【正文】 術(shù)、管理進入飯店的形式，同時也是投資過程中風(fēng)險較容易產(chǎn)生的集中環(huán)節(jié)，正確選擇投資渠道、疏通投資渠道中的各種困難，理順投資過程中投資主體和飯店之間的經(jīng)濟利益關(guān)系，由此來規(guī)避投資過程中所遇到的各種風(fēng)險。飯店的發(fā)展?jié)摿κ苤饔^因素和客觀因素的影響，客觀因素有飯店的所處的地理位置、當(dāng)?shù)貙ν忾_放的程度、政府的支持力度等等，而主觀因素集中體現(xiàn)在飯店的自身功能定位，發(fā)展?jié)摿υ谥饔^因素和客觀因素的相互作用下表現(xiàn)出一種持續(xù)發(fā)展的能力，這種能力的大小與投資方的利益直接掛鉤，因此，飯店的發(fā)展?jié)摿?yīng)為投資商所關(guān)注的一個焦點。因此，投資主體在選定飯店所在地里位置后，因綜合分析該區(qū)域?qū)Σ煌羌夛埖甑钠贸潭?，由此來確定投資的對象和投資渠道與路徑。（三）管理參與管理參與是一種特殊的投資渠道，投資主體以管理為形式參與飯店經(jīng)營，因此，客觀上要求投資主體有著豐富的管理經(jīng)驗，并有過成功的管理經(jīng)歷，就目前來看，通過管理參與這種渠道進入飯店的投資主體一般都是國內(nèi)外知名的飯店集團，它們自身也是飯店行業(yè)中的領(lǐng)頭人，它們憑借自己強大的品牌優(yōu)勢，競爭優(yōu)勢，質(zhì)量管理優(yōu)勢，人力資源優(yōu)勢，市場信息優(yōu)勢，全球化的網(wǎng)絡(luò)信息優(yōu)勢為被投資飯店提供發(fā)展的方向，規(guī)范飯店的管理。位置上，很多商務(wù)酒店選址在城市中心，但東莞的高星級酒店很多在鄉(xiāng)鎮(zhèn)?！?他說，東莞酒店業(yè)最大的特點是民營資本挑大梁、唱主角。由于民營資本建酒店，造價相對低廉，一般兩億元左右就可以造一間酒店，但是在其他城市一般一個三星級酒店就要四到五個億。東莞酒店如三正半山、帝豪等，已成為業(yè)內(nèi)‘標(biāo)桿’，其他酒店不論在環(huán)境區(qū)域、營銷成本、土地成本上都很難超越這些‘標(biāo)桿’”。自然界的黑洞，光線被吸入將不再復(fù)八個方面來探尋酒店利潤“黑洞”的根源。 ，和酒店建造所在的城市、選擇的具體地段有關(guān)。 按照如此的投資平均成本，以國際酒店業(yè)“千分之一法” 估價原理進行換算，五星級酒店的房價，要賣到平均美元200元以上，酒店才能得到正常的投資回報；以此類推，四星級酒店的房價要賣到平均美元180元以上；三星級酒店的房價要賣到平均美元70元以上；而經(jīng)濟型酒店的平均房價要賣到平均美元25元以上。 二、從籌建周期看酒店利潤的“黑洞” 建造一個酒店，屬于比較大和比較復(fù)雜的一項工程，籌建的周期相對其他工程而言會比較長。在酒店建筑結(jié)構(gòu)完成的情況下，定購的設(shè)備、設(shè)施隨著內(nèi)裝修的進程而逐步進行安裝。另外一些酒店的項目，已經(jīng)到了內(nèi)裝飾、營業(yè)準(zhǔn)備期，聘請的管理公司的人員也已經(jīng)到位，又由于部分資金的缺乏，開業(yè)期一拖再拖，最長有拖了2到3年的。 ，自行招商引資，投資者根據(jù)投入的資金多少，確定在整個酒店占有的股份的比例。如果酒店的經(jīng)營凈利潤只有6%—7%的話，那么酒店經(jīng)營10年，可能酒店就是為銀行打工10年。如果結(jié)構(gòu)不當(dāng)，貸款比例過高，這無疑又為酒店日后的經(jīng)營埋下了一個“黑洞”。這是大眾游客十分青睞的旅館，但在國內(nèi)也未面世。 五、從管理形式看酒店利潤的“黑洞” 大量的酒店建成，投資主體是全國的各行各業(yè)。 加入網(wǎng)絡(luò)由兩部分費用組成，一部分是入網(wǎng)成員資格費，這部分費用一般要占到客房營業(yè)收入的2%到3%；第二部分費用是預(yù)定交易費，任何一間客房的成交，費用大約在美元7到10之間。 簽訂特許經(jīng)營協(xié)議后，業(yè)主想要得到每一項支持和服務(wù)，都是需要支付費用的。 ，會采用與管理集團簽訂委托管理合同的方法，來解決酒店的經(jīng)營管理問題。沒有明確目標(biāo)市場的酒店，永遠招不來能夠帶來利潤的顧客?？吹饺毡究驮词袌鲈L華人數(shù)增加，也積極爭取接待日本顧客，結(jié)果整個酒店只能找出1到2個會講日語的員工，語言成了接待中最大的障礙，顧客的滿意指數(shù)不會很高。國內(nèi)多數(shù)的酒店，遠遠沒有到達如此的水平。國際上酒店的自動化設(shè)備是不需要安排人員看管的。 勞動生產(chǎn)率，是另一個到目前為止，并沒有引起多數(shù)酒店重視的考核指標(biāo)。在現(xiàn)實中，有太多的酒店有太多的面積沒有做到有效產(chǎn)出，這樣酒店的利潤就發(fā)生了問題。不合理狀態(tài)下的400間客房部分利潤，自然地流入了附近的酒店，這些酒店并沒有花費巨資投入會議設(shè)施，卻由于會議中心設(shè)計中的比例失調(diào)而輕易地得到了不花促銷成本的客源。有的酒店送餐服務(wù)沒有通道可以通到后區(qū)服務(wù)梯，結(jié)果送餐服務(wù)只能用客梯，后果可想而知。比如有的酒店的廚房設(shè)計，遠離餐廳或不在一層樓面，后果是直接影響餐廳的上菜速度、交通流量、用工人數(shù)。如有的會議中心酒店，由于會議場館的面積和客房面積的不配比(會議場館可以容納8000人)，但客房只有200多間，這樣設(shè)計留下的不合理，可能是這個會議酒店流失了大量的、當(dāng)有大型會議召開時應(yīng)該在客房部分賺取的利潤。如果酒店的經(jīng)營管理者的思路沒有改變的話，酒店的利潤就會陷入這個“黑洞”而沒有感覺。 目前國內(nèi)這樣的專業(yè)配套公司還很少，已經(jīng)運作的只有外墻清潔公司。辦公室的工作有一名行政助理就全部解決了。是的，如果原來還有點利潤的酒店，仍然按原來的人員配置、仍然按原來的勞動生產(chǎn)率行事，利潤不抵成本的侵吞是必然的結(jié)果。設(shè)計時想接待商務(wù)顧客的酒店，由于銷售渠道不通和產(chǎn)品不到位，沒有足夠的商務(wù)顧客光顧，有團隊生意時當(dāng)然不想放過。這樣的酒店大有一貨應(yīng)百客的姿態(tài)。如果經(jīng)營管理者成績出色，業(yè)主除了租金收入，沒有其他收益。在營業(yè)準(zhǔn)備階段，特許經(jīng)營者要為業(yè)主提供整套的管理手冊、操作手冊。如果必要的前提不在，投資方?jīng)]有酒店經(jīng)營的專業(yè)人才，酒店的地段不理想，酒店的規(guī)模很大，那么，酒店經(jīng)營管理的風(fēng)險會很大，不但無法獲取最大利潤，還會出現(xiàn)不必要的虧損。在這個原理的原則下，目前我國的酒店現(xiàn)狀是：產(chǎn)品雷同、互相競爭、殺價，酒店沒有核心產(chǎn)品，市場上有什么客源就做什么。像歐美流行的住宿加早餐Bamp。這又是銀行成為酒店股東的另一個原因。 利息不管何種組合，對于像酒店這樣的項目，平均利率都會在6%—7%左右。這種資金結(jié)構(gòu)，目前已不多見。其中最多的原因是資金跟不上。承建單位在酒店建筑結(jié)構(gòu)施工的同時，籌建方開始進行設(shè)備、設(shè)施的選擇、比價、定購。在各類酒店中最賣不出價的要數(shù)四星和三星級酒店，而徘徊在無利潤區(qū)間的酒店，大多數(shù)就是這類星級的酒店。按酒店的檔次進行兩者相比，我國目前的投資成本平均水平，要比國際標(biāo)準(zhǔn)高出30%到40%。 、籌建期的法律咨詢費、設(shè)計費、籌資成本、保險費、營業(yè)準(zhǔn)備費用、開業(yè)資本金。但是，根據(jù)近三年有關(guān)統(tǒng)計資料表明，行業(yè)的獲利能力和國際同行水平相比還有很大差距，只有20%的酒店略有盈利，80%的酒店在無利潤區(qū)間徘徊?，F(xiàn)在有很多地區(qū)在學(xué)習(xí)東莞，如惠州、番禺、中山等地，娛樂休閑等產(chǎn)品同質(zhì)化?！笆昵?，老板們就拿到了廉價的土地，現(xiàn)在高速公路把這些區(qū)域鏈接起來?！耙皇且劳兄圃鞓I(yè)形成龐大的酒店格局?！霸跀?shù)量上，在一個地級市聚集了大量高星級酒店。（二）技術(shù)投入信息時代的來臨使我國飯店業(yè)的發(fā)展迎來了時代性的挑戰(zhàn)，科學(xué)技術(shù)的進步，社會化大生產(chǎn)進一步加大，網(wǎng)絡(luò)化程度的不斷提高，我國飯店業(yè)要實現(xiàn)跨越性發(fā)展，就必須依靠科學(xué)技術(shù)的全面進步來提高飯店的管理效率，特別是對于飯店業(yè)這種典型的服務(wù)行業(yè)，顧客在飯店所享受的一切和飯店提供給顧客的優(yōu)質(zhì)服務(wù)都需要網(wǎng)絡(luò)化，信息化作為技術(shù)支撐，特別是高檔次飯店，其配套設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量，信息管理系統(tǒng)都依賴于高度的技術(shù)投入，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，全球較為知名的飯店集團，其用在技術(shù)方面的投入所占的比例逐漸加大，事實證明，科學(xué)技術(shù)運用有效的減少了成本投入，提高了飯店整體的運作效率，增強了收集和處理信息的能力，改變了投入－產(chǎn)出比例，重組飯店內(nèi)部結(jié)構(gòu)。地理位置同星級的飯店在不同的地理位置，其經(jīng)營效益有著一定的差異性，消費者對飯店的偏好不同，飯店所需要的投入也呈現(xiàn)出一定的差異性，因此，投資主體在選擇飯店時，地理位置是一個不可忽視的客觀因素，同星級的飯店在不同的城市和在同一個城市的不同的區(qū)域，其經(jīng)營狀況存在一定的差異性。但是經(jīng)營現(xiàn)狀這個指標(biāo)具有易變性，對它的判斷必須立足于一個大的環(huán)境，正確對待一些客觀因素對經(jīng)營現(xiàn)狀所產(chǎn)生的實效性的影響，以確保投資的有效性。是實現(xiàn)投資主體和飯店雙贏的保證 按照經(jīng)濟學(xué)家的觀點，資金投入的目的就是要在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，因此，選擇正確的投資渠道是實現(xiàn)投資主體和飯店的雙贏的一個重要保證和中心環(huán)節(jié)，飯店應(yīng)經(jīng)營的時間和發(fā)展的狀況不同，在投資需求上有著不同的表現(xiàn)形式，投資主體針對飯店的不同需求，按需投入，為飯店的發(fā)展及時的補充各種所需物資，以保證飯店健康、快速、可持續(xù)發(fā)展，是實現(xiàn)投資主體和飯店雙贏的基礎(chǔ)和保證。在投資方已確定要將資金等資本投入到飯店業(yè)時，如何選擇投資渠道則是投資方所關(guān)注的話題，要解決飯店投資渠道的選擇問題，首先就必須明確飯店投資渠道的概念。對于中國的飯店投資分布來看，國外飯店集團往往選擇經(jīng)濟發(fā)達的中心城市或旅游資源豐富的城市立足，特別是北京、上海、廣州、西安、桂林等直轄市、省會城市和著名旅游城市，從眾行為以及由此推動引發(fā)的市場波動使得這些區(qū)域常處于過度的非理性繁榮和危機交替的狀態(tài)，殊不知西部大開發(fā)和振興東北的政策也暗藏著巨大的商機，業(yè)內(nèi)人士分析目前已經(jīng)出現(xiàn)飯店資本西征的脈動，2004年包括喜來登、圣達特以及香格里拉等在內(nèi)的多家國際著名管理集團紛紛宣布在四川的擴軍計劃，內(nèi)地希望集團耗資10億元修建的家園國際飯店，以及在九寨溝新開的另兩家五星級飯店等。 Goo (WATG)專業(yè)飯店設(shè)計公司認(rèn)為：最有可能影響創(chuàng)收和成本節(jié)約的環(huán)節(jié)是總體規(guī)劃設(shè)計階段，優(yōu)質(zhì)的設(shè)計能使土地價值的回報率達到最大，他們通過研究數(shù)據(jù)表明優(yōu)質(zhì)的設(shè)計與飯店盈利有強相關(guān)性，能對飯店的營業(yè)額和營運成本兩個主要方面產(chǎn)生影響，因而雖然在前期籌建環(huán)節(jié)（立項、土建、裝飾和購置設(shè)施設(shè)備）有較大的資金流出，但這一環(huán)節(jié)對飯店建成后的產(chǎn)出至關(guān)重要，并且如果籌建期失控和延長會增加投資成本，在這一階段投資商要注入充足的資金和高度的關(guān)注；在飯店建成后，飯店投資會逐步減少并過渡到資金回收期；然而需要注意的是，按照飯店的生命周期規(guī)律，10年以上的飯店需進行整體改造才能夠正常運營，飯店投資方還需要適當(dāng)?shù)淖芳油顿Y，以延長飯店的盈利時段，例如按照國際奧委會的要求，2008年北京市的星級飯店數(shù)應(yīng)達到800家，然而目前北京市星級飯店業(yè)中的相當(dāng)部分也已進入到了10年的店齡期，還需要新建或升級改造300家，相對而言升級改造方案具有較大的優(yōu)勢。由于飯店性質(zhì)的差異，三大系列的飯店在投資策略上也有所不同：主題型飯店在塑造自身的文化內(nèi)涵和主題上，難度比較大，從設(shè)計、建設(shè)、裝修到經(jīng)營管理、服務(wù)都需要大量的資金投入，由于客源市場的局限，投資回收的風(fēng)險最大，但一旦獲得成功可以產(chǎn)生長期的經(jīng)濟效益并且避免競爭，有實力的投資商可以提早進入；功能型飯店要求客源市場比較充足，一般來說規(guī)模比較大、檔次比較高、服務(wù)個性化，區(qū)位條件是其最重要的投資因素，度假型飯店要求在自然環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)、商務(wù)型飯店則要求比較便捷的交通、會展型飯店則要求人流比較集中的城市中心區(qū)，功能型飯店運營成本高但投資回報快；相對而言綜合型飯店投資成本低，但因為缺乏針對性的目標(biāo)市場，飯店經(jīng)營管理比較困難，投資利潤率不是很高，經(jīng)營風(fēng)險也比較小。2004年洲際、萬豪、雅高、圣達特、喜達屋、凱悅、香格里拉等大型飯店跨國集團紛紛制訂了在華飯店的發(fā)展戰(zhàn)略，北京和上海成為海外飯店管理集團爭奪的重要戰(zhàn)場，同時專家預(yù)測2008年以前，豪華飯店將成為飯店業(yè)競爭最為激烈的領(lǐng)域。（如表2所示）表2 2004年世界酒店集團前十名排行表 （.）2003 排行2004 排行集團國家酒店數(shù)量客房數(shù)量變動率2003200420032004客房%21InterContinental Hotels GroupGB3,3253,520515,525536,31820,793%12CendantUSA6,5136,399536,097518,43517,662%33Marriott InternationalUSA2,4932,655453,851479,88226,031%44AccorFRA3,8293,894440,807453,40312,596%55ChoiceUSA4,6644,810373,722388,61814,896%66Hilton Corp.USA2,0782,142336,493344,6188,125%77Best WesternUSA4,0644,110308,911310,2451,334%88StarwoodUSA748774226,970237,93410,964%99Carlson Hospitality WorldwideUSA847879141,923147,4785,555%1010Hilton InternationalGB39940999,945102,6022,657%數(shù)據(jù)來源：MKG Consulting Database –06/2004酒店集團的發(fā)展可分為內(nèi)部成長和外部擴張，相對應(yīng)形成保守性集團增長盈利模式和快速集團增長盈利模式。此外，一些實力較弱的酒店，還可以通過借鑒、引入品牌，實現(xiàn)酒店無形資產(chǎn)的增值，利用市場上已經(jīng)具有影響力和感召力的酒店品牌，提升酒店的管理水平、提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高酒店經(jīng)營收益，并使酒店資產(chǎn)得到增值。在它向中檔細(xì)分市場擴展其產(chǎn)品線時，延伸出了Holiday Inn Garden、 Holiday Inn Express、Sunspree resorts等中檔經(jīng)濟型、中檔度假型的酒店品牌。世界各大酒店都非常注重提升酒店品牌價值，獲取超額利潤（如表1所示）。通過實施資本營運戰(zhàn)略，推動酒店產(chǎn)權(quán)流動，資產(chǎn)重組和盤活資產(chǎn)存量，一方面可以將閑置的資產(chǎn)存量轉(zhuǎn)移到更能使其發(fā)揮作用的優(yōu)勢企業(yè)，形成酒店產(chǎn)品經(jīng)營盈利，另一方面還可以通過存量資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓直接實現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。三、資本營運盈利模式資本營運是企業(yè)走外部成長道路的主要途徑，它是以促進資本增值、利潤最大化為目的，以價值形態(tài)為特征，與產(chǎn)品經(jīng)營進