【正文】 選舉。111物業(yè)管理公司能罰款嗎？罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)管理公司不是行政主體，因而沒有罰款的權利。物業(yè)的使用人也要受業(yè)主公約約束。建筑面積又包括兩部分：①套內(nèi)建筑面積；②可分攤的公用建筑面積。119小區(qū)里供水、供電、供氣等費用應向誰收取？設備應由誰負責維修？一般來說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向最終用戶收取有關費用。 參考法條：《物業(yè)管理條例》第四十五條物業(yè)管理費與違約金不能相互抵銷，因為物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個不同的合同關系。126物業(yè)管理費“漲價”怎么辦？物業(yè)管理公司不得單方要求增加物業(yè)管理費。根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費電費的義務，則供水供電人當然享有停水停電的權利。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關系由物業(yè)管理合同調(diào)整，如果業(yè)主按時支付了物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司就應當按照合同約定提供物業(yè)服務。 樓頂廣告牌的設置權歸誰所有？樓頂廣告牌的設置權歸誰主要應看樓頂?shù)乃袡鄽w誰所有。但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌，只要征得業(yè)委會同意，在不影響業(yè)主生活的前提下，是不需要向業(yè)委會交廣告費的，因為該廣告的受益者是業(yè)主和開發(fā)商雙方；另一種情況，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費就全部歸開發(fā)商所有了。此規(guī)定的立法目的在于保證住宅維修基金的落實到位，以保障房屋保修期滿后維修、更新、改造工作的順利開展。（2）住宅樓內(nèi)的共用部位和公用設施設備的維修費用，由該住宅樓內(nèi)全體產(chǎn)權人按所擁有的建筑面積的比例分攤。保安的服務內(nèi)容是負責小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)、業(yè)主門戶以外的公共秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。141業(yè)主能禁止物業(yè)管理公司進入自家房屋維修公共設施嗎？如果對公共部位進行維修，必須進入業(yè)主的房屋，那么業(yè)主必須提供便利，以免影響整棟樓居民的正常使用。143什么是小區(qū)會所？小區(qū)會所的收益該歸誰？會所是指在小區(qū)中為人們提供全面的休閑娛樂活動的場所。如果業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中規(guī)定業(yè)主要支付裝修管理費，那么業(yè)主就要按合同支付管理費；如果雙方并沒有這種約定，那么物業(yè)管理公司就不能向業(yè)主收取裝修管理費。144物業(yè)管理公司有權利用公共用房開設娛樂設施嗎？小區(qū)內(nèi)的公共用房的所有權為小區(qū)所有業(yè)主共有，物業(yè)管理公司不能擅自改變其用途。以及凡是經(jīng)有關部門認定的經(jīng)營性用房的會所、儲蓄所、娛樂會所等，居委會、派出所使用的房屋也不能作為公用建筑進行分攤。因此，如果物業(yè)已經(jīng)預見到障礙物會對業(yè)主的安全造成威脅，而沒有采取必要措施，物業(yè)管理公司就要承擔責任。139業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到歹徒的傷害，物業(yè)管理公司應承擔責任嗎？如果按照物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司已經(jīng)完整履行了保安義務，并且沒有失職行為，則不用承擔責任。 公共設施被損壞誰來修？公共設施被損壞找不到責任人時，損失誰來賠？由人為因素造成的公共設施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi)，應由責任人承擔費用，不得動用公共維修基金。而物業(yè)管理費收取的只是公共設施設備小修和日常運行維修及保養(yǎng)費。134 不交專項維修基金就不能辦房產(chǎn)證嗎？ 是的。132127不交水電費，物業(yè)管理公司有權停水停電嗎？小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和供電公司。對于房屋的質量問題，業(yè)主應追究開發(fā)商的責任，而與物業(yè)管理公司并無直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費。業(yè)主沒有入住因此水電費可能很少，但是物業(yè)管理公司對整個小區(qū)的管理是一種公共性服務，也包括對該空房的管理。如果承租人到期沒有支付物業(yè)管理費，業(yè)主要承擔連帶繳納責任。117物業(yè)管理費應向誰收??？物業(yè)管理費應按哪個面積收取？包括哪些費用？支付物業(yè)管理費的義務來自于物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主與物業(yè)管理公司是合同的雙方當事人，物業(yè)管理公司應向業(yè)主收取物業(yè)管理費。116業(yè)主公約對于承租人是否有效？承租人違反了業(yè)主公約，業(yè)主承擔責任嗎？業(yè)主公約對承租人同樣有效。如果受委托的專業(yè)性公司的服務達不到原物業(yè)管理合同規(guī)定的標準和要求，則物業(yè)管理公司應當對業(yè)主承擔違約責任。112開發(fā)商與業(yè)主、物業(yè)管理公司是什么關系？開發(fā)商與業(yè)主之間主要是購房合同關系，如果開發(fā)商未將其房屋全部賣出，那么開發(fā)商也是業(yè)主，與普通業(yè)主承擔相同的權利義務。在任期中，經(jīng)業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議，認為有必要撤換業(yè)主委員會委員的，應當由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會的委員是按照業(yè)主大會法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來的，其他任何人不得干涉。 業(yè)主委員會委員可以委托他人參加會議嗎？不可以。(3)選擇經(jīng)營意識強的物業(yè)管理公司。業(yè)主大會決議生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，只要大會是在持1/2以上投票權的業(yè)主參加，一般決定經(jīng)與會業(yè)主所持投票權的1/2以上通過；特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權的2/3以上通過的情況下，作出的決定對全體業(yè)主均具有約束力。召開業(yè)主大會會議應當于會議召開的15日以前通知全體業(yè)主，并同時告知居委會。 房屋出租代理機構必須與銀行簽訂臨時租金監(jiān)管協(xié)議，承租人也必須將租金交給銀行，由銀行統(tǒng)一代收、代付租金，即使承租人委托房屋出租代理機構代交租金，代理機構也必須在3日之內(nèi)將租金存入銀行。，還用交費嗎？不用。此外，還要檢查出租人的房屋所有權證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù)，如登記備案，辦理《房屋租賃許可證》、《房屋租賃安全合格證》等。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請求法院強制其繳納租金了。參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。在沒有經(jīng)過出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無權擅自搬入出租房屋。一旦出租人不能償還債務，而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住在房子里。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權還是屬于出租人的，他有權按照自己的需要處置自己的房屋。根據(jù)《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定，稅務機關可以委托各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務局確認的其他具有代征稅費能力的單位作為代征人，負責出租房屋稅款的征收。 參考法條：國務院《無照經(jīng)營查處取締辦法》第十五條。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無照經(jīng)營等活動，出租人應當向公安機關舉報。？屬于涉外出租房屋的，都應在房屋土地管理部門備案。？如果將所租住的公房作為廉租房轉租，需要經(jīng)過單位同意嗎？對于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權單位的同意，出租人就有權轉租公房，且單位有權按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉租公房的利益?，F(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房。 如果出租人要賣掉房子，應當首先通知承租人。如果不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。，出租人可以不負責任？如果房屋損壞是因為承租人的過錯造成，或者是因為地震等不可抗力的因素造成，或者雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋的，出租人可以免責。經(jīng)過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財產(chǎn)歸誰所有。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第九條。但這個時候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯的話，還可要求出租人賠償損失。？沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權證是房屋的權屬證件，沒有產(chǎn)權證就無法證明房屋的法律關系，從而就沒有房屋租賃的法律基礎；共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的，以及產(chǎn)權不清，權屬有爭議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全標準，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關規(guī)定，或已經(jīng)設置抵押房屋所有權的房屋未經(jīng)抵押權人同意的，屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋，那么就不能出租。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構辦理。申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應當進行現(xiàn)場勘察和評估，并按照評估的價格計算應當繳納的稅費。 （4）有所有權糾紛的公房。，竣工前可以轉讓嗎？可以。以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。購房人一旦購買了這種房屋，不但無法取得國家發(fā)放的房地產(chǎn)權屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權益也無法獲得相應的保障。②公共維修基金：此項基金只能用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的。、滅失誰來賠？在房子交付使用以前，毀損和滅失的風險由開發(fā)商承擔。？一表是指：《建設工程竣工驗收備案表》。即將單位原用于建房、購房的資金轉化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息實惠仍落在貸款人身上。經(jīng)濟適用房不需要評估。？不能抵押的財產(chǎn)：土地所有權；所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；以法定程序確認為違法、違章的建筑物。（3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。（4）證件工本費。參考法條：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第九條分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。分攤的公用建筑面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。5.⑦當事人雙方基本情況。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。物業(yè)公司人員必備的相關的法律知識1.參考法條：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條（2）購房者是受到欺騙和誤導。3.⑥開發(fā)商的預售許可證號。參考法規(guī)：《建筑面積計算規(guī)則》 什么是分攤的公用建筑面積？公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。 公用建筑面積的分攤原則是什么？①公用建筑面積的分攤以幢為單位。③為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。？（1）(3)綜合地價款。（2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居民身份，即要求借款人有合法的身份。（4）保險費。？商品房、二手房和擔保中心認為有必要進行評估的其他房屋。這樣，貸款時間，尤其是組合貸款的時間，可能由以前的幾個月節(jié)省到只需幾天。？住房補貼是單位停止實物分房后，國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費的專項資金。2002年7月1日以前開工的項目，如果在合同中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測合格為交付條件的，開發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告。如果購房者沒有委托開發(fā)商代辦，開發(fā)商就不能代為收取。鄉(xiāng)一級政府無權頒發(fā)房屋產(chǎn)權證。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護的。 （3）所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。 辦理房屋轉讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應當對買賣雙方當事人申報的買賣成交價格進行核實。如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應該到當?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門辦理。？租用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定而導致租賃合同無效，承租人也因此無法追究出租人的違約責任。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎么樣的，從而就難以保護雙方的利益了。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條。如果承租人沒有得到出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復原來的狀態(tài)，還要賠償出租人的損失。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。如果補償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實際情況調(diào)整租金。？參考法條：《合同法》第八十條、第二百二十九條。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條。參考法條：《合同法》第二百三十六條。？誰能申請廉租住房？城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對低廉的普通住房。