【正文】 解決了負債的稅收收益與破產(chǎn)成本現(xiàn)值之間權衡的問題，但卻一直沒有擺脫這兩個概念的束縛?！敝行抛C券2011年3月24號研究報告《保障房建設資金或將解決，內(nèi)固根本激發(fā)估值回歸》中從土地供應，建設模式和資金分配三個方面闡述了我國商業(yè)化力量助力保障房建設，認為中強有力的中國政府的決心下。根據(jù)論文需要本文查閱了相關文獻，包括烏云娜、牛東曉（2007）編著的《政府投資建設項目代建制度；理論與實務》，該書探討了政府投資建設項目代建中的概念、模式、合同關系、監(jiān)督體系及建管理工作的內(nèi)容和具體程序。而發(fā)展中國家或者欠發(fā)達國家，則宏觀層面的理論研究更多，畢竟這些國家保障房融資系統(tǒng)處于建立和完善期，需要宏觀理論作為指導。正常情況下完成融資額度僅為實際需求額度的八成左右，還存在龐大的資金缺口，基本上每年的資金缺口高達千億之多。 我國保障性住房融資成果一、成功進行了數(shù)萬億融資從推出保障房建設規(guī)劃開始，我國政府到目前為止，已經(jīng)成功融資數(shù)萬億投入到社會的保障房項目建設當中，解決了數(shù)千萬人的安居問題。 我國保障性住房融資的市場成熟度不高我國保障性住房融資市場化程度不高，呈現(xiàn)出過度依賴政府投入的特點。一方面保障房建設會減少地方政府土地財政收入，另一方面無償劃撥的土地還需要支付大量征地和土地平整費用。信貸資金發(fā)揮作用有限。一方面，公積金對無法通過市場改善住房條件的特殊群體的保障不夠有力。在保障房融資方面，美國首創(chuàng)低收入住宅返稅政策以及房地產(chǎn)投資信托基金模式，美國于1960年正式頒布《國內(nèi)稅收法典》和《房地產(chǎn)投資信托法案》，標志著REITs的正式創(chuàng)立，全面引社會資金進入保障房建設，使得保障房融資更加穩(wěn)定，更具有可持續(xù)性。在日本，公團和公社直接建造和提供住宅，住宅金融公庫則承擔住宅資金融通職能。20世紀50年代以來，隨著住宅建設的持續(xù)增長，住宅儲蓄制度得到了快速發(fā)展；兩德統(tǒng)一和東歐國家的改革，為住宅儲蓄制度提供了新的發(fā)展機遇。沒有制度建設，就沒有穩(wěn)定的安排，保障房建設融資的效果就不會好；沒有立法，各方面的權益就無法得到法律的保護，自然難以形成一個相對合理的發(fā)展格局。因此，要想做好保障房建設，在融資方面必須積極開源，拓展多元融資渠道。通過法律的形式明確政府在住房保障中的責任和義務，確定保障性住房的供給原則，供給對象和操作規(guī)程。應盡快將保障住房政策提升到法制層面，應建立長期穩(wěn)定的保障性住房建設財政資金投入機制，將住房保障資金需求納入公共財政預算支出之中，確保年度財政預算中保障性住房項目支出的比例，合理安排保障性住房項目的支出結構；繼續(xù)推行從土地出讓凈收益中安排一定資金；充分利用住房公積金閑置資金、保險資金、企業(yè)年金等長期資金用于保障房建設，制定促進保障性住房建設的土地、財稅、金融等政策；推動各地市住房公積金增值收益、直管公房出售后的部分凈歸集資金用于保障性住房建設。從調(diào)研情況來看，保險資金參與公租房項目通常是尋求分散化投資和資產(chǎn)負債匹配，公租房作為不動產(chǎn)投資與股票、債券類資產(chǎn)的相關性較小，從而可以提高保險資金投資組合收益的穩(wěn)定性，同時公租房投資的期限較長，可以匹配保險資金的負債久期。建議盡快制定關于保障房債券融資管理規(guī)定，加強對募集資金投向和用途的監(jiān)管。二是妥善統(tǒng)籌償付安排。因此，政府可綜合運用財政撥款、政策性貸款、財政補貼和稅收優(yōu)惠等多種政策工具來發(fā)動社會力量參與到保障房的建設中。但如果加上渠道費用，大型開發(fā)企業(yè)的信托融資成本已高達13%～15%，小型開發(fā)企業(yè)則高達18%甚至更高，較高的信托融資成本對企業(yè)財務構成了壓力。六、資產(chǎn)證券化和REITs將保障房貸款證券化，一方面可以擴大參與層，增加資金來源，另一方面可以改善資產(chǎn)負債表，分散金融機構風險。在此基礎上，金融機構應積極探索和創(chuàng)新保障性住房建設融資模式，通過發(fā)行理財產(chǎn)品等方式，創(chuàng)新采用土地使用權抵押、在建工程抵押、股權質(zhì)押、應收賬款質(zhì)押和第三方連帶責任擔保等組合型擔保方式，加大對保障性住房建設的支持力度。研究保險資金、社保資金進入保障性住房的具體融資方案，推出適合這些資金投資的項目。對保障性住房在貸款資產(chǎn)質(zhì)量認定、不良貸款核銷等方面實行區(qū)別于商業(yè)性房地產(chǎn)的信貸政策。第三，積極探索公積金、保險資金的股權投資方式。盡我所知，除文中特別加以標注和致謝的地方外，不包含其他人或組織已經(jīng)發(fā)表或公布過的研究成果，也不包含我為獲得 及其它教育機構的學位或學歷而使用過的材料。本人授權　　 　 　大學可以將本學位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關數(shù)據(jù)庫進行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復制手段保存和匯編本學位論文。本人完全意識到本聲明的法律后果由本人承擔。發(fā)起設立投資基金，通過投資金融市場與投資公租房同步運作，均衡投資收益，不僅可以吸引一部分社會資金緩解流動性過剩，而且可以創(chuàng)新金融產(chǎn)品活躍金融市場。既要充分發(fā)揮銀行間市場傳統(tǒng)融資工具短期融資券和中期票據(jù)的便利，也要積極嘗試銀行間債券市場的新型融資工具，如集合票據(jù)和集合債券、超短期融資產(chǎn)品以及信用風險緩釋工具等創(chuàng)新產(chǎn)品。建議金融機構探索和創(chuàng)新保障性住房建設融資模式，突破銀行限制的擔保模式，積極創(chuàng)新業(yè)務品種。法國60%以上的地方政府采用發(fā)債的形式募集資金用于低收入家庭住房建設，并成為其主要的融資途徑。應將金融機構保障性住房貸款獨立于房地產(chǎn)貸款，明確一定比例的信貸專項資金用于保障性住房建設。五、社?；?保險資金的介入保險資金/社?；疬M入保障房領域有多種選擇：其一、投資房地產(chǎn)信托投資基金；其二、單獨或聯(lián)合組建投資主體；其三、發(fā)放貸款等。二、信托資金信托融資自2010年下半年爆發(fā)增長，并一直處于高位。五、鼓勵社會機構和企業(yè)參與保障房建設當前，我國保障房正處于大規(guī)模的建設期，建設資金需求量大。規(guī)范企業(yè)債運作，增加保障房債券吸引力。如探索土地使用權抵押、在建工程抵押、股權質(zhì)押、應收賬款質(zhì)押和第三方連帶責任擔保等組合型擔保方式，對保障房在貸款資產(chǎn)質(zhì)量認定、不良貸款核銷等方面實行區(qū)別于商業(yè)性房地產(chǎn)的信貸政策等。在這里政策的出臺和調(diào)整需要慎之又慎，不能盲目照搬國外的做法，要充分考慮到資本市場的風險。加快有關住房保障相關法律的制定，特別是對保障性住房的土地供應、保障對象、保障標準、資金來源、激勵機制、運營模式等進行明確規(guī)定，并對中央政府、地方政府、專門機構和社會力量參與保障性住房建設和運營的責權關系進行界定，從根本上為完善住房保障制度提供法律依據(jù)和保障。當然，政府參與和主導的程度是不同的，美國政府更多是指導和輔助作用，而德國和日本，政府的主導作用更強，考慮到中國的現(xiàn)實，也應該是政府主導。為盡快恢復工商業(yè)，國家把有限的資金幾乎都用于工商投資，難以從資本市場上籌集建房資金。日本政府成立了住宅金融公庫、住宅融資保障協(xié)會等政策性金融機構，主要為居民提供長期低息住房貸款、為住房建設提供資金以及一般金融機構所不能提供的融資服務，而融資中出現(xiàn)的虧損則由國家財政予以補貼，借以引導其對難以從商業(yè)銀行獲得信貸的開發(fā)企業(yè)和個人提供住房資金支持。從1960年房地產(chǎn)信托投資基金正式創(chuàng)立至今，REITs在很多發(fā)達國家的保障房融資過程中就發(fā)揮了這樣的重要作用，但由于國內(nèi)金融體系不完善、缺乏專門的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)、相關稅收體系不健全等因素，REITs在中國還處于探索階段，運營規(guī)模較小、期限較短、流動性較差，難以承擔為保障房建設融資的重任。但是，政策性銀行關于廉租房融資支持的制度還不完善，目前發(fā)揮的作用有限。對于以追求利潤為目標的已實現(xiàn)商業(yè)化運作的金融機構而言，貸款風險較高，參與熱情自然不高。在缺乏激勵機制和約束機制的條件下，地方政府缺乏投資保障性住房動力。當前在保障房建設中，所存在的供需矛盾突出、分配不公平和質(zhì)量環(huán)境比較差等眾多問題，很大一部分原因是基層政府把住房政策與房地產(chǎn)政策相混淆，把責任推向社會； 另外在執(zhí)行過程中，執(zhí)行力不夠，但根本的原因就在于政府作為管理主體的缺位。目前，房企參與保障房的模式較為多樣：如承建模式、混合開發(fā)模式、服務模式、投資建造模式、投資運營模式和城市綜合開發(fā)模式等等。這也是目前存在巨大資金缺口的原因，也是保障房融資存在迫切需求的根本原因所在。（1998）等也詳細介紹了我國保障房的建設歷史進程及相關政策，并介紹了國外的建設體系及建設經(jīng)驗。保障房建設屬于政府公共產(chǎn)品的建設項目，而在政府投資項目融資這一塊上我國的經(jīng)濟學家及學者做了大量的研究。陳杰（復旦大學住房政策研究中心）建議盡快從開展住房公積金建設貸款的擔保機制開始，設立覆蓋各類公共住房的擔?；鸹驌ｓw系，促進保障房建設融資的多元化渠道和良性發(fā)展。在資本結構理論體系中，MM理論被奉為經(jīng)典的資本結構理論，它揭示了選擇不同融資方式的意義以及負債在融資結構中的價值。非競爭性是指物品的消費者或者消費量增加時并不會導致該物品生產(chǎn)成本的增加，即增加一個消費者引起的邊際成本為零。對于這個問題的研究，是不斷發(fā)展和豐富的，畢竟這是一個發(fā)展中的問題。李遠舟、董意鳳（2011）認為我國現(xiàn)階段住房公積金制度中委托代理問題突出，在“公積金繳存者——政府——公積金管理中心——商業(yè)銀行”這樣的委托代理鏈條下，上一環(huán)節(jié)的代理人是下一環(huán)節(jié)的委托人，容易造成住房公積金制度偏離設計初衷，導致“濟富不濟貧”現(xiàn)象發(fā)生[11]。政策的連續(xù)性問題，成為制約發(fā)展中國家保障房計劃的另一大因素。基于2008年金融危機視角，施瓦茨（Schwartz，2011）對比美國與英國住房保障體系：“從應對危機的反應速度來看，英國模式的反應速度更快。（二）研究意義關于保障性住房的融資，在理論界有不少相關的研究成果，不過每一種方法都會偏重于某一個方面，畢竟這是一個發(fā)展中的研究課題，很多理論都在現(xiàn)實中慢慢出現(xiàn)，豐富和完善。 countermeasure V目錄誠信聲明……………………………………………………………………………………Ⅰ摘要………………………………………………………………ⅡABSTRACT…………………………………………………………………………Ⅲ……………………………………………………………………………………致謝…………………………………………………………………………………………附錄A…………………………………………………………………………………… 第一章 緒 論一、選題背景與研究意義（一）選題背景近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房價一路飆升，房產(chǎn)購置已成為我國大多數(shù)家庭實際所面臨的困難問題。本人完全意識到本聲明的法律結果由本人承擔。對保障房建設而言，最大的難題就是資金問題。而在整個十二五期間，國家總共規(guī)劃建設保障性住房3600萬套。對保障性住房融資進行研究，可以更好的了解我國的保障性住房融資發(fā)展態(tài)勢，更重要的是對保障性住房的融資發(fā)展方向和具體對策進行把握。麥德度（Madeddu，2012）通過分析政府對開發(fā)商救助計劃中的成功與失敗案例，認為“政府應吸收質(zhì)量較好的住宅作為公共住房，同時注重協(xié)調(diào)與附近居民的關系”[2]。而在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，大多要靠中央和地方補助進行保障房建設[6]。張宇、劉洪玉（2008）分析了美國住房金融體系以及次貸危機的