成本法與剩余法計(jì)算公式深入探析(存儲(chǔ)版)
【正文】 (1QP)]/[1K+K(1+R) T/(1QP)] 公式12應(yīng)用舉例上海市楊浦區(qū)控江路某商鋪補(bǔ)地價(jià)評(píng)估，建筑物為臨街底層店鋪，竣工于1997年，建筑面積239平方米。因法定最高年限的出讓土地使用權(quán)價(jià)值與無限年期土地使用權(quán)價(jià)值之比為小于1的常量。無論采用那一種折舊方式，由于除了土地市場(chǎng)價(jià)值之外的所有項(xiàng)均歸入建筑物實(shí)體，當(dāng)建筑物消亡時(shí)，有房地產(chǎn)價(jià)值=土地市場(chǎng)價(jià)值建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)折舊=0折舊 = 建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)即包含在建筑物實(shí)體的價(jià)值應(yīng)全部折舊掉，包括土地投資利息、利潤(rùn)和相關(guān)稅費(fèi)。4．開發(fā)利潤(rùn)：利潤(rùn)率分為直接成本利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率。管理費(fèi)一般按照建造成本或建造成本+土地取得費(fèi)的一定比例計(jì)算。投資利潤(rùn)被稱之為“企業(yè)家激勵(lì)”，歸入建筑物總成本。故建筑物折舊應(yīng)包括土地資金投入產(chǎn)生的利息、利潤(rùn)和相關(guān)稅費(fèi)的折舊。問題是，公式7中的土地價(jià)格等于土地市場(chǎng)價(jià)值嗎？這個(gè)問題實(shí)際上是房地產(chǎn)整體價(jià)值如何在土地和建筑物兩個(gè)物理實(shí)體上進(jìn)行分配的問題，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此存在分歧。l 時(shí)間為0，土地房地產(chǎn)狀態(tài)為新建成房地產(chǎn)（屬于③存量房地產(chǎn)），房地產(chǎn)價(jià)值求取采用成本法，計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn) 公式4土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格造價(jià)利息利潤(rùn)稅費(fèi) 公式5l 時(shí)間為t，土地房地產(chǎn)狀態(tài)為③存量房地產(chǎn)（折舊不為零），房地產(chǎn)價(jià)值求取采用成本法，計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)建筑物折舊 公式3土地價(jià)格求取采用剩余法，計(jì)算公式為：土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格房屋現(xiàn)值稅費(fèi) 公式6l 時(shí)間為T，建筑物價(jià)值為零，土地房地產(chǎn)狀態(tài)為①空地（待開發(fā)），土地價(jià)格求取采用剩余法（假設(shè)開發(fā)法），計(jì)算公式為：土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格造價(jià)利息利潤(rùn)稅費(fèi) 公式5實(shí)際上要做的是將公式公式公式公式6形式統(tǒng)一化。以新建房地產(chǎn)竣工之日為時(shí)間零點(diǎn)，則可以得到土地房地產(chǎn)價(jià)值變化的連續(xù)狀態(tài)模型，如圖：T在建工程空地存量房地產(chǎn)0時(shí)間價(jià)值空地土地房地產(chǎn)價(jià)值土地價(jià)值以上是一個(gè)周期的土地房地產(chǎn)價(jià)值變化圖，包含了三種狀態(tài)。筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)理論和土地估價(jià)理論中，成本法和剩余法計(jì)算公式各構(gòu)成項(xiàng)采用的專業(yè)術(shù)語是不同的，不同估價(jià)師對(duì)計(jì)算公式中各構(gòu)成項(xiàng)內(nèi)涵的理解容易產(chǎn)生差異。然后對(duì)該計(jì)算通式中各構(gòu)成項(xiàng)的內(nèi)涵給予明確限定，并進(jìn)一步推導(dǎo)出不同條件下可實(shí)踐操作的計(jì)算公式。成本法和剩余法的基本計(jì)算公式房地產(chǎn)估價(jià)理論中，成本法的計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格折舊 公式1將公式展開，得到：房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊 公式2房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)建筑物折舊 公式3對(duì)于新建房地產(chǎn)，建筑物折舊為零。從狀態(tài)③的起始端新建成房地產(chǎn)開始，至狀態(tài)①空地結(jié)束，很明顯存在一個(gè)數(shù)學(xué)表達(dá)式f(t)，能夠用來描述土地房地產(chǎn)價(jià)值隨時(shí)間變化曲線。因?yàn)樾陆ǔ煞康禺a(chǎn)建筑物折舊為零，公式公式4可以統(tǒng)一為公式3的形式；同理，公式5可以寫成：土地價(jià)格=房地
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1