【正文】 國外REITs（REITs）――普洛斯、豐樹基金等，對(duì)國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金來源而言，可以發(fā)揮對(duì)外融資窗口作用。由于上述特點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs在國際資本市場(chǎng)有其產(chǎn)品組合需要和市場(chǎng)位置。2. 外資在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，可以歸納為三種模式：傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)；物流地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)；產(chǎn)業(yè)基金資本運(yùn)做，并購項(xiàng)目，境外REITs上市。 依托成熟的資本運(yùn)作，外資對(duì)中國房地產(chǎn)的投資力度繼續(xù)加碼，例如新加坡貿(mào)工部下屬全資子公司―――新加坡騰飛集團(tuán)正在推進(jìn)對(duì)我國內(nèi)地各大城市工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，新項(xiàng)目包括總投資2億美元的大連軟件園等。與目前國內(nèi)已有的信托投資相比，其可自由在公開資本市場(chǎng)交易，無持有期限的特點(diǎn)，使之成為具有流通性的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品；組建自己的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目開發(fā)，專業(yè)化程度也優(yōu)于信托投資，可以作為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的融資借鑒方向之一。 　　一、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn) 　　房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)，與房地產(chǎn)企業(yè)本身的特點(diǎn)和經(jīng)營對(duì)象是密不可分的。 　　事實(shí)上也的確如此，“國家統(tǒng)計(jì)局月度形勢(shì)報(bào)告顯示，18月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33689億元，%。這是房地產(chǎn)行業(yè)本身的一大特征，而這個(gè)特征在中國尤為突出。2009年1月至3月，%；，%；且從4月份開始直至10月份，北京商品房銷售面積和銷售額一直處于100%以上的增長(zhǎng)速度。這也是房地產(chǎn)融資一大不容忽視的特點(diǎn)。 　　房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)進(jìn)行融資是一種比較傳統(tǒng)的方式，其最大的優(yōu)點(diǎn)在于可以最大程度的吸收社會(huì)閑散資金，但是中國境內(nèi)對(duì)公司上市、發(fā)行公司債的條件限制非常嚴(yán)格，因此，資本市場(chǎng)融資在目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中比重較小。 　　《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司可以集合管理、運(yùn)用、處分信托資金，但接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份)，每份合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)。 　?。ǘ┲袊康禺a(chǎn)企業(yè)融資模式的發(fā)展方向 　　結(jié)合中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)，傳統(tǒng)的、過分依賴銀行信貸的房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)顯然是不合理的。房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)際上是將“不動(dòng)產(chǎn)證券化”，借助資本市場(chǎng)，改變不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值形式，將有形的、固定的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可以流通、變現(xiàn)有價(jià)證券，從而將不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合起來?！?　　也就是說，從2009年10月1日起，保險(xiǎn)公司可以運(yùn)用保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，因此，保險(xiǎn)資金也成為房地產(chǎn)企業(yè)一種新型的融資方式。 生物產(chǎn)業(yè)（尤其是上游基礎(chǔ)研究方面）長(zhǎng)期以來是由政府撥款支持的，如國家自然基金、國家攻關(guān)計(jì)劃、863計(jì)劃、火炬計(jì)劃以及各省市級(jí)的新藥創(chuàng)新基金等。我國沒有允許發(fā)展與非國有產(chǎn)業(yè)部門相適應(yīng)的非國有金融部門，如中小企業(yè)銀行。從這一點(diǎn)說，中小企業(yè)板與主板無本質(zhì)上的區(qū)別。其中，醫(yī)藥保健行業(yè)的投資則主要集中在種子階段，這可能與以下兩個(gè)因素有關(guān)：第一、醫(yī)藥行業(yè)中后期產(chǎn)業(yè)化過程需要資金大，創(chuàng)業(yè)投資難以滿足其需要；第二、醫(yī)藥行業(yè)進(jìn)入門檻高，具規(guī)模的企業(yè)數(shù)量少，創(chuàng)業(yè)投資難與資金雄厚的大公司或機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)其投資，故必須“從頭做起”，從種子階段開始參與培育企業(yè)。但是由于中小企業(yè)板塊具有的獨(dú)特性，從目前看，它還起不到風(fēng)險(xiǎn)資本退出途徑的作用。產(chǎn)業(yè)化的加速反過來也促進(jìn)了對(duì)生物產(chǎn)業(yè)化的投資，而且這種投資熱潮隨著復(fù)星實(shí)業(yè)、海王生物和天壇生物的成功上市進(jìn)一步在國內(nèi)資本市場(chǎng)蔓延，從1992年至2001年，通過國內(nèi)A股市　　場(chǎng)進(jìn)入到生物技術(shù)領(lǐng)域的資金共計(jì)約85億元。中小企業(yè)信用水平低、貸款風(fēng)險(xiǎn)太大也使其從銀行融資難上加難。新《保險(xiǎn)法》對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用形式進(jìn)行了修訂，第一百零六條規(guī)定：“保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用必須穩(wěn)健，遵循安全性原則。” 　　我們認(rèn)為，房地產(chǎn)投資信托基金是指，由房地產(chǎn)投資信托基金公司對(duì)外發(fā)行受益憑證（股票、商業(yè)票據(jù)或債券），向投資大眾募集資金，用以投資、經(jīng)營、管理房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，所獲利潤在扣除一般房地產(chǎn)管理費(fèi)用和買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。這一規(guī)定的嚴(yán)格程度超過了銀行，只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠符合條件。 　　關(guān)于房地產(chǎn)信托，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)于2004年10月18日發(fā)布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱“《征求意見稿》”），《征求意見稿》第二條規(guī)定，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。 　　2. 資本市場(chǎng)模式 　　房地產(chǎn)企業(yè)可以通過資本市場(chǎng)進(jìn)行融資。房地產(chǎn)企業(yè)融資政策本身就是國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控、綜合平衡的最重要的手段，通過直接調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)融資，從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)。 　　（三）房企融資受政策影響深遠(yuǎn) 　　2008年下半年開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)一派蕭條景象，房?jī)r(jià)一路下滑，各地紛紛出臺(tái)各種各樣的“救市政策”，如2008年6月15日，成都市《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》（成辦發(fā)〔2008〕50號(hào)）；2008年7月20日，長(zhǎng)沙市《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》（長(zhǎng)政發(fā)[2008]26號(hào)）；2008年08月5日，福州市《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見（試行）》（榕政綜〔2008〕144號(hào)）；2008年11月21日，北京市《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》（京建辦[2008]730號(hào)），等等；中央也出臺(tái)了相關(guān)救市政策，多次下調(diào)商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率，并且國務(wù)院辦公廳于2008年12月20日頒布實(shí)施《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號(hào)）。 　　我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式主要有兩種，最常見的是以不動(dòng)產(chǎn)銷售收入作為投資回報(bào)的銷售型房地產(chǎn)企業(yè)，還有一種是以租賃、自用等經(jīng)營收益作為投資回報(bào)的持有型房地產(chǎn)企業(yè)。 　　國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例通知》（國發(fā)〔2009〕27號(hào)）規(guī)定“保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。無論是央行、銀監(jiān)會(huì)大力推進(jìn)的“房地產(chǎn)投資信托基金”立法及試點(diǎn)，還是近期的“房企IPO”熱潮，其背后的真義，實(shí)質(zhì)都是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資及其模式的探討。 REITs是采用公司或者商業(yè)信托的組織形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資的一種形式。硅谷區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格在美國也處于較高水平，其原因在于納斯達(dá)克市場(chǎng)的支持，使該區(qū)域成為資金密集度很高的區(qū)域，企業(yè)客戶能在辦公、居住方面支付高對(duì)價(jià)。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs，到香港、新加坡等地境外上市從理論的角度，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs資產(chǎn)，可以到海外上市?？v觀國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，除以政府為導(dǎo)向的園區(qū)模式外，外資在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的投資正迅速提高，值得國內(nèi)借鑒的是，外資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)多是以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基金的模式進(jìn)行，如普洛斯、豐樹基金等。 目前國內(nèi)的主要融資渠道基本可以分為兩類：一是債務(wù)性的融資，需要到期償還本息，這類融資包括銀行貸款、債券融資和債務(wù)式信托；二是權(quán)益性融資，即投資者以入股的方式注入開發(fā)資金獲取相應(yīng)的開發(fā)收益，包括企業(yè)合作開發(fā)、權(quán)益式信托和房地產(chǎn)基金。雖然2007年以后工業(yè)用地的土地獲得成本將有所上漲，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展依然可以保證產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的較高投資回報(bào)率。””　　“民營企業(yè)、民營物流企業(yè)在金融市場(chǎng)上，還沒有和國有企業(yè)站在同一個(gè)平臺(tái)上。融資租賃就是其中一種特殊金融產(chǎn)品，它融合貿(mào)易、金融、租借為一體，實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家是僅次于銀行信貸的金融工具。比如物流企業(yè)的車是流動(dòng)的，屬于不動(dòng)產(chǎn)，一開就走，作抵押時(shí)銀行不放心。比如，“重資產(chǎn)型”物流企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)；“輕資產(chǎn)型”物流企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模不大，但掌握著大量的流動(dòng)資產(chǎn)?！　∪谫Y：找不到合腳的“鞋”熊大海的抱怨不是一個(gè)個(gè)案，其實(shí)“融資難”一直以來都是困擾民企發(fā)展的一個(gè)老大難問題?！　?．方案的實(shí)施效果：限制性股票激勵(lì)計(jì)劃在股東與經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)之間建立了利益共享與約束機(jī)制，進(jìn)一步完善了公司的治理結(jié)構(gòu)?！　≠J：銀行存款　141,706,　　在股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的實(shí)施過程中，公司一直嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和《上市公司股權(quán)激勵(lì)管理辦法（試行）》的要求履行信息披露義務(wù)?！　?．方案的基本思路：公司采用預(yù)提方式提取激勵(lì)基金獎(jiǎng)勵(lì)給激勵(lì)對(duì)象，激勵(lì)對(duì)象授權(quán)公司委托信托機(jī)構(gòu)采用獨(dú)立運(yùn)作的方式在規(guī)定的期間內(nèi)用上述激勵(lì)基金購入本公司上市流通A股股票并在條件成就時(shí)過戶給激勵(lì)對(duì)象?！　　f科A（000002）“限制性股票激勵(lì)計(jì)劃”要點(diǎn)及會(huì)計(jì)處理　　珠海清華為此出具承諾函，承諾在2009年12月31日前修改公司的名稱，以使公司名稱符合《規(guī)范校辦企業(yè)管理體制試點(diǎn)指導(dǎo)意見》的規(guī)定?！　產(chǎn)品技術(shù)生命周期短帶來的風(fēng)險(xiǎn)]　　公司已經(jīng)意識(shí)到，雖然電磁爐在未來幾年還有增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但為確保公司持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和利潤提升，必須開發(fā)毛利率較高、市場(chǎng)前景好且目前尚未大規(guī)模投入生產(chǎn)的產(chǎn)品。以家電行業(yè)為例，銷售終端占用家電企業(yè)的資金，家電企業(yè)占用配套企業(yè)（如：電子智能控制器生產(chǎn)企業(yè)）的資金，配套企業(yè)則占用電子元器件企業(yè)的資金?！　∫凿N定產(chǎn)，生產(chǎn)線利用率在淡、旺季差異鮮明　　我國家電企業(yè)的銷售具有非常明顯的季節(jié)性，作為家電行業(yè)的配套企業(yè)，電子智能控制行業(yè)的銷售也具有非常明顯的季節(jié)性特征?！　」荆òㄏ聦僮庸荆┰趫?bào)告期內(nèi)享受如下稅收優(yōu)惠政策：幾方約定由武永強(qiáng)、紀(jì)樹海分別將其所持有拓邦設(shè)備公司的11%和12%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深圳清華，轉(zhuǎn)讓款共計(jì)人民幣3,335,000元。人：圣才學(xué)習(xí)網(wǎng)發(fā)布日期：20091012瀏覽次數(shù)：135[大] [中] [小]融資實(shí)務(wù)筆記（20070612）融資實(shí)務(wù)筆記——拓邦電子IPO：行業(yè)特點(diǎn)及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的影響第三，完善風(fēng)險(xiǎn)投資的退出機(jī)制，保證風(fēng)險(xiǎn)投資的再循環(huán)與再投資，以促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)資本和信息產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，達(dá)到雙贏的目的。一方面，在今后主板證券市場(chǎng)逐步完善的過程中，不斷放松IT企業(yè)上市融資的條件，包括降低IT企業(yè)上市的規(guī)模、企業(yè)所有制結(jié)構(gòu)等的門檻，鼓勵(lì)更多的IT企業(yè)通過資本市場(chǎng)獲得持續(xù)的融資支持。但由于網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)是新興行業(yè)，其未來的市場(chǎng)空間很大，隨著各種信息增值服務(wù)的開發(fā)，企業(yè)未來盈利前景非?？春?。從技術(shù)層面來看，集成電路和其他核心元器件的大多數(shù)核心技術(shù)都掌握在跨國IT巨頭手中，我國企業(yè)在一些高端產(chǎn)品方面缺乏生產(chǎn)能力。另外，由于手機(jī)和家電產(chǎn)品由很多不同的零部件構(gòu)成，因而產(chǎn)業(yè)鏈條比較長(zhǎng)，上下游企業(yè)之間的依賴度比較強(qiáng)，一榮俱榮、一損俱損，因此上下游企業(yè)之間相互占用資金的情況比較普遍，這可以由圖3中得到反映，家電和通訊制造行業(yè)上市公司的應(yīng)付帳款和應(yīng)付票據(jù)占負(fù)債總額的比重明顯高于其他行業(yè)。其次，當(dāng)企業(yè)度過了孵化期，經(jīng)營走上正軌以后，通過資本市場(chǎng)融資往往是必然的選擇，一方面為初期的風(fēng)險(xiǎn)投資者提供了退出通道，另一方面為企業(yè)開拓市場(chǎng)，加強(qiáng)研發(fā)力度籌集大量的資金，這一階段的主要外部融資手段是通過IPO（首次公開上市發(fā)行）、增發(fā)、配股等在融資手段來進(jìn)行股權(quán)融資，除了進(jìn)行外部融資以外，由于企業(yè)的盈利水平較高，現(xiàn)金流充足，企業(yè)可以通過減少分紅，提高留存收益比率來增加內(nèi)源資金的比重，降低外部融資成本?！　∠到y(tǒng)軟件　　系統(tǒng)軟件行業(yè)是最能體現(xiàn)信息產(chǎn)業(yè)特性的一個(gè)行業(yè)，其開發(fā)總是伴隨著前期的高額資金投入，行業(yè)的進(jìn)入門檻比較高，產(chǎn)品的開發(fā)需要大量的軟件人才共同協(xié)作才能完成，研發(fā)所需資金非常龐大，因此往往對(duì)于實(shí)力不強(qiáng)的軟件企業(yè)很難進(jìn)入。當(dāng)前，沒有那個(gè)產(chǎn)業(yè)的國際化程度和范圍象信息產(chǎn)業(yè)這樣深刻，涉及到產(chǎn)業(yè)資源、市場(chǎng)要素、企業(yè)組織和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，跨國公司在領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)、技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)方面起著空前的作用。目前，世界上信息產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)加速發(fā)展的新時(shí)期，它以科技研發(fā)為先導(dǎo)的特點(diǎn)日益明顯。投入越多，則鎖定程度越高。當(dāng)用戶數(shù)量達(dá)到某個(gè)臨界容量后，該產(chǎn)品將正式進(jìn)入大眾市場(chǎng)，開始超常發(fā)展階段，可見，能否在早期獲得更多用戶的支持，進(jìn)入向上的正反饋，對(duì)于廠商具有生死攸關(guān)的意義。從一般意義上講，信息產(chǎn)業(yè)的技術(shù)特征包括網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)、成本優(yōu)勢(shì)和用戶鎖定三大特征。e! I* O( e% I$ r9 H e V3 T。 W) K! }* \39。 ?博瑞金融論壇4 G/ r% V2 m0 o39。! C$ ` J) }。分享一個(gè)經(jīng)典的商票融資案例！給大家一個(gè)經(jīng)典的商票融資案例，設(shè)計(jì)較為巧妙。jamp。為本地的龍頭企業(yè)，在各家銀行閑置貸款額度極大。博瑞金融論壇9 T M( u , u l。5 p博瑞金融論壇9 C: p5 ^+ P( q3 q9 C7 S1 U* N* b+ R: ]9 C$ a6 f1 b( ?$ x 中國城市金融圈人脈社區(qū)|銀行論壇|擔(dān)保論壇|保險(xiǎn)論壇|證券論壇|投融資理財(cái)論壇% j$ [。然而，隨著用戶數(shù)的增多，越來越多的人會(huì)從效益，利益示范中發(fā)現(xiàn)該產(chǎn)品是值得購買的。鎖定程度的大小與早期的投入，即轉(zhuǎn)移成本有關(guān)?！　「邉?chuàng)新與高風(fēng)險(xiǎn)性　　信息技術(shù)代表了當(dāng)今社會(huì)最為先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)和生產(chǎn)力，信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與信息技術(shù)頻繁的更新?lián)Q代緊密相連。平臺(tái)的統(tǒng)一、市場(chǎng)的開放、技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)化為信息產(chǎn)業(yè)的國家化提供了技術(shù)保障。但是在細(xì)分的軟件類別來看，又存在一定的差異。首先，由于前期風(fēng)險(xiǎn)較大，固定資產(chǎn)比重低，企業(yè)規(guī)模較小，因而往往難以通過傳統(tǒng)的股票融資和債務(wù)融資來籌集資金，產(chǎn)品研發(fā)所需資金主要依靠天使投資者或風(fēng)險(xiǎn)基金的少量資金。但是由于市場(chǎng)比較成熟，只要企業(yè)經(jīng)營得當(dāng)，市場(chǎng)營銷相對(duì)成功，企業(yè)的現(xiàn)金流會(huì)相對(duì)比較穩(wěn)定。與集成電路行業(yè)相比，其他電子元器件初始投資所需的資金量要小很多，但機(jī)器設(shè)備仍然是企業(yè)最為關(guān)鍵的資產(chǎn)，對(duì)于規(guī)模不是很大的中小元器件企業(yè)，購買機(jī)器設(shè)備的花費(fèi)對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營有重要的影響。由于屬于新興領(lǐng)域，市場(chǎng)還不是很成熟，因此企業(yè)目前的盈利狀況一般。　　其次，發(fā)揮資本市場(chǎng)對(duì)信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持作用。其次，要完善風(fēng)險(xiǎn)投資