【正文】 產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特點：房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。因此，房地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權益的了解、分析之間有密切關系是必然的。二、房地產(chǎn)價格的種類：進行房地產(chǎn)估價，必須弄清楚房地產(chǎn)價格的種類和每一種房地產(chǎn)價格的確切含義。反之則為非公平市價。值得注意的是，由于估價者的經(jīng)驗、知識、愛好、利害關系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價者評估出來的價格可能不完全相同。房地產(chǎn)價格通常有土地價格、建筑物價格、房地價格之分。購此土地者需進行拆遷安置，支付拆遷補償安置費(f)已做拆遷安置的城市空地。Ｂ單位價格房地產(chǎn)的單位價格，簡稱單價。Ｃ樓面地價樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。Ａ所有權價格房地產(chǎn)的所有權價格，是指交易房地產(chǎn)所有權的價格。土地使用權可因使用權年限的長短區(qū)分為各種使用權價格，如30年、50年、70年的使用權價格。故一般要比市價低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。C協(xié)議價格房地產(chǎn)的拍賣價格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。C房屋重置價格房屋重置價格，簡單地說，是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。在政府有關部門制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的計劃價格、指導價格、平均價格、成本價格、商品價格等。至于他們對房地產(chǎn)價格究竟有多大程度的影響，主要靠估價人員長期積累的豐富經(jīng)驗來作出判斷。一、供求狀況供給和需求是形成價格的兩個最終因素。所謂自身條件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質量優(yōu)良，居于其內又可保證一定的生活私密性。地質不同類型的建筑物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。通風、風向、風力一般情況下，風力越大或時常出現(xiàn)風災的地方，房地產(chǎn)價格越低。建筑物外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風格和色調，對房地產(chǎn)價格有很大影響。人口因素對房地產(chǎn)價格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質、家庭規(guī)模三個方面。家庭規(guī)模是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。從一段較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收人的增長率。房地產(chǎn)投機房地產(chǎn)投機，簡言之就是投準時機，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，通過在不同時期買賣房地產(chǎn)，從價差中獲取利潤的行為。例如，在中國傳統(tǒng)的土地制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地租、地價根本不存在。七、行政因素影響房地產(chǎn)價格的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。社會治安程度社會治安程度，是指偷盜、搶劫、強奸、殺人等方面的犯罪情況。通常物價普遍波動，房地產(chǎn)價格也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于房地產(chǎn)價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致。人類社會隨著文明的發(fā)達、文化的進步，公共設施必然日益完善和普遍，對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產(chǎn)的需求，從而導致房地產(chǎn)價格趨高。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產(chǎn)價格較低。但這類土地一旦建設了可靠的防洪工程，不再受周期性災害的影響，其價格會逐漸上漲。一般來說，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產(chǎn)的價格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價格。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關系，特別是與相鄰道路的高低關系，如，是高于或低于路面。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟位置卻會發(fā)生變動，這種變動可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是其他建設引起的。商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對該房地產(chǎn)的價格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。下面就對各種影響房地產(chǎn)價格的因素作一一分析。l 各種影響房地產(chǎn)價格的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關系是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產(chǎn)的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)的價格，但從另一角度看卻會降低房地產(chǎn)的價格，其對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。對于改變用途來說，補地價的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前地價差額，即：補地價=改變用途后的地價改變用途前的地價對于增加容積率來說，補地價的數(shù)額可用下列公式計算：補地價=〔（增加后的容積率原容積率）247。”A基準地價城市基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調查評估出的個地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。A拍賣價格房地產(chǎn)的拍賣價格，是指采用拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩裕盅簝r格的評估應基于：(a)到期不能償還需要強制出售時該房地產(chǎn)的價值可達到的數(shù)額?！睋?jù)此，從國家那里獲得的土地使用權的價格的法定名稱為出讓金。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是所有權，也可能是使用權，還可能是其他權利，如地上權、永佃權、地役權、典權、采伐權、采石權、耕作權等。有時土地面積單位還采用畝、公頃等。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價格的內容也不容，它可能是一塊面積為500m２的土地價格，一套面積為200m２的高級公寓的價格，或一片１km２的土地的價格，也可能是一個地區(qū)范圍內的全部房地產(chǎn)的價格，或者是一國全部房地產(chǎn)的價格。所謂“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場地平整；(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地。但從理論上所，一個良好的評估價格=公平市價=理論價格土地價格、建筑物價格、房地價格這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。在評估市價時，房地產(chǎn)的評估價與市價有著密切的關系。公平市價，是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。一般商品可以開展樣品交易、品名交易，其價格可以在交易市場上形成。房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)權益的價格由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動性，結果其可以轉移的并非是房地產(chǎn)實物本身，而是有關該房地產(chǎn)的所有權、使用權或其他權益，所以房地產(chǎn)價格實質上是這些無形的權益的價格。在“小村”中，有許多棟小巧別致的日本式鄉(xiāng)村別墅，充滿了東方情調。灰瓦白墻，色彩淡雅別致，多走廊，擁有精巧的庭園，充滿了江南書卷氣息。這些高樓大廈以鋼筋混凝土、鋼材、玻璃、塑料、預制構件為材料，采取與基本結構體系無關的建筑物內部空間分割法，強調材料本身的質感和比例的美。如矗立在上海外灘的浦東發(fā)展銀行大樓，大理石外墻，古典式圓柱、半圓形拱穹，以拱穹為中心的對稱的建筑形式，顯示出莊重、華貴、典雅的審美趣味。如天津老西開教堂，它的平面呈長十字形，正面和后部聳立高大的塔樓3座。攢尖式建筑：平面是圓形或多邊形，上為錐形的屋頂。裝飾具有多樣性：中式建筑物的窗是裝飾的重點。第四節(jié) 中西建筑風格概述隨著改革開放，各種特色的建筑如雨后春筍般在中華大地上聳立起來。檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內的鋼梯。1封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護結構者，按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。二、計算建筑面積的范圍：單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。l 曲面屋頂：屋面形狀為各種曲面，如球面、雙曲拋物面等。同時要求構件簡單、施工方便、并能與建筑物整體配合，具有良好的外觀。l 小型構件裝配式樓梯：這種樓梯是將踏步、斜梁、平臺梁和平臺板分別預制，然后進行裝配。（3）樓梯的構造鋼筋混凝土樓梯是目前應用最廣泛的一種樓梯，它有較高的強度和耐久性、防火性。其最大坡度不宜超過38度，以26—33度較為適宜。在兩個樓板層之間，包括兩個平行而方向相反的梯段和一個中間休息平臺。室外樓梯的優(yōu)點是不占室內使用面積，但在寒冷地區(qū)易積雪結冰，不宜采用。夾板門扇：它是用較小方木組成骨架，兩面貼以三合板，四周用小木條鑲邊制成的。簾板是由鋁合金軋制成型的條形頁板連接而成。單管式彈簧鉸鏈適用于向內或向外一個方向開啟的門上；雙管式適用于內外兩個方向都能開啟的門上。類型：門的種類很多，按使用材料分，有木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。側窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱為天窗，在工業(yè)建筑中應用較多。窗的采光作用主要取決于窗的面積。它的優(yōu)點是可以節(jié)省模板，改善制作時的勞動條件，加快施工進度；但整體性較差，并需要一定的起重安裝設備。它由主板、次梁和主梁組成。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。每層樓板上的面層通常叫樓面，樓板所起的作用類似地面中的墊層和基層。l 磚砌過梁：常見的有平拱磚過梁和弧拱磚過梁。（2）磚墻的厚度l 磚墻的厚度符合磚的規(guī)格。外墻主要起圍護作用，內墻主要分隔房間作用。l 地下水位的影響：地下水對某些土層的承載力有很大影響。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。按構造又分為伐形基礎和箱形基礎兩種。按構造形式可分為條形基礎、獨立基礎、滿堂基礎和樁基礎。（6）門和窗：門：是提供人們進出房屋或房間以及搬運家具、設備等的建筑配件。此外，外墻還能抵御風、霜、雨、雪對建筑物的侵襲，使室內具有良好的生活與工作條件，即起圍護作用；內墻還把建筑物內部分割成若干空間，起分割作用。（5）黏土磚的外觀質量：普通黏土磚的外形應該平整、方正。多孔磚的規(guī)格為240 mm115 mm90 mm，每立方米約重1400 Kg。l 混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的能力稱為耐久性。板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。l 柏木：材質致密，紋理直或斜，結構細，干燥易開裂，堅韌耐久。（2）建筑木材的性能與用途l 紅松：材質較軟，紋理順直，不易翹曲、開裂，樹脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作門窗、屋架、檁條、模板等。廣泛應用于普通鋼筋混凝土結構中受力較小部位。l 標準稠度用水量：指水泥沙漿達到標準稠度時的用水量。l 體積安定性：是指水泥在硬化過程中，體積變化是否均勻的性質。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。鋼結構：建筑物的梁、柱、屋架等承重構件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。其中豎向承重構件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等采用木材制作。如果消費者對未來經(jīng)濟發(fā)展的預測是樂觀的，房地產(chǎn)消費就會增長，如果是悲觀的，消費會減少。（2）城市人口增長及生活水平城市的發(fā)展，其人口也會相應增加，加之生活水平的提高，對城市土地的消費就越來越大了。從社會整體看只要社會在發(fā)展，人口在增長，需求就會存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。消費型：主要是由國家機關、事業(yè)單位和個人為了消費使用。平均價格：本市注冊上市商品房價格的平均值。一、房地產(chǎn)市場的分類（1）房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場是一個供給稀缺的市場。廣義概念：包括土地的出讓、轉讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。生產(chǎn)用房：指社會各類物質生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。l 港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產(chǎn)。l 倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區(qū)中轉倉庫、市內生活供應服務倉庫、危險品倉庫等。其在物質上是由土地及土地上的建筑物和構筑物構成的。l 商業(yè)服務用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務業(yè)的用地。三、土地所有權的概念與劃分土地所有權：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。 五、房產(chǎn)所有權的分類占有權：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產(chǎn)的前提條件。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當、信托等，城市土地使用權的流通形式主要有出讓、轉讓、出租等。不完全開發(fā)性：由于土地使用權和房屋所有權兩種不同權益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預市場。二、本市房地產(chǎn)市場概況：（1）一級市場：主管部門：本市的土地出讓、轉讓交易核準、審批部門。平均價格：現(xiàn)在售二手房標價的平均值供求關系狀況：在售二手房數(shù)量與本年度預計購買量的比值。多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)的消費是與收入水平是呈正比的，而其消費彈性與價格彈性成反比。（4）國家政策國家的政策對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費和消費性消費都會有巨大的影響。（2）公共建筑：供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設施的建筑物，如各類學校、圖書館、影劇院等。這種結構多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結構形式。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔；墻下有基礎，基礎下為地基，全部荷載由墻、基礎傳到地基上。水泥（1）常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種（2）水泥標號：水泥標號是表示水泥硬化后的抗壓能力。隨著水化過程的進行，不斷放出熱量稱為水熱化。按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。冷拉Ⅰ級鋼筋適用于普通鋼筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ級、Ⅲ級、Ⅳ級鋼筋均可作為預應力筋使用。l 馬尾松：材質