻是人均達(dá)到2000美元，那時(shí)候就將形成對(duì)休閑的多樣化需求和多樣化的選擇；人均收入達(dá)到3000美元的時(shí)候，度假需求才會(huì)普遍產(chǎn)生。除了去年因?yàn)镾ARS影響，五一長假取消之外，黃金周旅游是一次一個(gè)小臺(tái)階，一年一個(gè)大臺(tái)階。假日總量不能增加，但現(xiàn)在的雙休日有一個(gè)問題，兩天時(shí)間，只為