【正文】 域的橋梁作用。對于投資者來說，投資那種類型的酒店，是未來投資項目能否成功的關(guān)鍵。X的建筑和雕塑、壁畫等精髓的要素，必須在興建的酒店中得到充分的體現(xiàn)。同時，古代的雕塑、壁畫藝術(shù)，在X又得到充分的體現(xiàn)。在以后具體規(guī)劃、設(shè)計還需要將X的文化內(nèi)涵充分結(jié)合，體現(xiàn)特色、體現(xiàn)價值，營造一個定位準確、目標清晰、投資合理、具有文化內(nèi)涵的特色酒店。但作為XX市南北走向主要道路的并州路交通總體還是便利的，與城市其它區(qū)域及干道溝通力很好，距迎澤大街及火車站僅10分鐘車程，離機場20分鐘車程。優(yōu)越的地段，良好的商貿(mào)經(jīng)濟環(huán)境加之交通便利，是商務(wù)客人的首選條件。因此，地塊的左側(cè)是在建的沃爾瑪大型超市，右側(cè)是東方家園建材超市，地塊右邊緊靠1排4層居民樓。從1號地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認為比較適合做會議型酒店。地域空曠，視野開闊。目前，XX投資有限公司，計劃在X省會 – XX，投資一家高星級的酒店，資金規(guī)模在2億人民幣。5. 投資成本根據(jù)酒店業(yè)的一般規(guī)律，投資酒店在不同的國家和地區(qū)，有一個合理的成本區(qū)域，超過這些區(qū)域的投資，將給未來的回報帶來負面作用。X公路建設(shè)的突飛猛進 帶動了X經(jīng)濟快速增長。今年有五臺山國際旅游節(jié)、九月份平遙國際攝影展、大同云崗旅游節(jié)、世界文化產(chǎn)業(yè)論談會等主要節(jié)慶活動。部分景點追求短期效益，忽視長遠發(fā)展的弊端進一步顯露，對于這些問題有關(guān)部門要切實重視，努力解決。X未來經(jīng)濟的發(fā)展，在很大程度上將依托其豐富的旅游資源，這將是宣傳祖國文化、創(chuàng)造百姓就業(yè)機會的利好方向。累計接待國內(nèi)旅游者2,，%，%。%,在全國各省市中排名第15位。今年我國經(jīng)濟總量的盤子不斷增大，把經(jīng)濟的重點從投資轉(zhuǎn)向消費，增加人們的收入，進一步鼓勵消費增長，增強消費需求對經(jīng)濟增長的拉動作用。第二階段，90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營業(yè)務(wù)的一種補充，投資主體還是以國有資本為主。二、 市場分析酒店業(yè)與政治、經(jīng)濟互動過程，需要我們對于市場的分析必須考慮世界政治、經(jīng)濟、旅游大背景、大格局的密切關(guān)系，我們不僅要客觀地去分析，了解我們國內(nèi)、X省內(nèi)的旅游、經(jīng)濟形勢，而且要掌握世界旅游、經(jīng)濟走向，才能正確地估計、推斷出我們酒店未來的經(jīng)濟、市場，并估算出我們酒店的發(fā)展前景和投資收益。 中國國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟司司長許憲春認為中國經(jīng)濟總量將在2005年超過法國，目前，隨著祖國大陸大開發(fā)的進程，臺商投資方向也逐漸向大陸中西部進發(fā)，2005年會進入快速發(fā)展期。XX市焚燒垃圾發(fā)電的同舟能源項目、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)富士康工業(yè)園的鴻富晉精密工業(yè)IT項目，總投資在3,000萬美元以上，外方分別注資198萬美元和950萬美元，大同威奇達等醫(yī)藥項目增資613萬美元，均已及時到位。X省2004年16月全省旅游接待、收入完成情況統(tǒng)計表主要指標2004年16月份2002年16月份同 比 增 長（%）完成年計劃（%）海外旅游者（人次）95,00784,875海外旅游創(chuàng)匯（萬美元）2,2,國內(nèi)旅游者（萬人）2,2,國內(nèi)旅游收入（億元人民幣）旅游總收入（億元人民幣）X省2004年16月外國人主要客源國對比統(tǒng)計表 國別2004年16月份2002年16月份增長比（%）名次接待人次名次接待人次日本145,288115,412韓國219,12744,831法國313,36634,870美國49,08625,215德國58,52153,833蒙古67,22016575新加坡77,05272,227馬來西亞84,166121,029英國93,42162,480澳大利亞102,88814890俄羅斯112,75682,072加拿大122,435111,222意大利132,384101,556泰國141,71891,570菲律賓151,22913908XX市2004年16月客源接待海外旅游者24,017人次，%，%；，%，%；接待總量仍居全省第一名。到目前為止，還沒有國際酒店管理集團進入，主要以國內(nèi)管理和當?shù)毓芾頌橹?，市場競爭還處于相對簡單的層面。會議要求，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要樹立大產(chǎn)品、大市場、大企業(yè)、大旅游的觀念，努力實現(xiàn)新跨越、大發(fā)展。今年16月份，XX機場出港旅客市場占有率中，%；進港旅客市場中，%。 投資房地產(chǎn)的特點是：1）資金周轉(zhuǎn)時間短，一般3到4年 2）投入產(chǎn)出差價大 3）開發(fā)商對于投資地產(chǎn)的所有權(quán)，隨著產(chǎn)權(quán)的單位面積出售逐步轉(zhuǎn)移，最終以獲利而結(jié)束項目，同時失去所有權(quán)。XX投資有限公司的上級集團，已經(jīng)在多年前有志于旅游業(yè)投入和貢獻，經(jīng)過幾年投入和經(jīng)營、管理的X旅游點 – 綿山，已經(jīng)在X乃至全國成為一個集歷史名勝和人文景觀結(jié)合的知名景點和旅游開發(fā)的成功案例。項目預(yù)選的位于XX市長風街長治路口轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達10畝的地塊編為2號地塊。距市中心商業(yè)區(qū)及火車站10分鐘車程，離機場30分鐘車程。當然，1號地塊38畝規(guī)模上搞一個單體酒店可能從土地成本上太大，但作為集團的發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整等，完全可以將項目戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，分期實施。交通條件：地塊處于具有雙向10車道的長風街，其路況、交通不言而喻非常之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車站15分鐘車程，離機場20分鐘車程。 3號地塊分析與評價： （面積：23畝）地理位置：地塊位于并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處，原大營盤汽車站，屬于臨街地塊、并州南路、大營盤地段屬XX市老城區(qū)域范圍。另外，3號地塊又正好處于這個橋梁的中心位置，向北是迎澤大街商業(yè)中心，往南是新興的長風商業(yè)中心，上下得利，再綜合本身區(qū)域的客觀條件，我們認為該地塊較適合運作旅游經(jīng)濟型酒店。同樣規(guī)模的酒店，不同類型，在面積和造價上都有區(qū)別，以300間客房的規(guī)模為例：旅游經(jīng)濟型酒店特點：有限服務(wù)，雙人房比例高，客房面積緊湊客房總面積：7,350平方米投資金額：3,600萬元（不含土地費用）預(yù)計有盈利平均房價：140元 / 間投資回報時間：5年左右（不包括財務(wù)費用）現(xiàn)代商務(wù)型酒店特點：智能化程度高，有會議設(shè)施，單人房比例高，客房面積寬敞客房總面積：10,530平方米投