【正文】 立面所要承擔(dān)的輿論壓力作好了充分的準(zhǔn)備，我們也不知道海上海的產(chǎn)品在眾目睽睽之下是否真的經(jīng)得起推敲，我們更不知道這種對(duì)立所帶來的負(fù)面效應(yīng)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的推廣和銷售帶來何種阻力。同樣為了證實(shí)自己的價(jià)值，上海文化往往會(huì)采用“你是對(duì)的，我只是在你的基礎(chǔ)上進(jìn)一步優(yōu)化，所以我作得更好”在褒獎(jiǎng)的基礎(chǔ)上加以宏揚(yáng)，基礎(chǔ)高了價(jià)值當(dāng)然也就會(huì)更高。二、把理想化為現(xiàn)實(shí)—海上海的務(wù)實(shí)營銷開發(fā)商的美好理想，必須要落地才能加以實(shí)現(xiàn)文化很重要，但文化的落地更重要，不能實(shí)現(xiàn)的文化無法體現(xiàn)價(jià)值海上海的務(wù)實(shí)運(yùn)作，是確保新文化地產(chǎn)成功實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵和必然無論是文化還是概念，海上海都已經(jīng)作出了豐富的詮釋。[項(xiàng)目立地條件]第一：區(qū)域的軟硬環(huán)境非常的成熟，黃浦江兩岸的改造和知識(shí)楊浦的定位使本區(qū)域成為上海商品房消費(fèi)的中、高檔區(qū)域。而在內(nèi)部房型方面，采用獨(dú)創(chuàng)性的挑高6米設(shè)計(jì)，室內(nèi)寬敞明亮，沒有壓抑感與約束感，充分滿足追求張揚(yáng)與開放。以時(shí)尚文化為主題，以新生活方式做為文化內(nèi)涵的社區(qū)型步行商街推動(dòng)銷售成果的實(shí)現(xiàn)，力爭獲取更大的價(jià)值空間[項(xiàng)目總體營銷思路]n（體驗(yàn)營銷）新穎且具有互動(dòng)性的營銷方式，通過情景展示讓客戶提前對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品及其所營造的生活方式的親身體驗(yàn)，提高客戶對(duì)該產(chǎn)品的認(rèn)知度和親和力、提升對(duì)生活方式的向往，最大程度地激發(fā)客戶購買動(dòng)機(jī)，從而有效鎖定客戶。既然上實(shí)地產(chǎn)把海上海看成“新文化地產(chǎn)”的開山之作，所以就更應(yīng)該考慮如何“作實(shí)”、“做成”而不是在缺乏必要支撐的前提下“做虛”、“做秀”。l京城文化的突出優(yōu)點(diǎn)就是其強(qiáng)勁的爆發(fā)力和沖擊力，在傳播中特別容易引發(fā)關(guān)注；而海派文化的突出優(yōu)點(diǎn)就是其博大的包容力和張弛力，在應(yīng)用中更具備感染力和說服力。人物和人物的思想碰撞、人物和人物的思維激蕩加上人物和人物的資源共享，這一切將無疑將推動(dòng)海上海的成功、推動(dòng)新文化地產(chǎn)在上海旗開得勝。互動(dòng)傳媒加通路資源，構(gòu)筑立體化、全方位營銷體系多年的實(shí)戰(zhàn)運(yùn)做使金豐易居上房銷售與上海各大媒體都建立起良好的合作關(guān)系，同時(shí)由于金豐易居長期以來一直貫徹“產(chǎn)、學(xué)、研一體化”的發(fā)展策略，所以和理論界、科研界也保持著互動(dòng)和交流的關(guān)系，在常規(guī)營銷渠道和社會(huì)資源相對(duì)較為完善的前提下，金豐易居還擁有覆蓋全市，深入城市各個(gè)角落的互動(dòng)傳媒系統(tǒng)，可以直接面向廣大市民，在全市1000個(gè)宣傳窗口同步發(fā)動(dòng)傳播攻勢(shì)，可以在全市100個(gè)常設(shè)接待點(diǎn)開展咨詢接待，可以通過“易居會(huì)”遍布全市的8大分行展開銷售、推廣和客戶服務(wù)，在全國8大城市、甚至于在香港，金豐易居都擁有自己的項(xiàng)目宣傳窗口和銷售執(zhí)行平臺(tái)。任何多元文化和價(jià)值取向只要遵守互利互惠和諧共存的基本原則，就可以在上海繼承并發(fā)揚(yáng)，所以上海能夠形成兼容并蓄和百花齊放的城市文化環(huán)境。[營銷方式]蓄水營銷、通路營銷、體驗(yàn)營銷相組合（蓄水營銷）上海目前普遍采用的常規(guī)營銷方式，即以銷售前置為手段，在銷售前積蓄幾倍于產(chǎn)品銷售數(shù)量的客源，以形成階段性的供不應(yīng)求，從而促使銷售目標(biāo)迅速實(shí)現(xiàn)?！傲咙c(diǎn)+特色”成就了整個(gè)社區(qū)、生活、工作商業(yè)的新文化和新概念n創(chuàng)意商業(yè)街是本社區(qū)的亮點(diǎn)產(chǎn)品按照發(fā)展商要求的各產(chǎn)品的銷售時(shí)點(diǎn)和周期完成銷售進(jìn)度；n12000－1400011000－12000住宅規(guī)劃除了滿足一般需求的大眾化房型外，作為LOFT辦公概念在住宅中的延伸，對(duì)局部一房與四房的房型作出了空間調(diào)整，加大了房型的使用面積，擴(kuò)大了空間效益感，以滿足部分特殊人群追求工作、生活一體化的需求。[通過市場(chǎng)研判，我們得出如下結(jié)論]本項(xiàng)目周邊道路交通組織完善、公交線路四通八達(dá)，同時(shí)大連路隧道也已經(jīng)通車，M8線和M4線的建設(shè)已進(jìn)入后期階段，便捷的區(qū)位交通使得區(qū)域外高端客戶的引入成為可能上海正在邁入“頭腦經(jīng)濟(jì)時(shí)代”，知識(shí)型產(chǎn)業(yè)辦公需求大量增加知識(shí)楊浦的全面崛起，支撐起高端房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展盆地型的區(qū)域房價(jià)、便捷的交通，將吸引各類才智型高端客戶入駐我們對(duì)于產(chǎn)品的研判[項(xiàng)目具有豐富的思想內(nèi)涵]海上海作為上實(shí)房地產(chǎn)在新文化地產(chǎn)的開山之作，具有鮮明的文化主題、明確的藝術(shù)審美風(fēng)格、濃郁的文化藝術(shù)氛圍，引導(dǎo)和塑造一種全新的生活方式。除此之外，我們覺得作為上海房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖品牌之一的上實(shí)地產(chǎn)，因其企業(yè)資歷和背景上的特殊性，更應(yīng)該成為上海地產(chǎn)價(jià)值觀的忠實(shí)維護(hù)者、榜樣支持者和正確引導(dǎo)者，更應(yīng)該以尊重同業(yè)和理解消費(fèi)的態(tài)度來面對(duì)市場(chǎng)，試想，如果一家具有政府背景和市場(chǎng)威望、肩負(fù)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙重責(zé)任的上海著名開發(fā)商，采用與整個(gè)上海地域文化格格不入、相互悖離的手段來運(yùn)作項(xiàng)目，就不得不使人對(duì)其可能產(chǎn)生的不良后果捏一把汗。同樣的一件事，北京的做法和上海的做法會(huì)截然不同，事實(shí)上是由于兩個(gè)城市的自身定位完全不同，作為首都的北京，全國政治和文化的中心，獨(dú)一無二和追求個(gè)性化成為一種極具特色的城市文化風(fēng)格，為了證實(shí)自己的價(jià)值，北京文化往往采用“你不對(duì)，我才是對(duì)的”在貶低他人的基礎(chǔ)上宏揚(yáng)自我，這種風(fēng)格也浸潤到房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成了北京地產(chǎn)圈“文化高于地產(chǎn)、概念主導(dǎo)產(chǎn)品”的市場(chǎng)氛圍。如果不看到這樣的積極因素，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心和信任也許早已經(jīng)崩潰，整個(gè)市場(chǎng)也早就不復(fù)存在。此外，長期的房地產(chǎn)營銷經(jīng)驗(yàn)告訴我們，一個(gè)區(qū)域的地段價(jià)值不是依靠一個(gè)或兩個(gè)項(xiàng)目來推動(dòng)和拉動(dòng)的，往往是多家開發(fā)商、多個(gè)項(xiàng)目共同努力、合力推進(jìn)的結(jié)果，海上海項(xiàng)目所在區(qū)域未來有不少新盤上市量，其中不乏定位于高檔的項(xiàng)目。但是為了證明創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的重要性就要去否定現(xiàn)存的其他產(chǎn)業(yè)、就要去否定理性經(jīng)濟(jì)存在的合理性，這樣的做法就值得推敲了。觀點(diǎn)之一：文化已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭中最重要的比較優(yōu)勢(shì)開發(fā)商所推崇的“新文化地產(chǎn)”，已經(jīng)把文化完全凌駕于地產(chǎn)項(xiàng)目本身，成為海上海項(xiàng)目的關(guān)鍵、重點(diǎn)和核心，因?yàn)殚_發(fā)商認(rèn)為上海的開發(fā)商不注重文化，上海的建筑缺乏文化，開發(fā)商強(qiáng)調(diào)：“文化已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭中最重要的比較優(yōu)勢(shì)”。因?yàn)槲覀儼l(fā)現(xiàn)分析這些沖突的成因和找出這些沖突的解決之道，將直接關(guān)系到海上海項(xiàng)目的成敗。不靠概念、不靠炒作賣房子的務(wù)實(shí)銷售，是驅(qū)動(dòng)漢斯將代理權(quán)交給金豐易居的最終原因。無獨(dú)有偶，2002年10月，漢斯公園大道項(xiàng)目的營銷權(quán)爭奪戰(zhàn)，又再一次地讓京城的代理商和廣告商們大跌眼鏡。漢斯的開發(fā)理念由兩個(gè)組成部分：一是創(chuàng)造價(jià)值；二是堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)。北京的代理商和廣告商至今想不通為什么美國人就是不肯隨大流玩一把概念炒作北京的代理商和廣告商至今更想不通為什么公園大道的代理權(quán)最終會(huì)鹿死上海人之手8年前的夏天，全球排名前20位的美國開發(fā)商漢斯公司悄然登陸北京，開始對(duì)這個(gè)遠(yuǎn)東地區(qū)的龐大市場(chǎng)進(jìn)行廣泛而系統(tǒng)化的研究，種種原因，包括十分強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭，使這個(gè)縱橫全球的地產(chǎn)巨人最終把其在亞洲的業(yè)務(wù)發(fā)祥地放在了北京，1995年，漢斯公司成為最先進(jìn)入中國市場(chǎng)的西方房地產(chǎn)開發(fā)商之一。有鑒于此，直到今天，漢斯這樣一個(gè)全球地產(chǎn)巨人的低調(diào)還是困繞著京城的代理公司和廣告公司，可能是因?yàn)闈h斯在美