【正文】 方訂立了房屋買賣協(xié)議，并到有關(guān)部門辦理了登記過(guò)戶手續(xù)?；榍百?gòu)買的房屋婚后是否會(huì)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)？【問(wèn)題】我婚前有一套房產(chǎn)，已拿到房產(chǎn)證。公積金貸款：?jiǎn)畏劫J款最高限額為20萬(wàn)，夫妻雙方最高限額為30萬(wàn)。３．售房人提交的資料：（1）售房人（含共有人）身份證、戶口簿或受委托人公證委托書和身份證；房屋共有人同意出售的書面文件；所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件；若房屋已出租，須提供租戶的證明文件及同意出售的文件；（2）售房人為企業(yè)法人，須提供有效的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書等有關(guān)文件（若所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為國(guó)有資產(chǎn)，還須提供國(guó)有資產(chǎn)管理部門同意轉(zhuǎn)讓的證明文件）。 單位住宅、非住宅均要征收。（四）申請(qǐng)貸款所需提供的資料１． 買賣雙方共同提交的資料： 買賣雙方填寫的《購(gòu)房抵押貸款申請(qǐng)表》；買賣雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。（一）貸款方式：公積金貸款，商業(yè)貸款，期限貸款（限于辦公樓），組合性貸款。4)在本案中，黃某雖取得了房屋的所有權(quán)，但是對(duì)于前任房主簽訂的租賃合同，仍須繼續(xù)履行。雙方隨后到有關(guān)部門辦理了登記備案手續(xù)。2001年11月我找王某收房租，卻發(fā)現(xiàn)房子卻被另一人住著，原來(lái)房子被王某轉(zhuǎn)租給另外一個(gè)人了。我和老公一聽(tīng)，很是生氣，房東事先是否應(yīng)該打個(gè)招呼，提前告訴我們，而且，聽(tīng)人說(shuō)，我們也可以優(yōu)先購(gòu)買這套房子，不知我們到底該怎樣保護(hù)自己的權(quán)利。 合同簽訂是一項(xiàng)嚴(yán)肅的事情，不得任意涂改。家具裝修是否另外付款，稅費(fèi)如何承擔(dān)。合同尾部：簽字：委托人親自簽字，地址、日期要寫明。 防范甲方跳單的條款。三、關(guān)于法律文書的使用說(shuō)明在中介業(yè)務(wù)中置業(yè)顧問(wèn)要對(duì)外使用的文書，主要有如下幾種： 房屋租賃類： 《房地產(chǎn)求租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)出租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)租賃居間協(xié)議》房屋買賣類： 《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)求購(gòu)居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》 最后簽訂的正式合同為：《房屋租賃合同》 （公司自擬） 《衢州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》 （衢州市統(tǒng)一示范文本）《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》的使用： 委托人的填寫：此處應(yīng)填寫需要售房本人的名字，如產(chǎn)權(quán)所有人（一人或幾個(gè)）不能親自來(lái)簽約的，一定要有委托書，方可由受托人代簽。：應(yīng)出具本人授權(quán)于代理人的《授權(quán)委托書》（2） 對(duì)于出賣方的審查：、契證、土地證，表明對(duì)該房產(chǎn)擁有合法產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)屬于出賣方所有。（3） 是否抵押：除了仔細(xì)審查房產(chǎn)三證，房屋抵押的情況也要了解。4）如果業(yè)主是兩個(gè)人，放款時(shí)需雙方簽收收據(jù)。具體操作流程如下：1）分行置業(yè)顧問(wèn)填寫放款申請(qǐng)書。三、中介部放款制度（一）在各分行操作的放款及補(bǔ)款1．意向金的退還向客戶退還意向金時(shí)，由置業(yè)顧問(wèn)填寫“放款申請(qǐng)書”。收取傭金時(shí)，在收據(jù)上加蓋“請(qǐng)憑此收據(jù)換取發(fā)票”章。在秘書休息時(shí)間，收據(jù)由中介部總監(jiān)授權(quán)交由其他人保管，確保在上班時(shí)間收據(jù)有人掌管。有部分業(yè)主多習(xí)慣性或?yàn)楸３炙诫[只留下手機(jī)。（其他中介欲借鑰匙看樓，只需業(yè)主先打電話通告我們，中介帶備公司借條及業(yè)主授權(quán)委托書，我們便會(huì)借鑰匙。（九）業(yè)主放盤時(shí)盡量說(shuō)服業(yè)主交鑰匙于我好鄰居置換。此外，大額成交涉及大額利益，這龐大利益最終亦直接落在業(yè)主身上，顧問(wèn)只是從交易中獲取一點(diǎn)兒傭金，這傭金只占整筆金額一小部份，所以業(yè)主不應(yīng)吝嗇少許傭金而減低置業(yè)顧問(wèn)的積極性去撮合交易。并非像一些公司只是坐著等客戶上門，而是主動(dòng)出擊找客，盡快以業(yè)主心目中價(jià)格成交，為業(yè)主爭(zhēng)取最佳利益，因此業(yè)主交傭亦是理所當(dāng)然。置業(yè)顧問(wèn)可憑放盤置業(yè)的同幢其他單位最新成交案例建議業(yè)主訂價(jià)，如該樓盤屬新盤或沒(méi)有個(gè)案參考，置業(yè)顧問(wèn)可憑同區(qū)、同類型及同品質(zhì)置業(yè)成交資料建議訂價(jià)。（四） 交房期必須清楚注明，因部分放租業(yè)主可能在租約尚有一段時(shí)間期滿前委托代為出租，這將影響置業(yè)顧問(wèn)推介樓盤的次序。幫客戶安排回程（順載一程、幫助攔車）收盤登記指引每當(dāng)有客戶放盤時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)必須填寫新樓盤登記表，填寫完成后立即放置到收盤箱內(nèi)待資料文員輸入電腦供各置業(yè)顧問(wèn)查閱。接電話人不在：留下姓名、電話。先留資料、再介紹房源。 拿取名片時(shí)要用雙手去拿，拿到名片時(shí)輕輕的念出對(duì)方的名字，以讓對(duì)方確認(rèn)無(wú)誤；如果念錯(cuò)了，要記著說(shuō)對(duì)不起。年輕者對(duì)年長(zhǎng)者、職務(wù)低者對(duì)職務(wù)高者都應(yīng)稍稍欠身相握。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本禮儀一．著裝要求：職業(yè)服飾男：襯衣、領(lǐng)帶。前者有利于我們方便向客戶介紹、推薦；后者幫助我們?nèi)绾伟才畔录仪叭タ捶康臅r(shí)間，能統(tǒng)籌安排時(shí)間，提高效率。六、怎么樣與客戶溝通(一)首先與客戶簽訂居間協(xié)議需要注意：自己要熟悉居間協(xié)議的每一條條款，并向客戶一條條仔細(xì)介紹。記住十點(diǎn)素質(zhì)要求：健康、職業(yè)化服飾、禮貌、熱情、細(xì)心、耐心、應(yīng)變力強(qiáng)、說(shuō)服力、進(jìn)取心、專業(yè)知識(shí)。7．專業(yè)包裝或形象不夠：客戶希望自身的品質(zhì)水準(zhǔn)能夠反映在和他們生意往來(lái)的人上面，你的形象如何？你的包裝如何？四、成功的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1．第一時(shí)間看房。4．最適合企圖心強(qiáng)，不甘自我埋沒(méi)的人。8．維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，通過(guò)管理中介公司規(guī)范二手市場(chǎng)。此外，置業(yè)采光、間隔、用料、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及置業(yè)用戶素質(zhì)等，均可影響置業(yè)價(jià)格高低。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻較厚，影響了樓宇的實(shí)際可使用面積。如采用電子水表、電子電表、電子煤氣表，有小區(qū)置業(yè)管理中心智能置業(yè)管理系統(tǒng)定期對(duì)住戶進(jìn)行自動(dòng)抄表、打印，將三表數(shù)據(jù)通過(guò)綜合布線系統(tǒng)收集，傳送到自來(lái)水公司、供電局、煤氣公司等，并通過(guò)智能置業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)的銀行結(jié)算系統(tǒng)完成收費(fèi)繳納，免卻住戶交付各種繁雜費(fèi)用麻煩。這種房屋的墻壁只起圍護(hù)或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會(huì)減弱抗震能力。ξ 準(zhǔn)現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。ξ 高 層：安裝有電梯，配套完善，帶有會(huì)所、保安嚴(yán)密的樓（樓高不超過(guò)18層）。ξ 契 證：是土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)的一種交稅憑證。 房改房：職工居民按房改政策規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買的公有住房；按市政府規(guī)定的有關(guān)優(yōu)惠政策購(gòu)買的公有住房。amp。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。房地產(chǎn)作為商品，在品質(zhì)上具有不同質(zhì)性，即使在同一地段的建筑物，由于樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質(zhì)。房地產(chǎn)構(gòu)成社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的巨大財(cái)富，也是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要財(cái)產(chǎn)和資源，在一國(guó)的總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占有較大比重，一般在60%~70%左右；在家庭財(cái)產(chǎn)中房地產(chǎn)也是最主要的部分。l 房地產(chǎn)特性…………………………………………………………………（23）l 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)…………………………………………………………（48）l 影響樓價(jià)因素 …………………………………………………………（910）l 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本要求和作用…………………………（1113）l 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本禮儀…………………………………… （1416）l 收盤登記指引………………………………………………………… （1720）l 中介部收放款制度………………………………………………… （2123）l 關(guān)于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識(shí)……………… （2431）l 辦理二手房買賣手續(xù)及有關(guān)流程 ……………………… （3236）l 房改房的交易專題………………………………………………… （3740）l 填寫成交報(bào)告指引…………………………………………………………（41）l 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作方法 ………………………………………… （42）l 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技巧…………………………………………（4344）房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權(quán)益的總和。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的主要對(duì)象。3． 品質(zhì)的差異性。7． 用途的多樣性。 商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買后，能領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。amp。是產(chǎn)權(quán)人行使其合法權(quán)益的必備條件。ξ 臨街鋪：作為營(yíng)商用途的置業(yè)，并設(shè)有獨(dú)立廚窗及門戶直接連接街道，一般同時(shí)擁有閣樓及獨(dú)立衛(wèi)生間。ξ 現(xiàn) 樓：已經(jīng)交付使用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。因未砌墻時(shí)象個(gè)框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。包括安全防盜系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)、設(shè)備自控系統(tǒng)及置業(yè)管理系統(tǒng)等。反之，一個(gè)低層可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個(gè)理想的居住環(huán)境。如一些大型屋村設(shè)備齊全，應(yīng)有盡有，包括商場(chǎng)、百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)、戲院、私人會(huì)所、游泳池及私家花園等。7．中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方匯集在中介公司信息室中。3．成長(zhǎng)效率最高的行業(yè)。6．處理事情的能力不足：專業(yè)知識(shí)不足，借口多。8．成交后及時(shí)收回傭金。7．接侍客戶的口訣：誘之以利、說(shuō)之以理、動(dòng)之以情、逼之以力、系之以約。WHERE：哪里——房子的具體位置及房東的去向都是需要了解的。那么這個(gè)房源就是我們好鄰居置換置換獨(dú)家代理的房源。和年輕女性或異國(guó)女性握手，一般男士不要先伸手。 要養(yǎng)成檢查名片夾內(nèi)是否還有名片的習(xí)慣；名片的遞交方法：將各個(gè)手指并攏，大拇指輕夾著名片的右下，使對(duì)方好接拿，以弧狀的方式遞交于對(duì)方的胸前。先自報(bào)姓名，再詢問(wèn)對(duì)方身份。（暫無(wú)）留電話：買方、賣方：填客戶登記表。判斷意向。