【正文】 產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)既有共同之處，也有不同的地方。因此，房地產(chǎn)估價(jià)與對房地產(chǎn)權(quán)益的了解、分析之間有密切關(guān)系是必然的。二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類：進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，必須弄清楚房地產(chǎn)價(jià)格的種類和每一種房地產(chǎn)價(jià)格的確切含義。反之則為非公平市價(jià)。值得注意的是，由于估價(jià)者的經(jīng)驗(yàn)、知識、愛好、利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)者評估出來的價(jià)格可能不完全相同。房地產(chǎn)價(jià)格通常有土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格之分。購此土地者需進(jìn)行拆遷安置，支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)(f)已做拆遷安置的城市空地。Ｂ單位價(jià)格房地產(chǎn)的單位價(jià)格，簡稱單價(jià)。Ｃ樓面地價(jià)樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。Ａ所有權(quán)價(jià)格房地產(chǎn)的所有權(quán)價(jià)格，是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。土地使用權(quán)可因使用權(quán)年限的長短區(qū)分為各種使用權(quán)價(jià)格，如30年、50年、70年的使用權(quán)價(jià)格。故一般要比市價(jià)低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。C協(xié)議價(jià)格房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。C房屋重置價(jià)格房屋重置價(jià)格，簡單地說，是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤。在政府有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的計(jì)劃價(jià)格、指導(dǎo)價(jià)格、平均價(jià)格、成本價(jià)格、商品價(jià)格等。至于他們對房地產(chǎn)價(jià)格究竟有多大程度的影響，主要靠估價(jià)人員長期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)來作出判斷。一、供求狀況供給和需求是形成價(jià)格的兩個(gè)最終因素。所謂自身?xiàng)l件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。地質(zhì)不同類型的建筑物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價(jià)格會有高低差異。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力一般情況下，風(fēng)力越大或時(shí)常出現(xiàn)風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)價(jià)格越低。建筑物外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。人口因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個(gè)方面。家庭規(guī)模是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。從一段較長時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國民收人的增長率。房地產(chǎn)投機(jī)房地產(chǎn)投機(jī)，簡言之就是投準(zhǔn)時(shí)機(jī)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，通過在不同時(shí)期買賣房地產(chǎn)，從價(jià)差中獲取利潤的行為。例如，在中國傳統(tǒng)的土地制度下，嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地租、地價(jià)根本不存在。七、行政因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。社會治安程度社會治安程度，是指偷盜、搶劫、強(qiáng)奸、殺人等方面的犯罪情況。通常物價(jià)普遍波動，房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價(jià)變動的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動的百分比，而兩者的動向也應(yīng)一致。人類社會隨著文明的發(fā)達(dá)、文化的進(jìn)步，公共設(shè)施必然日益完善和普遍，對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格趨高。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產(chǎn)價(jià)格較低。但這類土地一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，不再受周期性災(zāi)害的影響，其價(jià)格會逐漸上漲。一般來說，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產(chǎn)的價(jià)格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價(jià)格。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價(jià)格與較小面積土地的價(jià)格，差異不會很大。地勢是指本塊土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與相鄰道路的高低關(guān)系，如，是高于或低于路面。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟(jì)位置卻會發(fā)生變動，這種變動可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，也可能是其他建設(shè)引起的。商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對該房地產(chǎn)的價(jià)格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。下面就對各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素作一一分析。l 各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價(jià)格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價(jià)格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產(chǎn)的價(jià)格；有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)的價(jià)格，但從另一角度看卻會降低房地產(chǎn)的價(jià)格，其對房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。對于改變用途來說，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前地價(jià)差額，即：補(bǔ)地價(jià)=改變用途后的地價(jià)改變用途前的地價(jià)對于增加容積率來說，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額可用下列公式計(jì)算：補(bǔ)地價(jià)=〔（增加后的容積率原容積率）247。”A基準(zhǔn)地價(jià)城市基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評估出的個(gè)地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。A拍賣價(jià)格房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格，是指采用拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，抵押價(jià)格的評估應(yīng)基于：(a)到期不能償還需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值可達(dá)到的數(shù)額。”據(jù)此，從國家那里獲得的土地使用權(quán)的價(jià)格的法定名稱為出讓金。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、采伐權(quán)、采石權(quán)、耕作權(quán)等。有時(shí)土地面積單位還采用畝、公頃等。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價(jià)格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為500m２的土地價(jià)格，一套面積為200m２的高級公寓的價(jià)格，或一片１km２的土地的價(jià)格，也可能是一個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價(jià)格，或者是一國全部房地產(chǎn)的價(jià)格。所謂“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場地平整；(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地。但從理論上所，一個(gè)良好的評估價(jià)格=公平市價(jià)=理論價(jià)格土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價(jià)格。在評估市價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)的評估價(jià)與市價(jià)有著密切的關(guān)系。公平市價(jià)，是指交易雙方在正常情況下的成交價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響。一般商品可以開展樣品交易、品名交易，其價(jià)格可以在交易市場上形成。房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動性，結(jié)果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實(shí)物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益，所以房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是這些無形的權(quán)益的價(jià)格。在“小村”中，有許多棟小巧別致的日本式鄉(xiāng)村別墅，充滿了東方情調(diào)。灰瓦白墻，色彩淡雅別致，多走廊，擁有精巧的庭園，充滿了江南書卷氣息。這些高樓大廈以鋼筋混凝土、鋼材、玻璃、塑料、預(yù)制構(gòu)件為材料，采取與基本結(jié)構(gòu)體系無關(guān)的建筑物內(nèi)部空間分割法，強(qiáng)調(diào)材料本身的質(zhì)感和比例的美。如矗立在上海外灘的浦東發(fā)展銀行大樓，大理石外墻，古典式圓柱、半圓形拱穹，以拱穹為中心的對稱的建筑形式，顯示出莊重、華貴、典雅的審美趣味。如天津老西開教堂，它的平面呈長十字形，正面和后部聳立高大的塔樓3座。攢尖式建筑：平面是圓形或多邊形，上為錐形的屋頂。裝飾具有多樣性：中式建筑物的窗是裝飾的重點(diǎn)。第四節(jié) 中西建筑風(fēng)格概述隨著改革開放，各種特色的建筑如雨后春筍般在中華大地上聳立起來。檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯。1封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。二、計(jì)算建筑面積的范圍：單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計(jì)算。l 曲面屋頂：屋面形狀為各種曲面，如球面、雙曲拋物面等。同時(shí)要求構(gòu)件簡單、施工方便、并能與建筑物整體配合，具有良好的外觀。l 小型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將踏步、斜梁、平臺梁和平臺板分別預(yù)制，然后進(jìn)行裝配。（3）樓梯的構(gòu)造鋼筋混凝土樓梯是目前應(yīng)用最廣泛的一種樓梯，它有較高的強(qiáng)度和耐久性、防火性。其最大坡度不宜超過38度，以26—33度較為適宜。在兩個(gè)樓板層之間，包括兩個(gè)平行而方向相反的梯段和一個(gè)中間休息平臺。室外樓梯的優(yōu)點(diǎn)是不占室內(nèi)使用面積，但在寒冷地區(qū)易積雪結(jié)冰，不宜采用。夾板門扇：它是用較小方木組成骨架，兩面貼以三合板，四周用小木條鑲邊制成的。簾板是由鋁合金軋制成型的條形頁板連接而成。單管式彈簧鉸鏈適用于向內(nèi)或向外一個(gè)方向開啟的門上；雙管式適用于內(nèi)外兩個(gè)方向都能開啟的門上。類型：門的種類很多，按使用材料分，有木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。側(cè)窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱為天窗，在工業(yè)建筑中應(yīng)用較多。窗的采光作用主要取決于窗的面積。它的優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)省模板，改善制作時(shí)的勞動條件，加快施工進(jìn)度；但整體性較差，并需要一定的起重安裝設(shè)備。它由主板、次梁和主梁組成。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。每層樓板上的面層通常叫樓面，樓板所起的作用類似地面中的墊層和基層。l 磚砌過梁：常見的有平拱磚過梁和弧拱磚過梁。（2）磚墻的厚度l 磚墻的厚度符合磚的規(guī)格。外墻主要起圍護(hù)作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。l 地下水位的影響：地下水對某些土層的承載力有很大影響。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。按構(gòu)造又分為伐形基礎(chǔ)和箱形基礎(chǔ)兩種。按構(gòu)造形式可分為條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)和樁基礎(chǔ)。（6）門和窗：門：是提供人們進(jìn)出房屋或房間以及搬運(yùn)家具、設(shè)備等的建筑配件。此外，外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護(hù)作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。（5）黏土磚的外觀質(zhì)量：普通黏土磚的外形應(yīng)該平整、方正。多孔磚的規(guī)格為240 mm115 mm90 mm，每立方米約重1400 Kg。l 混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的能力稱為耐久性。板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。l 柏木：材質(zhì)致密，紋理直或斜，結(jié)構(gòu)細(xì)，干燥易開裂，堅(jiān)韌耐久。（2）建筑木材的性能與用途l 紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開裂，樹脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作門窗、屋架、檁條、模板等。廣泛應(yīng)用于普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中受力較小部位。l 標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量：指水泥沙漿達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)稠度時(shí)的用水量。l 體積安定性：是指水泥在硬化過程中，體積變化是否均勻的性質(zhì)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。如果消費(fèi)者對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測是樂觀的，房地產(chǎn)消費(fèi)就會增長，如果是悲觀的，消費(fèi)會減少。（2）城市人口增長及生活水平城市的發(fā)展，其人口也會相應(yīng)增加，加之生活水平的提高，對城市土地的消費(fèi)就越來越大了。從社會整體看只要社會在發(fā)展，人口在增長，需求就會存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。消費(fèi)型：主要是由國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和個(gè)人為了消費(fèi)使用。平均價(jià)格：本市注冊上市商品房價(jià)格的平均值。一、房地產(chǎn)市場的分類（1）房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場是一個(gè)供給稀缺的市場。廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動。生產(chǎn)用房：指社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。l 港口碼頭用地：主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場等用途的地產(chǎn)。l 倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉庫、危險(xiǎn)品倉庫等。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。l 商業(yè)服務(wù)用地：指為整個(gè)城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。三、土地所有權(quán)的概念與劃分土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 五、房產(chǎn)所有權(quán)的分類占有權(quán)：對于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。不完全開發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強(qiáng)有力的措施抑制不合理的市場需求來干預(yù)市場。二、本市房地產(chǎn)市場概況：（1）一級市場：主管部門：本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門。平均價(jià)格：現(xiàn)在售二手房標(biāo)價(jià)的平均值供求關(guān)系狀況：在售二手房數(shù)量與本年度預(yù)計(jì)購買量的比值。多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的消費(fèi)是與收入水平是呈正比的，而其消費(fèi)彈性與價(jià)格彈性成反比。（4）國家政策國家的政策對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費(fèi)和消費(fèi)性消費(fèi)都會有巨大的影響。（2）公共建筑：供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類學(xué)校、圖書館、影劇院等。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔(dān)；墻下有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)下為地基，全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上。水泥（1）常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種（2）水泥標(biāo)號：水泥標(biāo)號是表示水泥硬化后的抗壓能力。隨著水化過程的進(jìn)行，不斷放出熱量稱為水熱化。按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。冷拉Ⅰ級鋼筋適用于普通鋼筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ級、Ⅲ級、Ⅳ級鋼筋均可作為預(yù)應(yīng)力筋使用。l 馬尾松：材質(zhì)